부동산/세금 칼럼

내 집이라도 마음대로 증축하면 안 되는 이유

몇 해 전, 매매 클로징을 앞둔 주택에서 계약이 무산될 뻔한 일이 있었습니다. 전 주인이 허가 없이 늘린 뒷마당 선룸이 인스펙션에서 발견된 것입니다. 바이어는 가격 인하를 요구했고, 셀러는 뒤늦게 사후 허가 비용과 씨름해야 했습니다. 상담 현장에서 자주 듣는 질문이 있습니다. "제 땅, 제 집인데 왜 시청 허가를 받아야 합니까?" 결론부터 말씀드리면, 소유권과 건축권은 별개의 문제입니다.

허가 제도는 왜 존재할까?

미국의 모든 지자체는 건축 규정(Building Code)과 토지이용규정(Zoning Code)이라는 두 가지 장치로 주택의 공사를 관리합니다. 예를들어 시애틀시 건축국(SDCI)은 신축은 물론 기존 건물의 증축, 개조, 구조 변경에 해당하는 공사에 대해 건축 허가를 요구하고 있습니다. 구조 안전, 전기·배관의 화재 위험, 이웃의 일조권과 배수 문제까지 검토하기 위한 제도입니다. 이 절차를 생략한 집은 언젠가는 그에 상응하는 대가를 치르게될 가능성이 큽니다.

무허가 공사의 실제 결과

허가 없이 증축이나 리모델링 공사를 시작하면 시애틀시는 즉시 공사 중지 명령(Stop Work Order)을 내릴 수 있으며, 벌금 등 추가 행정 조치가 뒤따릅니다. 심한 경우, 규정에 맞게 보완할 수 없는 무허가 구조물은 철거 명령까지 받을 수 있습니다. 마감된 벽을 다시 열어 배선과 골조를 검사받는 과정은 비용도 비용이지만, 가족이 생활하는 집에서 겪기에는 결코 가벼운 일이 아닙니다.

허가만 받으면 끝이 아닙니다

많은 분들이 놓치는 부분이 조닝, 즉 토지이용규정입니다. 허가 대상이 아닌 작은 구조물도 이 규정은 반드시 지켜야 합니다. 예를 들어 벨뷰에서는 200평방피트 미만의 부속 구조물은 건축 허가가 면제되지만, 도로에서 10피트, 뒤쪽 경계선에서 5피트의 이격거리(Setback)와 15피트 높이 제한 등 토지이용규정은 그대로 적용됩니다. 반면 시애틀은 면제 기준 자체가 120평방피트로 더 엄격합니다. 같은 킹 카운티 안에서도 도시마다 기준이 다르고, 스노호미시와 피어스 카운티는 또 별도의 규정을 두고 있습니다. 대지 면적 대비 건폐율 제한도 있어, 허가를 받더라도 원하는 크기만큼 늘릴 수 없는 경우가 적지 않습니다.

매매와 보험에서 드러나는 진짜 비용

무허가 증축의 비용은 공사가 끝난 뒤에 본격적으로 나타납니다. 감정평가사는 무허가로 늘린 면적을 공식 면적에서 제외하기 때문에 주택 가치가 오히려 낮아질 수 있습니다. 앞서 말씀드린 사례처럼 매매 과정에서 무허가 공사가 발견되면 바이어가 계약을 포기하거나 큰 폭의 가격 인하를 요구하는 일도 흔합니다. 화재나 누수 사고 시 보험사가 무허가 공사 부분에 대한 보상을 거부할 수 있다는 점도 반드시 기억하셔야 합니다. 허가 비용 몇천 달러를 아끼려다 수십만 달러의 자산 가치와 보장을 잃는 구조인 셈입니다.


마무리하며

증축 자체가 나쁜 선택이라는 뜻은 결코 아닙니다. 오히려 최근 워싱턴주는 ADU(부속 주거 유닛) 관련 법을 완화하며 합법적인 증축의 길을 넓혀 왔습니다. 다만 같은 증축이라도 대지 조건, 조닝 구역, 도시별 규정, 그리고 향후 매매나 상속 계획에 따라 최적의 방식과 절차가 달라질 수 있습니다. 공사를 계획하고 계시다면, 첫 삽을 뜨기 전에 내 대지에 적용되는 규정부터 정확히 확인해 보시기를 권해 드립니다.

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박승수 | 부동산 브로커 · M&A 어드바이저