부동산/세금 칼럼

사업체의 구매는 단순한 부동산 거래 이상의 의미를 지닙니다. 특히 식당은 단순한 ‘공간’이 아니라, 매일의 삶과 가족의 생계를 책임질 사업체이자 인생의 전환점이 될 수 있는 선택입니다. 따라서 복잡한 계약 절차 속에서도 바이어가 명확한 판단력과 준비된 자세를 갖추는 것이 아주 중요합니다.

이번 칼럼에서는 식당 구매시 바이어가 반드시 점검해야 할 주요 항목들과 함께, 실사 과정에서의 핵심전략을  중심으로 안내드리고자 합니다.

매매절차 이해하기

매물 정보는 Broker를 통해 제공되지만, 보통 매출과 운영의 상세 내역 등 민감한 정보는 구매 제안서(Offer)를 제출한 이후에야 상세하게 확인할 수 있습니다.

따라서 초기 제안서에는 기본조건 외에도 Addendum(추가 조건)을 통해 바이어가 실사 시 요구할 서류, 절차, 조건들을 구체적으로 명시하는 것이 매우 중요합니다. 작은 조건 하나가 전체 계약의 방향을 바꿀 수 있기 때문에, Addendum은 전략적으로 꼼꼼하게 작성되어야 합니다.

판매자가 오퍼를 수락하면, 뮤추얼(Mutual) 상태가 되며, 이때부터 계약서에 따라 약 3~4주의 실사 기간(Feasibility Period)이 시작됩니다. 이 기간은 바이어가 식당의 모든 요소를 분석하고 계약 진행 여부를 최종 결정하는 골든타임입니다. 실사 승인 이후에는 Contingency를 제외하고는 계약을 일방적으로 철회할 수 없으므로, 이 단계에서의 철저한 검토가 매우 중요합니다.

매매결정의 중요항목들

1. 위치 
위치는 숫자가 아닌 현장의 감각과 흐름으로 판단해야 합니다. 타겟 고객의 유동 인구, 주차 환경, 도보 접근성, 그리고 인근 경쟁 업소 여부까지 직접 방문하여 확인하세요. 또한, 이곳이 자신의 라이프스타일과 잘 맞는지도 중요한 고려사항입니다.  

2. 재무자료
사업체의 운영 방식, 수익 구조, 위험 요인, 미래 성장 가능성까지 담겨 있는핵심 판단 기준이자, 향후 은행융자, 세무보고, 비즈니스 전략 전반에 영향을 미치는 민감한 정보입니다. 이재무자료의 대부분 (Income Statement, Balance Sheet, 등) 은 Tax Return에 집약되어 있습니다.

식당 비즈니스는 현금 유동성이 강하고 비용 구조가 복잡하기 때문에, 과거 2-3년의 Tax Return 이외에도 POS 시스템, Excise Tax신고자료, 또한 필요하다면 Bank Statement 및 Credit Card Statement 등을 종합적으로 비교 분석하는 절차가 필요합니다. 다각적인 접근을 통해 비즈니스의 숨겨진 가치를 발견하고, 현명한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

a. Tax Returns: 비즈니스의 손익 구조와 자산 상태를 보여주는 핵심 자료입니다. 수입과 지출이 어떻게 발생했고, 연말 손익이 어떻게 정리되었는지, 그리고 감가상각이나 Owner's Compensation 등의 항목도 함께 확인해야 합니다. 경험 있는 전문가의 눈에는 이 한 장의 서류만으로도 사업의 문제점과 개선 여지를 읽을 수 있습니다.

b. POS (Point-of-Sale) 시스템 기록:일별, 요일별, 기간별 매출 데이터를 통해 고객 방문 패턴, 피크타임, 제품군별 매출 비중 등을 확인할 수 있습니다. 또한 현금•카드 결제 비율등도 분석할 수 있어, 운영 효율성과 정확한 매출 흐름을 파악하는 데 유용합니다.

c. Excise Tax Return (또는 Combined Use Tax Return): WA 주에서 식음료 판매 업소(도.소매및 서비스업체 포함)들은 일반적으로 매월 매출액과 세액을 신고하게 되어 있습니다. POS와 Sales Tax 신고 내역과 비교해보면 신고 신뢰도 및 매출 일관성을 검토할 수 있습니다.

d. Bank Statement, Credit Card Statement: 통장과 카드 거래 내역을 통해 실제 매출이 어떤 방식으로 입금되고, 세금신고와 일치하는지를 검증할 수 있습니다. 특히 현금 매출 비중이 높은 업소일수록, 이 자료는 매출 신뢰성을 입증하는 중요한 보완 자료가 됩니다. 이는 매출이 외부환경에 어떻게 영향을 받느지 잘 보여줍니다

3. Lease Agreement (건물이 포함되지 않은경우)
임대료는 업주의 노력과 무관하게 매달 발생하는 고정 비용이므로, 사업의 수익성에 영향을 미치는 가장 중요한 항목 중 하나입니다. 다음 항목들을 꼼꼼하게 살펴보세요:

a. 임대료 구조 확인: Base Rent (기본 임대료), 그리고 일정 매출 이상 달성 시, 초과 매출의 일부를 건물주와 공유하는 형태의 % Rent (비율 임대료)가 포함되었는지 확인해야 합니다.

b. 임대 유형 구분: 임대계약서에 명시된 Lease Type은 반드시 확인해야 하며, 아래 세 가지로 구분됩니다:

c. NNN에 포함되는 3대 비용:
- Property Tax (부동산세)
- Property Insurance (건물 보험료)
- CAM (Common Area Maintenance, 공용관리비) - 조경, 쓰레기 처리, 눈 치우기, 외부 조명, 공용구역 청소 등 건물 운영 관련 비용을 면적 비율로 분담. 이 외에도 공과금, 관리수수료등이 임차인 부담으로 포함될 수 있으니 반드시 Lease Summary 및 Lease Agreement전체를 검토하시는것이 좋습니다.

이어서 다음 column에서 계속하겠습니다.

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