미 Z세대 ‘조기 내 집 마련’ 신중론…전문가들 “5년은 버틸 수 있나”
미국에서 주택 가격이 수년째 상승세를 이어가면서, 상대적으로 젊은 나이에 내 집 마련이 가능한 Z세대(1990년대 중반 이후 출생)를 중심으로 주택 구입을 둘러싼 고민이 커지고 있다. 그러나 전문가들은 “구입 능력과 구입 적기는 다르다”며 신중한 접근이 필요하다고 조언한다.
미 부동산 업계에 따르면 생애 첫 주택 구매자의 중위 연령은 40세로 사상 최고치를 기록했다. 대체로 직업과 거주지가 안정된 시점이지만, 일부 Z세대는 고연봉 직장 취업이나 상속, 가족 지원 등을 통해 이보다 훨씬 이른 시기에 주택 구입 여건을 갖추는 경우도 있다.
전문가들은 젊은 나이에 주택을 구입하는 것이 장기적으로는 자산 형성에 도움이 될 수 있지만, 시기와 여건이 맞지 않을 경우 오히려 재정적 부담으로 작용할 수 있다고 지적한다.
특히 20대에는 이직과 거주지 이동이 잦다. 인사·채용 전문기업 랜드스타드(Randstad)의 최근 조사에 따르면 Z세대는 사회 초년생 시기 첫 5년 동안 한 직장에서 평균 1년 남짓 근무한 뒤 이직하는 것으로 나타났다. 밀레니얼 세대의 평균 근속 기간(1.8년)보다도 짧다.
문제는 주택을 구입한 지역이 해당 산업의 주요 일자리 시장이 아닐 경우다. 감당 가능한 가격대의 주택이 대도시 외곽이나 일자리 선택지가 제한된 지역에 몰려 있다면, 주거지가 오히려 직업 선택의 발목을 잡을 수 있다는 분석이다.
경제학자들은 주택 매입과 매도를 반복하는 데 따른 비용을 상쇄하려면 최소 5년 이상 거주해야 한다고 설명한다. 이 기간 이전에 집을 팔 경우 손실을 볼 가능성이 크다.
윈더미어(Windermere)의 제프 터커 수석 이코노미스트는 “주택을 구입하려면 최소 5년, 가능하다면 7년 정도 거주할 수 있다는 확신이 필요하다”며 “20대에 그 정도의 확신을 갖기란 쉽지 않다. 40대도 마찬가지”라고 말했다.
주택 매각 시 부담해야 하는 비용도 만만치 않다. 부동산 플랫폼 질로우(Zillow)에 따르면 중개 수수료, 각종 세금과 법률 비용 등을 포함한 거래 비용은 통상 매매가의 10~15%에 달한다. 여기에 초기 주택 보유 기간에는 원금보다 이자 상환 비중이 크다는 점도 부담 요인이다.
예컨대 60만 달러를 연 6.23% 금리로 대출받아 주택을 구입할 경우, 첫 3년간 납부하는 금액 가운데 약 11만 달러는 이자로 지급되고 원금 상환액은 2만 달러 남짓에 그친다.
이사 필요 시 주택을 임대하는 방안도 현실적인 대안이 되기 어렵다는 지적이 나온다. 시애틀과 같은 지역에서는 주택 가격 상승 속도가 임대료를 크게 웃돌면서, 신규 주택의 월 모기지 비용이 평균 임대료의 두 배에 육박하는 것으로 나타났다.
터커 이코노미스트는 “임대 수익으로 주택 유지 비용을 충당하기 어려운 지역”이라며 “원치 않게 임대인이 되는 데 따른 위험과 부담을 감수하려는 사람은 많지 않다”고 설명했다.
전문가들은 또 낮은 계약금으로 주택 구입을 가능하게 하는 각종 첫 주택 구매자 프로그램이 오히려 가계 부담을 키울 수 있다고 경고한다. 계약금 비율이 낮을수록 월 상환액이 커지고, 소득 대비 주거비 부담이 급격히 증가할 수 있다는 이유에서다.
시애틀의 부동산 이코노미스트 매슈 가드너는 “계약금 3.5% 수준으로 무리하게 시장에 진입하는 경우 장기적으로 문제가 될 가능성이 높다”며 “매달 상환액을 걱정해야 하는 상황이라면 아직 집을 살 시점이 아니다”라고 말했다.
전문가들은 주택 구입이 부담스럽다면 그동안 연금계좌(401k), 주식, 채권 등 다른 방식으로 자산을 축적하는 것도 충분히 합리적인 선택이라고 조언한다.
터커 이코노미스트는 “몇 년 늦게 주택 시장에 진입한다고 해서 미래가 불리해지는 것은 아니다”며 “재정적으로 건전한 선택지는 얼마든지 있다”고 말했다.
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(Photo: Scott Olson/Getty Images)
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