부동산/세금 칼럼

부동산 자산가들에게 2026년은 대전환의 해입니다. 하나의 크고 아름다운 법안(OBBBA)의 통과로 연방 상속세 면제 한도가 인당 $15M(부부 합산 $30M)으로 상향 및 영구화되었기 때문입니다. 이제 웬만한 규모의 부동산 자산으로는 연방 상속세를 걱정할 필요가 없는 시대가 되었습니다.

워싱턴주 부동산의 복병: 상속세 면제액 $3M의 '낮은 문턱'

연방 세법은 관대해졌지만, 우리가 발을 딛고 있는 워싱턴주(WA)는 상황이 다릅니다. 2025년 7월부터 워싱턴주 상속세 면제액이 $3M으로 (2026년 기준 $3,076,000으로 최종 조정) 올랐음에도 불구하고, 급등한 Seattle, Bellevue와 Kirkland의 부동산 가격을 고려하면 여전히 턱없이 낮습니다.

- 시나리오: Kirkland에 $4M 상당의 자택을 보유하고, Seattle에 $2M 규모의 상가를 가진 자산가라면 총 자산은 $6M입니다.

- 연방 상속세: $15M 면제로 세금 $0.
- 워싱턴주 상속세: 면제액 $3M을 제외한 나머지 $3M에 대해 약 $40만~$50만 불의 세금이 발생합니다.

- 현금이 부족한 자녀들은 이 세금을 내기 위해 부모님이 평생 일궈온 알짜 부동산을 급매(Fire Sale)해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

부동산 자산가를 위한 3가지 방안

1. '가치 상승분(Appreciation)'을 상속 자산에서 분리하기
부동산 투자의 핵심은 가치 상승입니다. 하지만 상속세 관점에서는 이 상승분이 독이 됩니다. 오늘 $5M인 건물이 10년 후 $10M이 된다면, 늘어난 $5M에 대해서도 상속세가 붙기 때문입니다.

지금처럼 연방 면제 한도가 $15M으로 넉넉할 때, Irrevocable Trust(불가역 신탁)나 Family LLC를 통해 부동산 지분을 미리 증여하십시오. 오늘 증여하면 $5M만 면제 한도에서 차감되지만, 미래의 상승분인 $5M은 세금 한 방울 없이 자녀에게 넘어갑니다.

2. 'Step-up in Basis'와 '상속세 절감' 사이의 균형 잡기
부동산 자산가에게 가장 달콤한 혜택은 사망 시 부동산의 취득가액이 시세로 조정되는 Step-up in Basis입니다. 이를 통해 자녀들이 부동산을 팔 때 양도소득세를 대폭 아낄 수 있습니다. 하지만 OBBBA로 면제 한도가 $15M이 된 지금은 전략이 달라져야 합니다.

- 자산 $3M 이하: 무리한 생전 증여보다는 상속을 통해 자녀에게 Step-up 혜택(양도세 면제)을 물려주는 것이 최선입니다.

- 자산 $3M~$15M (사각지대): 연방 상속세는 없지만 워싱턴주 상속세가 발생하는 구간입니다. 양도세를 아끼기 위해 보유할 것인지, 주 상속세를 줄이기 위해 증여할 것인지 득실을 따져야 합니다.

- 반면, $15M을 초과할 것으로 예상된다면 주 상속세를 피하기 위한 증여를 고려해야 합니다.

참고: 증여(Gift)와 상속(Inheritance)의 차이
많은 분이 미리 집을 자녀 명의로 바꿔주려 합니다. 하지만 생전 증여를 하면 부모님의 낮은 취득가액(Basis)이 그대로 자녀에게 이전됩니다. 자녀가 나중에 집을 팔때 수십년치 상승분에 대한 '양도세 폭탄'을 맞게 된다는 뜻입니다. 반면 상속은 시세대로 가격을 올려주므로 양도세가 사라집니다. '지금 증여해서 상속세를 아낄 것인가, 나중에 상속해서 양도세를 없앨 것인가'의 선택이 핵심입니다.

참고: 증여세(Gift Tax), 상속세(Estate Tax) 그리고 양도소득세 (Capital Gains Tax)의 비교

3. 1031 Exchange와 상속 설계의 결합
1031 Exchange를 적극 활용하되, 이를 상속 계획과 연동하라고 조언합니다. 수익성이 낮은 노후 건물을 1031 Exchange를 통해 더 큰 자산으로 갈아타면서 가치를 키우고, 그 지분을 연방 면제 한도가 높은 지금 자녀에게 적절히 분산 증여하는 것입니다. 특히 워싱턴주는 증여세가 없으므로, 부동산 지분을 매년 조금씩 증여하는 전략은 주 상속세를 줄이는 데 매우 효과적입니다.

"영구적"이지만 "영원"하지는 않다

OBBBA가 면제 한도를 영구화했다고 하지만, 세법은 정치적 지형에 따라 언제든 바뀔 수 있는 생물과 같습니다. 특히 민주당이 의회를 장악할 경우 $15M이라는 파격적인 한도는 다시 축소될 가능성이 큽니다.

부동산 자산은 유동성이 낮습니다. 세금 문제가 닥쳤을 때 바로 해결하기 어렵다는 뜻입니다. 지금처럼 법이 가장 유리하게 열려 있을 때, 여러분의 포트폴리오를 전문가와 함께 재점검하십시오. 벨뷰의 집 한 채, 상가 건물 하나가 자녀들에게 '축복'이 될지 '세금 폭탄'이 될지는 지금 여러분의 선택에 달려 있습니다.

박승수
부동산, M&A Advisor
425-800-7796
seungpark@kw.com

참고글 보기
1. SB 6026: 상업지구 주거화 시대의 개막
2. 부동산 투자자를위한 (1) 하나의 크고 아름다운 법안 의 개요
3. 부동산 투자자를위한 (2) 상속세 면제 $15M - 상속세, 증여세, 양도소득세정리및 전략
4. 잘 준비하는 것이 더 현명한 선택입니다
5. 1031 Exchange (1) - 주택등 부동산 투자자
6. 1031 Exchange (2) - 시민권이나 영주권이 없는경우
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