최근 부동산 시장상황에 대해 고려해야할 점들
5월 10일 제 웹사이트에 올렸던 글에 6월 8일 댓글을 달아 함께 올려드립니다.
부동산 시장이 너무나도 뜨겁습니다.
이렇게 뜨거운 시장하에서 투자대상을 추천하기가 어려운 이유는 제 자신이 생각하고 있는 현재 타이밍이 투자가치가 있다고 판단되는 대상을 찾기가 어렵기 때문이며, 어떤 면에선 버블존으로 들어가고 있지 않을까? 하는 생각 때문입니다.
투자에 대해 무엇보다 중요한 사안은 투자타이밍에 시중자금의 흐름의 방향을 파악하는 것이라고 생각합니다.
또한, 수요와 공급이 어떻게 형성되어 있는 지, 향후의 방향은 어디로 갈 것인 지, 사람들의 투자심리 등등의 여러가지 부분을 점검해야 투자효과를 이룰 수 있다고 생각해야 되겠지요.
자유게시판에 올려드린 모기지 담보부증권 수요가 많아 이자율이 낮게 유지되고 있는 내용을 올려드렸습니다.
사상초유의 저금리시대를 살고 있으면서도 세계적인 성장율이 지극히 낮은 상태이며 양적완화정책이 공공연히 시행되고 있는 상황 속에 각 분야에 대한 투자의 관심은 다른 어느 때보다 뜨겁습니다.
이런 저금리시대에 특별히 투자대상을 찾을 수 없는 그런 상황속에서 부동산으로 자금이 몰리는 것은 당연한 사실이며, 실거주지를 찾는 사람들에게도 역사상 가장 낮은 모게지 금리를 제공하는 지금의 싯점에서는 당연히 구입하고 싶은 수요가 느는 것은 당연할 것입니다.
이런 초저금리 시대에서도 모기지 담보부증권의 수요가 많은 것은 모게지 이자율을 계속해서 낮게 가져갈 수 밖에 없는 상황인 것입니다.
모게지 이자율이 낮으니 바이어입장에서는 월페이먼트만 생각하고 실제적인 주택가격에는 무감각해지는 것 같습니다.
저는 그 동안 투자대상을 안내하면서 개별적인 투자대상을 소개한 데는 이미 소개한 여러가지 사항들의 기반 위에서 현재의 투자대상으로 올린 것들이 나름대로 이유가 있었습니다.
거의 2년이 넘는 시간을 현재의 경제상황을 배경으로 본 주식시장은 이미 버블상태로 진입한 지 오래되었음에도 좀 처럼 주식시장이 크게 하락하기는 커녕 계속해서 상승세에 있습니다.
하지만 주식시장은 어떤 극단적인 사건이 터지면 분명 버블이 터질 것이라는 생각에는 변함이 없습니다.
이미 자료를 소개한 바 있지만
S & P 500 의 주가지수와 실 수익에 대한 비교자료를 보면 현재가 얼마나 많은 버블상태에 있는 지 아실 것입니다.
위의 선은 현 지수를 보여주는 수치이며 계단식으로 표시된 부분이 수익입니다.
수익이 하락했음에도 불구하고 주가는 계속 유지가 되고 있어 버블이 점점 커지는 모습입니다.
부동산 시장도 뜨겁세 상승상황 속에 있기는 하지만 주의해야할 경제지표에서 몇 몇 싸인들이 서서이 나타나고 있습니다.
美 지난달 새 일자리 증가 16만개 `기대이하`라는 자료를 이미 올려드린 것처럼 신규고용이 예상보다 줄어든 것입니다.
저성장으로 가고 있는 현재 상황으로 볼 때는 당연한 결과라고 생각되네요.
물론, 일시적인 현상으로도 볼 수 있지만 고용은 부동산에 적극적인 영향을 끼치는 요소이기 때문입니다.
둘째로, 샌트란시스코의 예이기는 하나 최근에 나온 뉴스입니다.
베이 부동산시장에 미세한 변화 SF, 매물 1년 전보다 40% 증가
1년전보다 매물이 40%가 늘었고 가격상승은 둔화되고 있다는 뉴스와 이 곳 시애틀 지역도 작년에 비해 20% 정도 매물이 늘었습니다.
캘리포니아는 시애틀지역보다 1년 정도는 부동산 시장의 변화가 선행하기 때문에 캘리포니아의 부동산 시장의 변화를 습관적으로 관찰하고 있습니다.
셋째는 인컴에 비해본 주택지수로 현재의 샌프란시스코와 같은 지역은 1년 인컴에 10배가 넘는 상태가 되었기 때문에 이미 충분히 버블상태에 있다고 보기 때문입니다.
시애틀 지역은 아직까지는 인컴에 비해본 주택지수는 그렇게 염려할 정도는 아니지만 샌프란시스코의 주택시장의 변화를 주의깊에 관찰할 싯점이 되었다고 생각하기 때문입니다.
결론적으로 이러한 배경으로 인해 적극적으로 투자대상을 안내하지 못하는 배경임을 이해해 주시고 투자대상을 구입하시는 데에도 다른 때보다는 좀 더 신중하셔야할 듯 합니다.
이 글을 올린 지가 한 달이 되어가는 것 같습니다.
지난 한 달의 부동산 시장의 열기는 정말 뜨거웠습니다.
과연 이 뜨거운 열기가 얼마나 갈까요?
연일 들리는 뉴스가 시애틀 지역의 부동산 가격이 급등하고 있고 멀티플 오퍼를 받는 대상들이 엄청나게 많다는 뉴스들뿐입니다. 이러한 상황 속에서 부동산일을 하는 저로서는 여러가지 생각들이 머리를 스쳐 지나가고 있습니다.
지난 2년간을 언제인 지 모르게 다가올 경제위기를 어떻게 준비할 것인가? 에 대해 특별히 많은 생각을 가지고 있었습니다.
지금의 상황은 마치 2007년의 부동산 시장을 보는 듯한 느낌을 떨쳐버릴 수가 없네요.
이런 부동산 시장의 열기와는 달리 이미 지난 달에 소개드린 바와 같이 주식시장의 버블이 심각한 상태임에도 주식시장은 떨어질 줄 모르고 고공행진을 하고 있습니다.
비록 긴 세월을 산 것은 아니지만 제가 격었던 2001년의 911과 2008년의 금융위기의 전 상황과 너무나도 흡사하게 돌아가는 것이 자꾸만 부정적인 느낌이 드는 것이 지나친 생각일까요?
솔직한 제 심정은 이렇게 부동산 시장이 미친듯 돌아가는 지금의 싯점은 명백히 그 동안 구입했던 부동산을 처분해야될 시기라는 생각이 지배적입니다.
왜 이런 생각을 하게 되었을까요?
첫째 원인은 지난달에도 실망스런 고용지표가 나왔는데 이번달에는 그 실망도가 훨씬 더 커졌습니다.
지난달엔 16만 5천명의 신규고용에도 대단히 실망했는데, 이번 달에는 겨우 3만 8천명의 신규고용만이 있었을 뿐입니다.
고용지표중에 더욱 더 중요시 보아야하는 자료가 임시고용에 관한 자료인데, 경제상황이 변화될 때 가장 임시직은 가장 먼저 영향을 받기 때문입니다.
2001년과 2008년에 비해 상대적으로 높은 위치에 있지만 차트가 하방으로 움직이는 모습을 보실 수 있을 것입니다.
임시고용자료가 2001년과 2008년에 급락했던 모습을 보는 것처럼 지난 두 달 그 하락이 시작되고 있는 것입니다.
Federal 고용지표를 보면 2009년이후 2012년에 살짝 하락했던 기록이 있었으면 몇 달 연속으로 하락을 보이는 점이 더욱 더 위기감을 느끼게 하기 때문입니다.
두번째는 죠지 소로스에 관한 이야기입니다.
최신 보도에 따르면 전설적인 투자자이자 수 십억 달러 부자인 죠지 소로스가 최근에 자신의 주식을 37%를 팔고 대신에
많은 금과 금 주식을 산 것이 보도가 되었습니다.
“한 때 금은 궁극적인 거품에 있다고 한 죠지 소로스는 3년간의 중단 후 금 매입을 재개하였다. 월요일 그는 1분기에 세계 최대의 금 ETF인 SPDR금 신탁 105만 주를, 가치로 약 1억 2350만 달러, 산 것을 발표하였다고 포츈과 로이터는 화요일 보도하였습니다.
왜 투자의 귀재로 불리우는 죠지 소로스가 37%에 해당되는 엄청난 주식을 팔고 금과 금 주식을 샀을까요?
심각히 생각해 볼 뉴스입니다.
마지막으로 커머셜, 인더스트리얼 론의 연체율이 2008년 금융위기 수준까지 올라갔다는 것입니다.
기업들이 장사가 잘 되지 않는다는 점을 보여주는 자료입니다.
장사가 안 되니 우선은 임시직부터 정리를 하고 있는 것은 아닐까요?
물론 시애틀의 상황은 좀 다른 것은 분명합니다. 아무리 시애틀의 상황이 좋다 하여도 세계적인 또 다른 경제위기가 찾아온다면 아무래도 조심을 해야되지 않을까요?
부동산 투자는 타이밍이라는 측면에서 본다면 더더욱 주의가 필요합니다.