월급의 몇 %까지 써도 될까?…모기지 지출의 마지노선은 ‘이 비율’
매달 받는 소득 가운데 얼마를 주택담보대출(모기지)에 사용하는 것이 적정할까. 전문가들은 소득 대비 지출, 부채 수준, 주택 가격, 대출 조건 등 여러 요인을 고려해야 한다고 조언한다.
일반적으로 금융 전문가들이 제시하는 대표적인 기준은 ‘28% 규칙’이다. 이는 세전 월소득의 28%를 초과하지 않는 선에서 모기지를 포함한 주거 관련 비용을 지출하라는 의미다. 다만, 이는 일반적인 지침일 뿐이며 개인의 재정 상황, 초기 계약금, 대출 유형 등에 따라 달라질 수 있다.
◇ ‘28/36 규칙’… 모기지 지출과 전체 부채 관리 기준
‘28/36 규칙’은 주택 구매 시 재정 건전성을 판단하는 데 널리 사용되는 기준이다. 여기서 28%는 모기지 원리금 상환뿐 아니라 재산세, 주택 보험, 관리비 등 주택과 관련한 전체 지출을 포함한다. 이는 ‘프런트엔드 비율(front-end ratio)’이라고 불린다.
예컨대, 세전 월소득이 7,000달러인 경우 28%는 1,960달러이며, 이 범위를 넘지 않는 선에서 주택 관련 비용을 책정해야 한다. 단순히 대출 상환금뿐 아니라 실제로 집을 소유하는 데 드는 모든 비용이 포함된다.
36%는 ‘백엔드 비율(back-end ratio)’로, 모기지 외에 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 전체 부채 상환액을 합산한 수치다. 총부채가 세전 소득의 36%를 넘는다면 금융기관은 대출자의 상환 능력에 대해 부정적으로 평가할 수 있다.
◇ 금융기관, 대출 한도 산정 시 비율 기준 적용
주택담보대출 심사 시 금융기관은 이 같은 비율을 기준으로 적정 대출 한도를 산정한다. 만약 예상되는 주거 비용이 28%를 초과할 경우, 일반 대출 승인이 어려울 수 있고, 이 경우 더 많은 계약금이나 우수한 신용점수가 요구된다.
따라서 28% 규칙은 단순한 숫자 이상의 의미를 갖는다. 자신의 소득 수준에서 무리가 없는 주거비를 가늠해보는 데 실질적인 기준점이 될 수 있기 때문이다.
◇ 다양한 모기지 예산 설정 전략
28/36 규칙 외에도, 개인의 소비 성향이나 지역 부동산 시장 상황에 따라 다양한 예산 전략이 있다.
가장 보수적인 방법 중 하나는 세후 소득의 25%를 모기지에 사용하는 것이다. 이 방식은 급여에서 세금 및 공제액을 제외한 실수령액을 기준으로 하며, 예기치 못한 지출이나 저축 여력을 높이는 데 도움이 된다.
또 다른 전략은 세전 소득의 30%까지 주거 비용을 허용하는 방식이다. 이는 대도시 등 주택 가격이 높은 지역에서 현실적으로 적용되며, 다소 여유로운 기준으로 간주된다.
이보다 더 높은 35% 기준은 고소득자이면서 부채가 적은 경우 적용되기도 한다. 금융기관 입장에서는 이들 고소득층의 경우 여유 자금이 많아 주거비에 더 많은 비중을 허용할 수 있다고 본다.
◇ ‘세전’보다 ‘세후’ 기준이 현실적
일반적으로 금융기관은 세전 소득을 기준으로 하지만, 가계 예산을 짤 때는 실수령액 기준이 보다 현실적인 경우가 많다.
세전 소득이 7,000달러라고 해도 세후 실수령액이 5,200달러라면, 세후 기준 30%는 약 1,560달러로, 28% 규칙에 따른 1,960달러보다 훨씬 낮은 수준이다. 세후 소득 기준은 일상적인 소비 여건과 여유 자금을 확보하는 데 유리한 접근 방식이다.
◇ 소득 대비 주거비 비중 30% 넘으면 ‘비용 부담 가구’
미국 주택도시개발부(HUD)는 주거비가 세전 소득의 30%를 초과할 경우 ‘비용 부담(cost-burdened)’ 상태로 분류한다. 여기에는 모기지 상환뿐 아니라 재산세, 보험, 공과금 등 모든 주거 관련 비용이 포함된다.
만약 주거비가 세전 소득의 50%를 넘을 경우 ‘심각한 비용 부담(severe cost burden)’으로 간주되며, 이는 가계 경제에 심각한 압박이 될 수 있다. 특히 의료비, 식료품비, 교통비, 저축 등을 줄이게 되는 악순환으로 이어질 수 있다.
◇ 전문가 “소득·지출·목표 균형 고려한 전략 필요”
전문가들은 “모기지 지출은 단순히 비율로 계산할 문제가 아니라 전체 재무 전략과 조화를 이뤄야 한다”고 강조한다. 재정 상태, 소비 성향, 부채 구조, 장기 목표 등을 고려해 본인에게 맞는 주거비 수준을 설정해야 한다는 것이다.
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