부동산/세금 칼럼

계약서에 서명하고 나서야 기초에 심각한 균열이 있다는 사실을 알게 된다면 어떨까요? 실제로 이런 상황은 드물지 않습니다. 주택 구매는 많은 가정에서 평생 한두 번 이루어지는 큰 결정입니다. 그런데 외관이 깔끔하고 내부 인테리어가 잘 되어 있다는 이유만으로 구조적 상태를 간과하는 경우가 적지 않습니다. 눈에 보이는 것이 전부가 아닐 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 주택 구매 시 반드시 확인해야 할 심각한 구조적 결함의 유형과, 워싱턴주에서 구매자가 법적으로 보호받을 수 있는 방법을 살펴보겠습니다.

구조적 결함과 단순 하자는 다릅니다
먼저 개념을 정확히 짚고 가겠습니다. 구조적 결함(structural defect)이란 주택의 안전성과 안정성 자체를 위협하는 문제를 의미합니다. 페인트 벗겨짐, 타일 균열, 수도꼭지 노후화 같은 단순 하자(cosmetic defect)와는 차원이 다릅니다. 구조적 결함은 방치할 경우 수만 달러의 수리 비용은 물론, 거주자의 안전까지 위협할 수 있습니다.

즉각적인 전문가 평가가 필요한 결함들
가장 먼저 확인해야 할 곳은 기초(foundation)입니다. 시애틀을 포함한 워싱턴주 서부 지역은 높은 강수량과 점토질 토양의 영향을 받아 기초 문제가 상대적으로 자주 발생합니다. 특히 수평 방향의 기초 균열(horizontal crack)은 주의 깊게 봐야 합니다. 수직 균열은 콘크리트 수축이나 경미한 침하로 인한 경우가 많지만, 수평 균열은 외부 토압이나 수압이 벽체를 밀어넣고 있다는 신호일 수 있으며, 심할 경우 기초 벽 전체가 붕괴할 위험이 있습니다. 기초 침하(settlement)도 중요한 지표입니다. 건물 전체가 고르지 않게 내려앉으면 벽체에 계단형 균열이 생기고, 문이나 창문이 잘 닫히지 않는 현상이 나타납니다. 바닥이 한쪽으로 기울어져 있다면 단순한 불편함이 아니라 기초 이동의 신호일 수 있습니다. 전문가들은 8피트 거리에서 1인치 이상 기울기가 있으면 구조적 점검이 필요하다고 봅니다.

지붕과 내력벽도 반드시 확인하십시오
지붕 처짐(roof sagging)은 외부에서 보아도 확인할 수 있습니다. 지붕선이 직선이 아니라 구부러지거나 내려앉은 것처럼 보인다면, 지붕 트러스(truss) 또는 서까래(rafter)에 문제가 있을 수 있습니다. 워싱턴주의 경우 겨울철 강설이나 연중 강우가 이런 하중을 가중시키는 요인이 됩니다. 내력벽(load-bearing wall)의 손상도 심각하게 다루어야 합니다. 이 벽들은 단순히 공간을 나누는 것이 아니라 상부 하중을 기초로 전달하는 핵심 구조 요소입니다. 내력벽 주변에서 대각선 방향의 큰 균열이나 벽면 변형이 발견되면 반드시 구조 엔지니어의 평가를 받는 것이 바람직합니다.

습기와 곰팡이, 보이지 않는 위험
워싱턴주처럼 강수량이 많은 지역에서는 습기 침투도 주요 구조 결함으로 이어질 수 있습니다. 지하실이나 크롤 스페이스(crawl space)에서 곰팡이 냄새가 나거나, 벽면에 흰 가루(efflorescence)가 보인다면 수분이 구조재를 서서히 부식시키고 있다는 증거일 수 있습니다. 목재로 된 장선(joist)이나 빔(beam)이 부식되면 바닥이 약해지고 장기적으로 구조 안전성에 영향을 줍니다.

워싱턴주의 법적 보호 장치
워싱턴주에서는 주택 판매 시 셀러가 알고 있는 중요 결함을 반드시 고지해야 합니다(RCW 64.06, Form 17). 여기서 '중요 결함'이란 부동산 가치나 거래 목적에 실질적으로 영향을 미치는 사항을 의미합니다. 또한 건설 결함과 관련된 분쟁의 경우, 워싱턴주 건설 결함 청구법(RCW 64.50)에 따라 소송을 제기하기 45일 전에 시공사나 셀러에게 서면 통보를 해야 합니다. 건설 완료 이후 6년 이내에 클레임을 제기할 수 있는 제척 기간(RCW 4.16.310)도 기억해 두실 필요가 있습니다.

인스펙션 한 번으로는 부족할 수 있습니다
일반 홈 인스펙터는 눈에 보이는 범위에서 점검을 수행합니다. 기초 깊은 곳의 문제나 지붕 내부 구조, 벽체 내부 상태는 구조 엔지니어(structural engineer)의 별도 점검이 필요할 수 있습니다. 특히 1980년대 이전에 지어진 구옥, 지진 보강(seismic retrofitting)이 이루어지지 않은 주택, 급경사 부지에 위치한 주택은 추가 점검을 고려해 보는 것이 합리적입니다.

주택 구매는 외관이나 분위기만으로 결정하기에는 너무 큰 선택입니다. 같은 주소, 같은 가격이라도 구조적 상태에 따라 실제 가치와 미래 비용은 크게 달라질 수 있습니다. 계약 전에 충분히 확인하고, 필요하다면 전문가의 의견을 구하는 것이 장기적으로 현명한 판단이 될 수 있습니다.

워싱턴주 셀러 고지 의무 (RCW 64.06)
워싱턴주 건설 결함 청구법 (RCW 64.50)

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박승수 | 부동산 브로커 · M&A 어드바이저