부동산/세금 칼럼

워싱턴주 부동산 소유주라면 반드시 주목해야 할 ‘세금 지각변동’이 시작되었습니다. 2025년부터 주 상속세와 장기 양도소득세가 동시에 인상되면서, 평생 일궈온 부동산 자산을 다음 세대에 어떻게 안전하게 물려줄 것인지에 대한 전략적 고민이 시급해졌습니다. 이는 단순한 세법 개정이 아닌, 부동산 자산가들의 승계 계획 자체를 뒤흔드는 중대한 변화입니다.


1. 부동산 상속, 세금 부담 어떻게 달라지나?
2025년 7월 1일부터 워싱턴주 상속세 최고 세율이 20%에서 35%로 급등합니다. 동시에, 세금을 면제해주는 공제 한도는 현행 약 $219만 달러에서 $300만 달러로 상향 조정됩니다.

이 변화는 부동산 자산 규모에 따라 희비를 가를 전망입니다.

긍정적 영향: 순자산 가치가 $220만 ~ $300만 달러 사이인 부동산 소유주는 오히려 상속세 부담이 사라지는 혜택을 볼 수 있습니다. 예를 들어, 벨뷰나 커클랜드에 주택 한 채를 소유하고 다른 금융자산이 많지 않은 경우, 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

부정적 영향: 여러 채의 임대용 부동산이나 고가 주택을 소유하여 순자산이 $900만 달러를 초과하는 자산가에게는 35%라는 높은 세율이 치명적일 수 있습니다. 상속받는 자녀들이 세금을 내기 위해 힘들게 지켜온 부동산을 급하게 처분해야 하는 상황에 내몰릴 수 있습니다.

여기에 2026년부터 연방 상속세 공제 한도가 현재의 절반 수준인 약 $700만 달러로 축소될 가능성이 커, ‘세금 폭탄’의 위험은 더욱 현실화되고 있습니다.

2. 투자용 부동산 매각 시, 양도소득세 9.9% 시대
2025년부터 워싱턴주의 장기 양도소득세율이 최고 9.9%까지 오릅니다. 다행히 거주용 주택(Primary Residence) 매각 차익은 이 세금의 부과 대상이 아닙니다.

하지만 투자용 부동산(Investment Property)이나 상업용 건물(Commercial Real Estate)을 매각할 때는 상황이 다릅니다.

매각 차익이 $25만 달러를 넘으면 7% 세율이 적용됩니다.
매각 차익이 $100만 달러를 넘는 부분에 대해서는 총 9.9%의 높은 세율이 부과됩니다. 이는 장기적으로 임대 수익을 기대하며 부동산을 보유해 온 투자자들에게 큰 부담입니다. 향후 포트폴리오 조정이나 매각 시점을 결정할 때 반드시 이 세율 변화를 고려해야 합니다.

부동산 자산가를 위한 3가지 절세 전략
그렇다면 부동산 자산을 지키기 위해 무엇을 준비해야 할까요? 전문가들은 다음 세 가지 전략을 핵심으로 꼽습니다.

1) ‘취소 불가능한 신탁(Irrevocable Trust)’에 부동산 이전
가장 강력한 절세 도구입니다. 주택이나 상업용 건물을 취소 불가능한 신탁으로 이전하면, 해당 부동산은 법적으로 개인 자산에서 분리됩니다. 이는 상속 시 과세 대상 재산에서 제외되어 35%의 높은 주 상속세를 피할 수 있게 해줍니다. 지금 당장 소유권을 넘기는 것이 아니라, 미래의 세금 부담을 원천적으로 차단하는 효과적인 방법입니다.

2) ‘유동성 확보’를 위한 생명보험 활용
부동산은 대표적인 ‘비유동성 자산’입니다. 막상 상속이 개시되면 자녀들이 수십만 달러에 달하는 상속세를 현금으로 납부하기 어려워, 결국 물려받은 부동산을 팔아야 할 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 생명보험을 활용할 수 있습니다. 피상속인(부모)의 사망보험금을 상속세 납부 재원으로 설정해두면, 자녀들은 부동산을 온전히 지키면서 세금 문제를 해결할 수 있습니다.

3) ‘자산 축소’를 위한 전략적 증여
연간 증여세 면제 한도($19,000/인당, 2025년 기준)를 활용해 자녀나 손주에게 꾸준히 현금을 증여하는 것도 좋은 방법입니다. 이렇게 증여된 자금은 미래에 자녀가 부동산을 구입할 때 다운페이먼트(Down Payment)로 사용될 수 있으며, 부모 세대의 총자산 규모를 미리 줄여 상속세 부담을 낮추는 효과가 있습니다.

결론: 지금이 부동산 승계 계획의 ‘골든 타임’
이번 세법 개정은 워싱턴주 부동산 소유주에게 ‘더 이상 상속 계획을 미루지 말라’는 강력한 신호를 보내고 있습니다. 특히 주 상속세 인상이 적용되는 2025년 7월 1일 이전이 현재의 세율을 적용받을 수 있는 마지막 기회입니다.

나의 부동산 자산 규모는 얼마인지, 어떤 세금의 영향을 받게 되는지, 그리고 어떤 전략을 통해 다음 세대에게 안전하게 자산을 이전할 수 있을지 지금 바로 전문가와 상담을 시작해야 할 때입니다. 성공적인 부동산 투자의 마무리는 ‘안전한 자산 승계’에 있습니다.

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