건물주와 세입자의 갈등
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건물주와 세입자의 갈등, 소송 없이 해결할 수 있을까요?
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Rent비 지급중 이었습니다. 식당을 하는 분이 지난달 겪은 일입니다. 옥상 에어컨이 서 버린 지 열흘째, 건물주가 보내온 청구서에는 교체비 $14,000이 적혀 있었습니다. 그분이 수표를 든 채 물었습니다. “이 돈을 이번 달 렌트에서 빼면 어떻게 됩니까?” 빼는 순간 다툼의 주제가 바뀝니다. 에어컨이 아니라 렌트 미납이 됩니다. 건물주는 3일 통지를 보낼 수 있고, 그다음은 명도소송입니다. 주택 세입자에게 주어지는 보호 장치는 상가 세입자에게는 대부분 없습니다. 상가를 운영하는 분이라면 이 순서를 먼저 기억하셔야 합니다. 세입자가 쥔 카드는 렌트가 아니라 계약서입니다. 다툼이 생기면 수리 조항, 통지 조항, 분쟁 해결 조항 세 군데를 펴 보는 것이 먼저입니다. “그러면 소송밖에 없습니까?” 아닙니다. 소송은 마지막 순서입니다. 그 앞에 서면 통지, 이의 유보 납부, 조정이라는 세 단계가 있고, 대부분의 다툼은 이 안에서 끝납니다. 그 식당의 계약서를 다시 읽으니 두 가지가 보였습니다. 첫째, 세입자의 의무는 “유지·수리”였고 교체라는 단어는 없었습니다. 건물주는 15년 된 유닛의 교체를 그 조항으로 청구한 셈이었습니다. 둘째, 분쟁 해결 조항에 “소송 전 조정을 거친다”는 문장이 있었습니다. 양쪽 모두 이 한 줄을 잊고 있었습니다. 세입자는 렌트를 정상 납부하면서 “이의를 유보한다”는 서면을 함께 보냈고, 교체비를 다투는 통지를 계약서 조항 번호와 함께 전달했습니다. 렌트가 끊기지 않았으니 건물주는 3일 통지를 보낼 명분이 없었고, 조정 조항이 있으니 바로 소송으로 갈 수도 없었습니다. “건물주 입장에서는 그냥 밀어붙이면 되는 것 아닙니까?” 계산해 보면 다릅니다. 워싱턴주에서는 계약서에 변호사비 조항이 있으면 어느 쪽이 써 넣었든 이긴 쪽이 받습니다. 한쪽에만 유리하게 적어 두어도 법이 양쪽에 똑같이 적용합니다. $14,000을 놓고 소송을 하면 지는 쪽이 양쪽 변호사비를 떠안게 되고, 그 금액은 에어컨 값을 쉽게 넘습니다. 건물주에게는 공실이라는 비용도 따라옵니다. 식당 자리를 비우고 새 세입자를 찾는 데 드는 시간과 인테리어 비용은 교체비보다 큰 경우가 많습니다. 소액재판은 대안이 되기 어렵습니다. 법인이나 사업체가 청구할 수 있는 한도는 $5,000이고, 개인이라도 $10,000까지입니다. 상가 다툼의 금액은 대개 그 위에 있습니다. 린우드 건은 조정에서 끝났습니다. 킹카운티 분쟁조정센터 같은 곳은 저렴한 비용으로 사업 분쟁을 다루고, 조정에서 오간 말은 나중에 법정에서 증거로 쓰이지 않습니다. 결과는 교체비를 건물주가 부담하되, 세입자가 남은 계약기간 동안 정기 점검을 맡고 다음 갱신 시 렌트를 소폭 조정하는 것으로 정리되었습니다. 이 내용은 구두로 끝내지 않고 계약서 수정서로 서명했습니다. 한 가지는 분명히 해 두겠습니다. 조정이 항상 되는 것은 아닙니다. 계약서에 조정 조항이 없으면 상대가 응할 의무가 없고, 세입자의 협상력은 남은 계약기간과 그 자리가 얼마나 채우기 어려운 공간인지에 따라 달라집니다. 다만 렌트를 끊지 않고 서면으로 다투는 세입자와, 3일 통지 대신 계산기를 꺼내는 건물주 사이에서는 대화의 자리가 대체로 열립니다. 그 식당 주인은 결국 수표를 그대로 보냈습니다. 펜이 멈췄던 그 순간에 렌트가 아니라 계약서를 집어 든 것, 소송을 피한 길은 거기에서 갈렸습니다. 갈등은 감정에서 시작되지만 해결은 계약서에서 시작됩니다. 참고: RCW 59.12.030 상가 임차인 렌트 미납 시 3일 통지 및 명도소송 절차. RCW 4.84.330 계약서·임대차의 변호사비 조항은 승소 당사자에게 상호 적용. RCW 12.40.010 소액재판 한도(개인 $10,000, 그 외 $5,000). RCW 7.07 조정 절차의 비밀유지. 워싱턴주 법은 상가 명도소송 전 조정을 의무화하지 않으며, 조정 의무는 계약서에 해당 조항이 있을 때만 발생합니다. 실제 결과는 서명한 계약서의 내용에 따라 달라집니다. 참고글 보기
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