부동산/세금 칼럼

부동산 투자자들이 자산을 교체하면서도 세금을 유예할 수 있는 절세 전략이 있습니다. 바로 IRC Section 1031에 따라 시행되는 Like-Kind Exchange, 즉 “1031 교환”입니다. 이 제도를 적절히 활용하면, 양도소득세 납부 없이 자산을 교환하고 부를 증식해 나갈 수 있습니다.

1. 1031 Exchange란?

1031교환은 투자용 부동산을 “유사한 성격(like-kind)”의 다른 투자용 부동산으로 교체할 경우, 매각 차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있도록 허용하는 제도입니다. 단, 이는 주거용 부동산이나 개인 소유 목적 자산에는 적용되지 않으며, 사업 또는 투자 목적의 부동산에만 해당됩니다.

예를 들어, 박성수씨가 20만 달러에 매입했던 임대용 주택을 50만 달러에 매도하여 30만 달러의 매각 차익이 발생했다고 가정합시다. 이때 박성수씨가 60만 달러 상당의 다른 임대용 주택을 구입하면, 발생한 매각 차익 30만 달러 전체에 대한 세금을 당장 낼 필요 없이 유예할 수 있습니다.

2. 1031 Exchange의 좋은점

1031 교환은 단순히 세금을 이연하는 것을 넘어, 투자자에게 다음과 같은 좋은점이 있습니다:

• 투자 전략의 유연성 강화: 유지 보수가 많이 필요한 부동산을 관리비용이 적게 드는 부동산으로 교환하거나, 성장 잠재력이 높은 지역으로 투자 대상을 변경하여 포트폴리오를 바꿀수 있습니다.

• 자산가치 증대 기회: 고평가된 시장의 부동산을, 상승 잠재력이 높은 합리적인 시장의 부동산으로 교환하여 자산가치 상승의 기회를 모색할 수 있습니다.

• 유리한 임대시장으로의 전환: 임차인에게 유리한 규제가 강한 시장에서 벗어나, 임차인 관리 및 임대료 조정이 보다 용이한 지역으로 재투자하여 수익성을 개선할 수 있습니다.

• 이 외에도 투자자가 시장 변화에 능동적으로 대응하고 장기적인 부를 축적하는 데 기여하는 다양한 이점들을 제공합니다.

3. 1031 Exchange 절차

기존자산을 매각하고 발생한 매각금액은 Qualified Intermediary (QI 중개 대행인)를 통해 보관해야 하며, 직접 수령하면 교환 자격이 무효됩니다.

4. 1031 Exchange 규정

• 유사한 성격(Like-Kind Property)의 부동산: 매각하는 부동산과 취득하는 부동산은 '유사한 성격'이어야 합니다. 이는 부동산의 본질을 의미하며, 예를 들어 아파트 건물을 단독주택 임대 부동산으로 교환하는 것은 허용됩니다. 단, 미국 내 부동산 간의 교환이어야 합니다. 또한, 하나의 부동산을 여러 개의 대체 부동산으로, 혹은 여러 개의 부동산을 하나의 대체 부동산으로 교환하는 등 다양한 조합이 가능합니다.

• 투자 또는 사업 목적만 해당: 교환 대상 부동산은 반드시 투자 또는 사업 목적으로 보유해야 합니다. 개인의 주 거주지나 개인 소유 자산은 1031 교환 대상이 아닙니다.

• 동일하거나 더 큰 가치: 양도소득세 전액 이연을 위해서는 새로 취득하는 부동산(들)의 순 시장 가치와 순자산 가치가 매각한 부동산의 가치와 같거나 더 커야 합니다.

• '부트(Boot)' 수령 금지: 교환 과정에서 현금이나 유사하지 않은 자산(부트)을 수령할 경우, 해당 금액에 대해서는 즉시 양도소득세가 부과됩니다. 일부 세금 납부를 감수하고 현금을 확보할 의향이 있다면 부분적인 교환도 가능합니다.

• 동일한 납세자: 매각하는 부동산의 소유 주체와 취득하는 대체 부동산의 소유 주체가 동일해야 합니다. 단, 단일 회원 유한책임회사(SMLLC)와 같이 '패스 스루'되는 법인의 경우 예외가 적용될 수 있습니다.

• 45일 식별 기간: 기존 부동산 매각 후 45일(달력일 기준) 이내에, 잠재적인 대체 부동산을 서면으로 명확히 식별해야 합니다. 최대 3개의 부동산을 식별할 수 있으며, 특정 조건하에 4개 이상도 가능합니다.

• 180일 취득 기간: 식별된 대체 부동산은 기존 부동산 매각일로부터 180일 이내에 취득을 완료해야 합니다. 이 180일 기간은 45일 식별 기간을 포함하며, 해당 과세 연도의 소득세 신고 마감일(연장 포함) 중 더 이른 날짜가 적용될 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 1031 교환에 대해 알아야 할점

1031 교환에도 고려해야 할 점은 있습니다. 예를 들어, 대체 부동산의 감가상각 기준이 줄어들 수 있다는 점은 장기적인 관점에서 이해해야 합니다. 만약 대체 부동산을 손실을 보고 매각하더라도, 초기 부동산의 이연된 양도소득세는 여전히 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서, 미래 성장 잠재력이 높은 시장에서 대체 부동산을 현명하게 선택하는 것이 교환의 혜택을 극대화하는 길입니다.

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