부동산/세금 칼럼

SB 6026: 상업지구 주거화 시대의 개막

2026년 3월 29일, Bob Ferguson 주지사가 서명한 Senate Bill 6026는 워싱턴주 부동산 시장의 구조를 바꿀 수 있는 중요한 전환점이 되고 있습니다. 이 법안은 상업용 및 복합용도 지역에서도 주거 개발을 허용하도록 의무화함으로써, 주택 공급 확대를 위한 새로운 방향을 제시하고 있습니다.

법안의 핵심 내용

SB 6026의 골자는 명확합니다. 인구 3만 명 이상 도시에서 상업 및 복합용도 지역 내 주거 개발 허용을 의무화했습니다. 지방정부는 상업지역의 최대 40%까지 1층 상업시설 의무를 완화할 수 있습니다. 단, TOD(대중교통 중심 개발) 지역, 역사보존구역, 산업지역, Business Improvement Areas는 적용 제외됩니다. 공공 보조를 받는 저소득층 주택은 1층 상업시설 요구가 금지됩니다.

법안의 핵심은 규제 완화입니다. 그동안 상업용도로만 묶여 있던 공간—특히 공실이 많은 근린상가나 폐업한 대형 매장—을 주거로 전환할 수 있는 길이 열린 것입니다. 이는 토지 용도 변경 절차 없이도 비교적 빠르게 주택 공급을 늘릴 수 있는 수단으로 평가됩니다.

중요한 점은 개발이 "허용"일 뿐 의무가 아니라는 것입니다. 개발 여부는 여전히 시장 논리와 수익성에 따라 결정됩니다. 따라서 모든 상업공간이 일제히 주거로 전환되기보다는, 공실이 높고 수익성이 낮은 자산 위주로 재개발이 이루어질 가능성이 있습니다.

지지와 우려가 공존하는 법안

이 법안은 상원 35대 14, 하원 69대 27로 통과되며 일부 초당적 지지를 받았습니다. 주정부는 향후 20년간 100만 호 이상의 주택 공급이라는 목표를 달성하기 위해 "빠르고 창의적인 접근"이 필요하다는 입장입니다. 상업지구의 유휴 공간을 활용하는 전략은 이러한 목표에 부합하는 해법으로 주목받고 있습니다.

지지자들은 이를 현실적 해법으로 봅니다. 워싱턴 부동산중개인협회, 시애틀 메트로 상공회의소 등이 지지를 표명했습니다. Sightline Institute 분석에 따르면, 이 법안으로 다세대 주택 건설 가능 토지가 62% 증가할 것으로 예상됩니다.

하지만 우려도 분명 존재합니다. Association of Washington Cities를 비롯한 지방정부들은 이번 법안이 지역 자율성을 제한하고, 장기적으로 상업공간 부족을 초래할 수 있다고 지적합니다. 특히 소규모 도시에서는 1층 상업시설 감소가 곧 일자리 감소와 세수 감소로 이어질 수 있다는 점에서 반발이 큽니다. Kent, Renton, Pasco 등의 도시들은 "1층 상업공간이 사라지면 그 공간이 만들어내던 일자리와 세수도 영구적으로 사라진다"고 우려합니다.

도시계획가들은 상업 공간과 주거 공간이 토지를 놓고 가격 경쟁을 벌이면서, 지역 커뮤니티에 필수적인 서비스 업종이 밀려날 수 있다는 점도 지적합니다.

시장 변화 전망

실제 시장에서는 어떤 변화가 나타날까요? 이 과정에서 상업용 부동산 시장은 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 있습니다. 입지가 좋고 안정적인 임차인을 확보한 자산은 희소성이 부각되며 가치가 상승할 수 있는 반면, 공실이 높은 자산은 주거 전환 압력을 받을 수 있습니다.

특히 King, Pierce, Snohomish 카운티와 같은 인구 밀집 지역에서는 이러한 변화가 더욱 빠르게 나타날 것으로 예상됩니다. 경전철역 인근과 주요 도로변 상업지구가 재개발 대상으로 주목받을 가능성이 있습니다.

투자자가 고려할 사항

투자자와 소유주에게 지금은 전략 재정비의 시점입니다. 보유 자산이 법 적용 대상인지 확인하고, 공실률과 임대 안정성을 점검할 필요가 있습니다. TOD 지역이나 BIA에 있다면 직접적 영향은 제한적입니다.

공실이 지속되는 자산의 경우 주거 전환 가능성을 검토할 수 있는 반면, 안정적인 수익을 창출하는 자산이라면 향후 상업공간 공급 감소로 인한 가치 변화도 고려할 수 있습니다.

지방정부의 후속 정책도 중요한 변수입니다. 어느 지역이 1층 상업 완화 대상이 되는지에 따라 자산 가치가 달라질 수 있기 때문입니다. 법안은 6월 11일부터 정식 시행되지만, 실제 변화는 점진적으로 나타날 것으로 보입니다.

SB 6026은 단순한 규제 완화를 넘어, 상업과 주거의 경계를 허무는 구조적 변화의 시작입니다. 이 변화가 주택난 해결로 이어질지, 아니면 새로운 시장 불균형을 초래할지는 아직 단정할 수 없습니다. 다만 시장 참여자들은 변화의 방향을 파악하고 각자의 상황에 맞는 대응을 모색하고 있습니다.

박승수
425-800-7796
seungpark@kw.com

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