부동산/세금 칼럼

February 2, 2026

새로운 사업을 시작하시거나 상업용 건물투자를 준비하시는 분들께 중요한 소식을 알려드립니다. 오늘(2026년 2월 2일), 연방 중소기업청(SBA)은 대출 자격 요건을 대폭 강화하는 새로운 정책 통지(Policy Notice 5000-876441)를 발표했습니다.

핵심 요점은, 오는 2026년 3월 1일부터는 영주권자가 지분을 단 1%라도 보유한 기업은 SBA 대출을 받을 수 없게 됩니다.

1. 무엇이 달라지나?

불과 작년 말까지만 해도 SBA는 소수 지분의 외국인 소유를 허용하는 등 유연한 정책을 보였습니다. 하지만 이번 조치로 인해 모든 문이 닫혔습니다.

• 100% 시민권자 요건: 이제 대출을 신청하는 법인의 모든 소유주(Direct/Indirect Owners)는 반드시 미국 시민권자여야 합니다.
• 영주권자 제외: 그동안 시민권자와 동일하게 혜택을 받던 영주권자(Green Card Holder)가 대출 대상에서 완전히 제외되었습니다.
• 거주지 증명: 모든 소유주는 반드시 미국 내에 실제 거주하고 있어야 합니다.

2. 왜 이런 변화가 생겼나?

이번 조치는 2025년 초에 발동된 행정명령 14159호 "국민 보호 및 침입 방지"에 따른 후속 조치입니다. 켈리 뢰플러(Kelly Loeffler) SBA 청장 체제하에서 연방 정부의 자금을 "미국 시민"에게만 집중하겠다는 강력한 의지가 반영된 결과입니다.

3. 현재 비즈니스나 건물 매수를 진행 중이라면?

현재 SBA 7(a)나 504 대출을 통해 식당, 그로서리, 혹은 상업용 빌딩 매수를 진행 중인 분들은 비상이 걸렸습니다.

• 데드라인은 3월 1일: 이 날짜 이전에 SBA로부터 최종 승인 번호를 받지 못하면, 현재 진행 중인 서류는 모두 무효화되거나 거절될 가능성이 높습니다.
• 지분 구조 재검토: 만약 파트너 중 영주권자가 있다면, 즉시 전문가와 상의하여 지분 구조를 시민권자 100%로 재편하는 방안을 검토해야 합니다.

워싱턴주에서 한인 비즈니스의 근간이 되었던 SBA 대출의 문턱이 이토록 높아진 것은 유례없는 일입니다. 안타깝긴 하지만 규정은 이미 발표되었고, 시행까지 남은 시간은 한 달 남짓입니다. 지금 바로 본인의 대출 자격 요건을 재점검하시기 바랍니다. 변동 사항이 생기는 대로 다시 정보를 공유하겠습니다.

박승수
세무회계사, 부동산 중개인, M&A Advisor
425-800-7796
seungpark@kw.com

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