부동산/세금 칼럼

관심있는 그 상가, 그 주유소의 땅에서 예전에 무슨 일이 있었는지 알고 계십니까?

이 질문에 답하는데 환경 컨설턴트도, 수천 달러의 조사비용도 필요하지 않습니다.

워싱턴주 Department of Ecology는 오염부지 정보를 공개하고 있습니다. 정작 어려운 것은 조회가 아니라, 자료를 어떻게 읽느냐입니다. 여기서 판단을 잘못해 멀쩡한 거래를 놓치거나, 반대로 안심하지 말아야 할 곳에서 안심하는 경우가 종종있습니다.

도구는 두 가지입니다. 지도로 보는 'What's in My Neighborhood'와 목록으로 보는 'Cleanup and Tank Search'인데, 성격이 다릅니다. 앞의 것은 주소를 넣으면 반경 1마일 안의 부지를 지도에 뿌려주고, 뒤의 것은 카운티·오염물질·정화 상태로 걸러서 목록을 뽑습니다. 지도는 주변 상황을 한눈에 보기 좋고, 특정 부지를 파고들 때는 목록 검색이 낫습니다.

점이 나오는지, 안나오는지 확인부터
첫 번째 신중해야 하는 부분입니다. 반경 1마일이면 상당히 넓습니다. 지도에 빨간 점 대여섯 개가 뜬다고 해서 내가 보는 그 땅이 오염됐다는 뜻이 아닙니다. 대개는 몇 블록 떨어진 다른 부지입니다. 점이 뜨면 먼저 그 점이 정확히 어느 필지인지부터 확인해야 합니다. 반대의 오해도 있습니다. 아무것도 안 뜨면 깨끗한 땅이라고 생각하기 쉬운데, 목록에 없다는 건 '오염이 없다'가 아니라 '조사된 적이 없다'는 뜻일 수 있습니다. 특히 한 번도 신고나 조사가 없었던 오래된 부지가 그렇습니다.

주소로 검색했는데 아무것도 안 나올 때 한 번 더 시도해볼 것이 있습니다. 이 데이터베이스의 부지 이름은 신고 당시의 상호로 등록돼 있는 경우가 많습니다. 1990년대에 문을 닫은 정비소 이름으로 남아 있고 주소 표기 방식도 그때 기준이라, 현재 주소만으로는 검색에 걸리지 않을 수 있습니다. 그럴 때는 지도 도구로 해당 위치를 직접 찾아보거나, 시·카운티 단위로 범위를 넓혀 인근 부지를 훑어보는 편이 확실합니다. 같은 시스템 안에 등록된 지하저장탱크 시설 목록도 함께 제공되므로, 주유소를 보고 있다면 탱크 이력과 오염 이력을 한자리에서 대조해볼 수 있습니다.

상태 표시를 읽을때는 그배경을 잘 이해해야
'Awaiting Cleanup'은 오염이 확인됐지만 정화가 아직 시작되지 않았다는 뜻이고, 'No Further Action(NFA)'은 생태국이 추가 조치가 필요 없다고 판단했다는 뜻입니다. 여기서 알아둘 맥락이 있습니다. 워싱턴주에는 정화를 기다리거나 진행 중인 부지가 6,400곳이 넘습니다. 목록에 이름이 올라 있다는 것 자체는 그리 드문 일이 아니라는 얘기입니다. 이름이 떴다고 곧바로 거래를 접을 일도, 반대로 대수롭지 않게 넘길 일도 아닙니다.

진짜 정보는 문서 안에 있다
그래서 정말 봐야 할 것은 상태 표시가 아니라 그 아래 붙어 있는 문서입니다. 이 부분을 아는 분이 의외로 적습니다. 생태국 검색 화면에서는 부지별 상세 보고서(Site Details Report)와 그동안 제출된 실제 조사·정화 문서를 그대로 내려받을 수 있습니다. 라벨 한 줄은 요약일 뿐이고, 어떤 물질이 어느 깊이에서 얼마나 검출됐는지, 정화가 어디까지 진행됐는지는 그 문서 안에 있습니다. 'Awaiting Cleanup'이라도 문서를 열어보면 소규모 잔류 오염이라 처리 부담이 크지 않은 경우가 있고, 겉보기에 조용한 부지가 실제로는 지하수까지 번진 사안일 수도 있습니다. 라벨만 보고 판단하는 것과 문서를 열어보는 것의 차이가 여기서 갈립니다. 문서에서 눈여겨볼 것은 검출 물질의 종류와 농도, 그리고 오염이 지하수까지 닿았는지 여부입니다. 토양에만 국한된 사안과 지하수가 얽힌 사안은 정화의 난이도와 기간이 크게 다릅니다.

NFA를 봤다면 한 걸음 더 검토를
정화가 끝났다는 표시이지만, 부지에 따라 토지 이용에 제한(institutional controls)이 함께 걸려 있는 경우가 있습니다. 흙을 파는 공사를 제한하거나 특정 용도를 막는 식입니다. 건물을 증축하거나 용도를 바꿀 계획이 있다면 이 조건이 곧바로 사업 계획에 걸립니다. 생태국 검색에는 이런 제한이 걸린 부지를 따로 골라내는 필터가 있으니, NFA를 확인했다면 그 조건까지 함께 보는 편이 좋습니다.

실제로 이 해석의 차이가 결과를 가릅니다. 지도에 점이 떴다는 이유만으로 서둘러 손을 뗐는데 알고 보니 옆 블록 세탁소 건이었고 그마저 이미 NFA를 받은 사안이었던 경우가 있습니다. 반대로 NFA 표시만 보고 안심하고 구매했다가, 나중에 토지 이용 제한 때문에 계획했던 증축을 포기한 경우도 있습니다. 두 경우 모두 조회는 했습니다. 다만 라벨에서 멈췄을 뿐입니다.


킹 카운티의 오래된 상업 코리더나 시애틀·벨뷰의 도심 부지는 산업 이력이 길어 지도에 점이 여럿 뜨는 게 오히려 보통입니다. 피어스나 스노호미시 외곽은 점 자체가 드물지만, 조사 이력이 없어서 비어 있는 경우도 섞여 있습니다. 그래서 점의 개수보다 각각의 성격을 보는 편이 정확합니다.

오퍼를 넣기 전에 직접 확인할수 있으니 문서를 끝까지 열어보시기 바랍니다.

• 지도에 뜬 이 점은 내가 보는 필지인가, 옆 부지인가?
• 아무것도 안 뜬 것은 깨끗해서인가, 조사된 적이 없어서인가?
• 상태 라벨 아래 붙은 문서를 실제로 열어봤는가?
• 오염이 토양에 그쳤는가, 지하수까지 닿았는가?
• NFA라면 토지 이용에 걸린 조건은 없는가?

물론 문서 해석이 애매하거나 오염규모가 커 보이면 전문가의 검토를 받는것이 좋습니다. 

참고 자료 (Fact-check Sources)

Ecology — Find Cleanup Sites (Map & Directory)
Ecology — Cleanup and Tank Search Reports
Ecology — Contaminated Sites List
Ecology — Regulated Underground Storage Tanks (USTs)
Ecology — Site Register Lists & Data
Ecology — Online Tools & Databases
Ecology Blog — Welcome to "the Neighborhood!"
Ecology — Voluntary Cleanup Program (VCP / NFA)

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박승수 | 부동산 브로커 · M&A 어드바이저