주택 담보 대출 금리와 10년 만기 국채 수익률
안녕하세요 Jacob Cho입니다.
최근 4주간 미국의 평균 30Y Fix 모기지 금리가 낮은 하락세를 보이다 최근 소폭 상승하였습니다. 지난주 2023년 첫 번째 연준에 금리 회의에서, 연준은 기준 대출금리를 1/4포인트 인상하였습니다. 이는 1년이 모자란 기간 동안 8번째 인상이며 이로 인해 중앙은행의 기준금리는 15년 만에 최고 수준인 4.5% - 4.75% 범위로 올라갔습니다.
연준 의장인 제롬 파월은 일부 인플레이션 지표가 완화되었음을 인정하면서도 올해 추가적으로 두 차례 금리 인상을 검토하고 있다고 예견하였습니다. 이러한 금리 인상은 기업 대출과 개인대출에 전반적으로 영향을 미치고, 30Y Fix 모기지 금리는 대체적으로 10년 미국 국채 (10Y Treasury note, bond)에 영향을 받습니다.
모기지 대출 금리와 10년 미국 국채 수익률은 인플레이션 기대 등 유사한 경제적 요인에 의해 영향을 받으므로 서로 밀접환 관련이 있습니다. 인플레이션 기대가 높아지면 두 금리가 모두 상승하고, 인플레이션 기대가 낮아지면 두 금리가 모두 하락하는 경향이 있습니다. 또한 10년 만기 국채 수익률은 10년 만기의 미국 정부 채무의 평균 수익률을 반영하는 기준금리로, 경제 전반의 건강 상태를 나타내는 중요한 지표 중 하나입니다.
주택 담보 대출 금리가 10년 만기 국채 수익률을 따르는 몇 가지 이유는 다음과 같습니다.
Risk Premium: 주택담보 대출은 미국 국채보다 더 많은 리스크가 있으므로, 대출금리가 보통 국채 수익률보다 높습니다. 대출금리와 국채 수익률 간의 차이를 리스크 프리미엄이라고 하며, 대출 위험도에 따라 달라집니다.
Supply and Demand: 주택담보 증권(Mortgage-backed security)의 공급과 수요도 대출 금리에 영향을 미칩니다. MBS는 주택담보 대출들을 모은 것으로, 채권으로서 투자자에게 판매됩니다. MBS의 수요가 높으면 가격이 올라가고, 수익률(즉, 금리)은 내려갑니다. 반대로 MBS의 수요가 낮으면 가격이 내려가고, 수익률은 올라갑니다. MBS 수요는 투자 심리, 금리 전망 및 주택 시장 성능 등의 요인에 영향을 받습니다.
Economic Growth: 주택담보 대출 금리는 경제 전반의 상태에도 영향을 받습니다. 경제가 성장하고 일자리가 생기면 주택 수요가 증가하므로 대출금리가 상승할 수 있습니다. 반면 경제가 둔화하고 실업이 높아지면 주택 수요가 감소하므로 대출금리가 하락할 수 있습니다.
지난 1년간의 금리 상승은 기존 주택 판매를 11개월 연속 하락시켰으며 10여 년 만에 최저 수준의 주택시장 거래율을 기록하였습니다. 전미 부동산 중개인협회 (National Association of realtors)는 이달 초 지난해 미국의 기존 주택 매매가 총 503만 채로 2021년보다 17.8% 감소했다고 보고하였고, 이는 2014년 이후 주택 매매가 가장 부진한 해이자 2008년 이후 가장 큰 연간 감소폭으로 보입니다.
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