"신용점수 깎이지 않게 모기지 비교하는 법" 전문가 실전 팁 총정리
주택구입을 앞두고 여러 금융기관을 찾아 모기지(주택담보대출) 금리를 비교하는 것은 당연한 과정이다. 다만 별다른 준비 없이 이 과정을 반복하면 대출 심사 때 이뤄지는 ‘하드 크레딧 조회(hard credit inquiry)’로 인해 신용점수가 떨어질 수 있다.높은 신용점수는 낮은 금리 확보로 이어지므로, 비교는 하되 신용점수 손상은 최소화하는 전략이 필요하다.
모기지 비교 시 신용점수는 언제 떨어지나
모기지 옵션을 살펴볼 때 신용점수는 보통 사전승인(preapproval) 을 받을 때 하락할 가능성이 크다. 사전승인 과정에는 대출기관이 신청자의 신용보고서를 직접 확인하는 하드 조회 과정이 포함된다. 하드 조회는 대출 심사와 금리 산정에 필요한 정보를 얻기 위한 것으로, 점수에 부정적 영향을 줄 수 있다. 반면 소프트 조회(soft inquiry)는 점수에 영향을 주지 않으며 통상 정보 확인용으로 사용된다.
다만 사전승인 없이 정확한 승인·금리 조건을 얻기는 어려우며, 사전승인 과정에서 소프트 조회만으로 진행되는 사례도 드문 편이다.
자격심사(prequalification)와의 차이
사전승인보다 한 단계 낮은 절차인 자격심사(prequalification)는 소프트 조회만으로 진행되는 경우가 많아 신용점수에 영향을 주지 않고 대출 자격의 대략적 범위를 확인할 수 있다.
즉, 자격심사를 통해 내가 대략적으로 어떤 수준의 대출을 받을 수 있는지 알아보되, 실제로 구매 제안을 하거나 매도자에게 자금 조달 능력을 확실히 보여야 하는 경우에는 결국 사전승인이 필요하다는 점을 명심해야 한다. 따라서 시기가 임박했을 때만 사전승인을 신청하는 것이 바람직하다.
사전승인을 신용조회 없이 받을 수 있느냐는 질문에 대해서는 불가능하다. 하드 신용조사는 사전승인의 표준 절차이기 때문이다. 다만 일부 대출업체가 용어를 모호하게 사용하니, 자격심사 또는 사전승인을 신청할 때 해당 절차가 소프트 조회인지 하드 조회인지 반드시 확인하는 것이 안전하다.
신용점수 하락 최소화 전략
신용점수에 부정적 영향을 최소화하는 방법은 다음과 같다.
- 1. 짧은 기간 안에 비교하라(45일 룰)
여러 대출기관에서 사전승인을 받을 경우 45일 이내로 신청하면 신용보고서 상 여러 하드 조회가 한건의 조회로 집계된다. 여러 번의 조회가 각각 점수를 떨어뜨리는 것보다 영향이 적다. - 2. 자격심사(prequalification)을 우선 활용하라
소프트 조회로 가능한 자격심사로 대강의 금리 범위를 파악한 뒤, 실제 경쟁력 있는 조건을 제시하는 몇 곳에만 사전승인을 요청하라. - 3. 새 신용(신용카드·개인대출) 신청은 마감 후로 미뤄라
추가 신용 신청은 하드 조회를 유발하고 점수를 떨어뜨리며, 총부채비율(DTI)에 영향을 줘 대출 가능액을 낮출 수 있다. - 4. 신용보고서를 사전에 점검하라
대출 비교에 앞서 AnnualCreditReport.com 등에서 3대 신용조사기관(Experian·Equifax·TransUnion)의 보고서를 확인하면 오류를 발견하고 시정할 수 있다. 확인할 항목은 본인 인적정보, 모든 개설·종결 계좌의 정확성, 지불 기록(연체·미납 표기 여부), 계좌 잔액, 본인이 승인한 신용조회 항목 등이다. 보고서 확인 자체는 신용점수에 영향이 없다. 다만 무료로 보는 점수는 대출기관이 사용하는 모델과 소폭 차이가 날 수 있음을 염두에 둬야 한다. - 5. 부채를 줄여라(특히 신용카드 잔액)
신용점수를 올리는 가장 효과적인 방법 중 하나는 신용카드 잔액 등 부채를 줄이는 것이다. 잔액을 전액 상환할 수 있다면 더욱 유리하며, 잔액을 낮게 유지하는 것이 신용이용률(credit utilization)을 낮춰 신용점수 개선에 도움이 된다. 그러나 모기지 심사에서 대출기관은 DTI를 월별 상환 관점으로 평가하므로, 경우에 따라 학생 대출처럼 월 상환액이 큰 부채를 먼저 줄이는 것이 더 효과적일 수 있다. 이런 판단은 경험 많은 대출 담당자와 상의해 결정하는 것이 바람직하다. - 6 기본적인 신용관리 수칙 준수
- 매월 제때 연체 없이 납부하기(결제 이력 중요).
- 불필요한 계정 개설·해지는 피하기(개설은 하드 조회, 해지는 이용률·신용기간에 영향).
- 신뢰할 만한 친인척 카드의 보조회원(authorized user)으로 등록하는 방법은 경우에 따라 도움될 수 있음.
신용점수 개선 방법
최저 금리를 받으려면 보통 FICO 740 이상 수준의 점수가 유리하다. 점수 개선 방법은 앞서 언급한 상환 성실성 확보, 신용카드 잔액 축소, 신규 계정 자제 등이 핵심이다. 오류 발견 시 즉시 분쟁 제기를 통해 정정하는 것도 중요하다.
추가 실무 팁
모기지 비교 시 실무적으로 유의할 점도 있다. 단순히 표면 금리만 보지 말고 총비용(총이자·수수료) 관점에서 비교하는 것이 좋다. 또한, 예비 구매자의 DTI를 낮추면 대출한도와 조건이 개선될 수 있으므로 DTI 관리에 신경 써야 한다. 경쟁이 치열한 매도자 시장에서는 사전승인(preapproval) 이 거래 성사에 큰 역할을 하므로, 시장 상황을 고려해 사전승인 시점을 전략적으로 결정해야 한다.
자주 묻는 질문
- 1. 몇 군데 대출기관까지 신용점수에 영향이 없나?
A. 단순 문의나 자격심사(소프트 조회)만 요청할 경우 영향이 없다. 사전승인을 위한 하드 조회를 여러 곳에 요청하더라도 45일 이내라면 신용보고서에 하나의 조회로 처리되어 점수 영향이 제한된다. - 2. 신용조회 없이 금리 견적을 받을 수 있나?
A. 예. 자격심사를 통해 소프트 조회로 대략적 금리·한도 견적을 받을 수 있다. 다만 최종 사전승인·계약에는 하드 조회가 필요하다. - 3. 하드 조회는 신용보고서에 얼마나 오래 남나?
A. 하드 조회는 보고서에 최대 2년간 남을 수 있으나, 점수에 미치는 영향은 보통 약 1년 정도다.
전문가들은 “모기지 쇼핑은 분명 필요한 과정이지만, 신용점수 관리 없이 무작정 여러 곳에 신청하면 오히려 불리해진다”며 “자격심사로 폭넓게 조건을 탐색한 뒤, 최종 몇 곳에 대해 45일 이내에 사전승인을 받아 비교하는 전략이 현실적이고 효과적”이라고 조언하고 있다.
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