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상가 세 곳을 운영하시는 한사장님에게 건물주가 황당한 연간 CAM 정산서를 보내온경우 입니다. 세입자는 보통 매달 관리비를 "예상 금액"으로 미리 냅니다. 한 해가 끝나면 건물주가 실제로 든 관리비를 계산해서, 미리 낸 돈과의 차액을 청구하거나 돌려주는게 이 정산서입니다. 그런데 당해 청구액이 지난해보다 30퍼센트나 뛰어 있었습니다. 이상하다고 느낀 이 사장님은 리스조항을 살펴본후, Audit Right이 있다는걸 확인했고, 이 건물주의 관리비 산정 자료를 들여다볼 수 있는 권리를 근거로 자료를 요청했습니다.
담당 회계사와 상의한결과, "회계사가 다 정상이라고 하네요. 뭔가 이상하지 않습니까?"라고 말씀하셨습니다. 여기서 먼저 짚어야 할 게 있습니다. Audit Right으로 하는 감사는 보통 두 가지를 확인합니다. 청구된 금액이 실제 영수증과 일치하는지, 그리고 전체 건물 관리비 중 각 세입자에게 배분된 비율 계산이 맞는지입니다.
회계사는 정확히 이 두 가지를 확인했고, 둘 다 문제가 없었습니다. "그럼 문제없는 거 아닙니까?" 계산은 맞습니다. 하지만 감사가 확인하지 않는 세 번째 질문이 있습니다. "이 항목이 애초에 CAM으로 청구할 수 있는 항목인가"입니다. 이건 감사가 아니라, 리스에 있는 CAM 정의 조항이 결정하는 문제입니다. 즉 감사는 "청구서가 계약서 안에서 정확한가"만 보고, "계약서 자체가 이 항목을 청구해도 된다고 정했는가"는 보지 않습니다.
정산서를 자세히 보니 건물 지붕 공사비가 CAM 항목에 그대로 잡혀 있었습니다. 지붕 교체 같은 대규모 공사는 통상 "자본적 지출"로 분류되어, 매년 반복되는 청소나 조경 같은 관리비와 분리해서 여러 해에 걸쳐 나눠 청구하거나 아예 CAM에서 빼는게 일반적인 관행입니다.
문제는 이 사장님 리스계약서의 어디에도 자본적 지출또는 '지붕 구조체나 방수막의 유지·수리 및 교체' 를 CAM에서 제외한다는 문구가 없었다는 겁니다. 그러니 지붕 공사비를 CAM에 한 번에 통째로 넣어도, 계약서 문언 그대로는 위반이 아닙니다. "이 청구서가 리스에 근거하고 있느냐"는 질문에는, 안타깝게도 "예"라고 답할 수밖에 없는 상황이었습니다.
여기서 더 흥미로운 지점이 있습니다. 건물주는 이 지붕 공사비를 Section 179라는 세법 조항으로 자기 소득세 신고에서 이미 한 해에 전액 공제받았을 가능성이 큽니다. 이 조항은 원래 건물주가 지붕 같은 대규모 개보수를 39년에 걸쳐 천천히 감가상각하지 않고, 완공된 해에 한꺼번에 비용 처리할 수 있게 해주는 세법 규정입니다. 리스에 자본적 지출 제외 조항이 없다면, 같은 비용을 국세청에서 한 번, 세입자들의 CAM에서 또 한 번, 이중으로 회수해도 계약상으로는 아무 문제가 없는 구조입니다.
이런 구조는 대부분 세입자가 CAM 정의 조항까지 꼼꼼히 따지지 않기 때문에 조용히 반복됩니다.
"그럼 이번 갱신 때 다 요구하겠습니다."라고 말씀 하십니다. 세입자는 갱신을 앞둔 입장에서 먼저 각을 세우기가 쉽지 않습니다. 정색하고 조항을 요구하면 "이 세입자, 굳이 안 잡아도 되겠다"는 신호로 읽힐 수 있습니다.
가장 좋은것은, 가게를 구매할때 흔들리지 않고 잘 검토하는 것인데, 대부분 구매자 께서는 Lease (Trannsfer) 이전이 까다롭게 진행 될 것인지 걱정 때문에 그내용은 신경을 안쓰는 경우가 많습니다. 준비된 부동산 브로커를 만나면 이런 부분을 잘 정리하여 단도리 할수 있고, 또 건물주와 논리적으로, 합당한 조건을 상의하여 반영할수 있을것 이라고 생각 합니다.
이미 영업 중이시고 갱신을 앞두고 계신 경우라면, 만료 약 6개월 전부터 준비를 시작해서 자연스럽게 대화를 여는 것이 좋습니다. 급해지기 전에 시작해야, 건물주와의 대화도 대립이 아니라 협의로 흘러갈 수 있습니다.
식당, 그로서리등 상업용 Lease에서는 다음 사항을 미리확인하는 것이 좋습니다.
Roof Structure: 지붕 골조와 구조체
Roof Membrane: 방수막과 표면
Routine Maintenance: 정기점검과 경미한 보수
Replacement: 전체 또는 주요 부분 교체
Tenant Penetrations: 환기구·덕트·배관 등 지붕 관통 공사
Leaks and Damage: 누수 원인과 손해 책임
Capital Expenditures: 대규모 교체비의 세입자 전가 여부
Operating Expenses/CAM: 공동관리비 포함 여부
Approval and Permits: 건물주 승인과 허가
Restoration: 계약 종료 시 원상복구
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