부동산/세금 칼럼

December 13, 2025

세금 부담을 줄이면서 꾸준한 현금 흐름을 만들 방법은 없을까? 종종 받는 질문입니다. 특히 금리가 높고 시장의 불확실성이 커질수록, 주택 구매자나 투자자 모두 '리스크는 줄이고 효율은 높이는' 전략을 찾게 됩니다.

이런 고민에 대한 현답 중 하나는 바로 ADU(Accessory Dwelling Unit, 부속 주거 장치) 전략입니다. 저는 부동산 중개인이자 세무 회계사로서, ADU가 주택 소유주와 투자자에게 제공하는 세금 효율성과 수익성 측면을 설명해 드리고자 합니다.

ADU (별채)란?

ADU는 주택 한 필지 안에 추가로 짓는 독립된 주거 공간으로, 흔히 '그랜마 플랫(Granny Flat)', '인-로우 유닛(In-Law Unit)', 또는 워싱턴주에서 많이 불리는 '백야드 코티지(Backyard Cottage)'라고도 불립니다.

특히 워싱턴주는 주택난 해소와 밀도 증가를 위해 주 차원(HB 1337 등)에서 ADU 건설 규제를 대폭 완화하는 데 앞장서고 있습니다. 이러한 정책 변화는 단순히 주거 형태를 다양화하는 것을 넘어, 워싱턴 주민들에게 강력한 재정적 이점을 제공합니다.

• ADU는 자체적인 취사 시설, 욕실, 잠자는 공간 등을 갖추고 있어 주 본채와는 별도로 생활이 가능한 완전한 주거 공간입니다.

• 현금 흐름 확보의 용이성: ADU를 임대하면 주택 담보 대출 상환에 도움이 되는 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 가장 중요한 변화는 주 차원의 법으로 '주인 거주 의무(Owner Occupancy)'가 폐지되었다는 점입니다. 이제 워싱턴의 주택 소유주는 주택에 거주하지 않아도 ADU를 임대할 수 있게 되어, 순수 임대 투자 자산으로서의 활용도가 대폭 높아졌습니다.

• 유연한 활용성: 가족 간의 독립적인 공간(예: 장성한 자녀나 부모님 거주)을 제공하거나, 장기 임대 대신 단기 임대(규정 확인 필수)를 통해 수익을 극대화하는 등 라이프스타일에 맞춘 유연한 자산 활용이 가능해집니다. 

ADU의 주요 종류

ADU는 건설 위치나 방법에 따라 여러 가지 형태로 나뉘며, 부지의 특성과 건축 목표에 따라 적합한 형태를 선택할 수 있습니다.

워싱턴주 투자자를 위한 절세 전략

ADU는 부동산의 가치를 올리는 물리적 자산인 동시에, 세금 측면에서 강력한 이점을 제공하는 투자 도구입니다.

• 효율적인 감가상각(Depreciation): 임대 목적으로 사용되는 ADU의 건설 비용과 가치(건물 부분)는 매년 감가상각을 통해 과세 대상 임대 소득을 줄여줍니다. 수익이 발생해도 세금 신고 시 소득을 낮춰주는 '페이퍼 로스(Paper Loss)' 효과를 통해 세금 효율성을 높일 수 있습니다.

• 비용 공제 극대화: ADU를 임대 자산으로 등록하면 수리, 유지 보수, 임대 관련 재산세의 일정 부분, 보험료 등 발생한 모든 합리적인 비용을 소득에서 공제할 수 있어 실질적인 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.

• Impact Fee 절감 혜택: 워싱턴주 법은 ADU에 부과되는 임팩트 수수료(Impact Fee)를 주택의 50% 이하로 제한하고 있습니다. 이는 초기 건축 비용 부담을 줄여 투자 수익률을 높이는 실질적인 혜택입니다.

ADU 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 지역 법규 준수와 장기적인 가치에 집중해야 합니다.

1. 최신 규제 확인: 워싱턴주는 이제 최소 두 개(Attached 및 Detached 포함)의 ADU 건설을 허용해야 하며, 24피트(약 7.3m)까지의 2층 ADU 건설도 합법화되었습니다. 하지만 시(City)나 카운티별로 세부적인 허가 절차가 다를 수 있으니, 프로젝트 시작 전 반드시 지역의 최신 규정을 확인해야 합니다.

2. 전문가 파트너십: 복잡한 건축 허가와 세무 처리를 위해 워싱턴주 경험이 풍부한 브로커와 세무전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 특히 임대 소득 관련 세무 계획을 미리 세워야 최적의 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

변화하는 워싱턴주의 주택 정책 속에서 ADU는 단순한 추가 공간이 아니라, 자산 가치를 높이고 꾸준한 현금 흐름을 확보하며 세금까지 효율적으로 관리할 수 있는 가장 강력한 도구입니다. 리스크를 이해하고 규정을 준수하며 장기적인 관점으로 접근한다면, ADU는 여러분의 재정적 목표 달성에 핵심적인 역할을 할 것입니다.

참고글 보기
1. 최근 부동산시장 현황
2. 잘 준비하는 것이 더 현명한 선택입니다
3. 1031 Exchange (1) - 주택등 부동산 투자자
4. 1031 Exchange (2) - 시민권이나 영주권이 없는경우
5. 부동산 시장전망 - 요식업을 중심으로
6. 식당매매 (1) - 필수 확인항목
7. 식당매매 (2) - 추가 검토항목
8. 식당매매 (3) - 그리스 트랩
9. 첫 주택구매자를 위한 혜택 (1) - 모기지 대출 중심으로
10. 첫 주택구매자를 위한 혜택 (2) - 비용 지원 중심으로
11. 주택구매자를 위한 혜택 (3) - 연방 소득세 중심으로
12. 첫 주택구매자를 위한 혜택 (4) - 첫 주택구매자만을 위한 특별 세제
13. 하나의 크고 아름다운 법안 (OBBBA)의 개요

박승수
세무회계사, 부동산 중개인, M&A Advisor
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