부동산/세금 칼럼

네, 그렇습니다. 외국인도 세금 유예의 혜택을 이용할수 있습니다!

미국 부동산 시장은 전 세계 투자자들에게 관심의 대상이자 좋은 기회의 시장이기도 합니다. 특히 안정적인 자산 가치와 성장 잠재력은 많은 외국인 투자자들의 이목을 집중시키죠. 그런데, 미국 내 부동산을 성공적으로 투자하고 재배치하는 과정에서 발생하는 양도소득세 부담을 현명하게 관리할 방법이 있을까요? 많은 분들이 궁금해하시는 질문, 바로 '외국인도 1031 Exchange를 이용할 수 있는가?'에 대한 답은 명확합니다:
네, 가능합니다!

1031 교환은 미국 세법(Internal Revenue Code Section 1031)에 따라 투자 또는 사업 목적으로 보유한 부동산을 '유사한 종류(like-kind)'의 다른 부동산으로 교환할 경우, 발생하는 양도소득세를 즉시 납부하지 않고 다음 투자로 유예할 수 있도록 하는 효과적인 절세방법 입니다. 그리고 이혜택은 미국 시민권자나 영주권자에게만 국한된 것이 아닙니다. 외국인 투자자(개인 또는 법인) 역시 미국 내 투자용 부동산에 한해 이 제도를 적극 활용할 수 있습니다.

그렇다면 외국인 투자자가 1031 Exchange를 활용하기 위해 알아야 할 핵심 사항들은 무엇일까요?

1. 오직 '미국 내' 부동산 간의 교환만 허용됩니다. 1031 Exchange는 미국 영토 내에 위치한 투자용 부동산 간의 교환에만 적용됩니다. 즉, 한국의 부동산을 팔고 미국 부동산을 매입하거나 그 반대의 경우는 해당되지 않습니다. 미국 내 부동산을 팔고, 또 다른 미국 내 투자용 부동산을 취득해야만 합니다.

2. FIRPTA 규정은 중요 합니다. 외국인이 미국 부동산을 매각할 때 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act) 규정일 것입니다. 일반적으로 매각 대금의 15%가 원천징수될 수 있지만, 1031 Exchange가 성공적으로 완료되면 이 원천징수 의무가 면제되거나, 이미 징수된 금액은 환급받을 수 있습니다. 이는 복잡할 수 있으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 절차를 정확히 이행하는 것이 중요합니다.

3. Qualified Intermediary(QI)'는 필수 파트너입니다. 1031 Exchange는 단순한 매매 거래가 아닙니다. 매각 대금을 투자자가 직접 수령하면 교환 자격을 상실하게 됩니다. 따라서 독립적인 제3자인 적격 중개인(QI)을 통해 거래를 진행해야 합니다. QI는 매각 대금을 보관하고, 지정된 교환 부동산 취득에 사용되도록 관리하여 세금 유예 자격을 유지시켜 줍니다.

4. 미국 ITIN 또는 EIN 번호가 필요합니다. IRS에 거래를 보고하기 위해서는 유효한 세금 식별 번호가 반드시 있어야 합니다. 개인 투자자는 ITIN(Individual Taxpayer Identification Number)을, 법인 투자자는 EIN(Employer Identification Number)을 준비해야 합니다.

5. Form 8824 제출은 의무입니다. 1031 Exchange를 완료했다면, 미국 세금 보고 시 반드시 Form 8824 (Like-Kind Exchanges)를 정확하게 작성하여 제출해야 합니다. 이는 IRS에 교환 사실과 그에 따른 세금 유예를 공식적으로 알리는 절차입니다.

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외국인 투자자가 1031 Exchange를 통해 미국 부동산 투자의 세금 혜택을 누리는 것은 분명 좋은기회이지만, FIRPTA 규정, 조세 조약과의 연관성, 그리고 미국 세법의 복잡성 등을 고려할 때, 전문가의 조력 없이는 진행하기 어렵고 위험 부담이 큽니다.

따라서 1031 교환을 계획하고 계시다면, 사전에 충분히 상담하고 계획을 세우는 것이 중요합니다. 상황에 맞춰 준비하고, 복잡한 절차를 원활하게 진행할 수 있도록 미리 준비해야 하겠습니다. 미국 부동산 시장의 문은 외국인 투자자들에게도 열려 있으며, 1031 교환은 더 현명하고 효율적으로 자산을 증식할 수 있는 좋은 방법입니다.

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