HELOC (home euqity line of credit): 시애틀이 가장 많은 액수 사용 전년도보다 63% 증가,  엘에이 2위, 피닉스 3위로

 

주택 판매가격중 모기지를 갚고 남는 자산을 에쿼티라고 생각하면 된다. 이 에쿼티(주택 자산)를 담보로 크게 두가지 종류의 금융 상품을 고를 수 있는데, 최고 한도를 정해 신용카드처럼 자유롭게 입출금을 할 수 있는 상품이 HELOC (Home equity line of credit)이며 사용한 액수만큼만 이자 부담을 하게된다. 에쿼티를 이용, 고정 액수를 빌려 매달 원금과 함께 이자를 고정액수로 갚아나가는 상품은 Home equity loan (주택담보대출)이다. 이들 상품들은 보통 Prime rate (상업 은행들이 기업들을 상대로 부과하는 이자율)에서 크게 벗어나지 않기 때문에 다른 신용카드 이자율에 비해 현저하게 낮은 이자율을 제공한다. 

 

image credit: Palisades credit union

2022년 주택 소유자들은 약 20조 달러 상당의 주택 자산을 보유하고 있으며 주택 자산 한도 및 주택 담보 대출에 대한 수요가 증가하고 있다.

CoreLogic에 따르면 HELOC 주택융자 신청이  2022년 전반기동안 2007년 상반기 이후 최고 수준으로 성장한것으로 조사되었는데, 이 기간 동안 대출 기관은 807,000개 이상의 새로운 HELOC건수를 생성하여 총 1,310억 달러의 HELOC 상품을 팔았다고 한다. HELOC 건수와 금액 모두 2022년에 전년 대비 30% 증가했다. 한편, 모기지 이자율은 올해 약 3%에서 7%로 상승했으며 높은 집값과 결합하여 올해 모기지를 찾는 사람들의 수가 크게 줄여 둔것으로 조사되었다.

Fannie Mae의 최근 예측에 따르면 모기지 신청은 2021년 4조 4000억 달러로 기록을 세운 후 2022년에는 1조 5200억 달러로 줄어들 것으로 예상한다. TransUnion의 연구에 따르면 팬데믹기간중 주택 가치가 급상승하여 주택 자산이 2012년 12조 달러에서,  2021년 16조 달러, 2022년 20조 달러로 증가했다고 한다. MphasisDigital Risk의 설립자이자 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)의 이사인 Jeff Taylor는 이것이 주택 산업에 좋기도 하고 나쁘기도 하다고 말한다. “한때 집을 팔고 이사를 고려했던 주택 소유자들은 현재 7%의 높은 모기지로 인해  3% 이자율을 잃는 것을 원하지 않고, 대신 자신의 홈에쿼티를 이용하여 주택 수리 또는 리모델링쪽으로 관심을 돌리고 있다"고 말했다. "좋은 소식은 많은 대출 기관과 은행이 HELOC 금융상품으로 빠르게 전환하여 사람들을 계속 고용할 수 있다는 것이다."고 Jeff Taylor 는 덧붇였다.

HELOC은 주택 소유자가 주택 가치의 최대 85%를 빌릴 수 있고 필요에 따라 상환하고 다시 인출할 수 있다. 2022년 현재까지 시애틀은 2021년보다 63% 증가한 총 6억 1000만 달러로 가장 많은 승인된 HELOC 액수를 보유하고 있다. 로스앤젤레스가 6억 600만 달러, 피닉스가 5억 400만 달러로 3위를 차지했다.

CoreLogic의 수석 경제학자인 Archana Pradhan은 "지난 2년 동안 주택 가격 상승이 더 강력했던 시장은 HELOC 활동이 가장 활발하고 성장도 가장 컷었다고 전하면서, 이들 주택 시장은 전국 평균보다 높은 주택 자산을 달성했다."고 말했다.

홈 에퀴티는 얼마나 늘어 났을까?

CoreLogic 분석에 따르면 모기지(전체 부동산의 약 63%)가 있는 미국 주택 소유자의 자산은 2021년 2분기 이후 총 3조 6000억 달러 이상 증가했으며, 이는 전년 대비 27.8% 증가한 것이다.

HELOC 대 주택 담보 대출 (Home equity loan)?

HELOC과 주택 담보 대출 (Home equity loan) 모두 주택에 축적된 자산에 대해 대출을 받을 수 있다. 주택 담보 대출은 미리 정해진 기간 동안 고정 분할로 상환할 일시불 금액을 제공하지만 HELOC는 회전 신용 한도이다. 즉 대출 기간 동안 대출 기관이 설정한 특정 신용 한도까지 대출할 수 있으며 대출 금액을 상환하면 신용카드 처럼 최고 한도까지 다시 사용할 수 있다.

HELOC 자격을 갖추려면 무엇이 필요하나?

TransUnion의 금융 서비스 연구 및 컨설팅 부사장인 Michele Raneri는 많은 모기지 대출 기관이 650점 이상의 최소 신용 점수를 요구한다고 한다. 대출 기관은 또한 차용인이 대출 자격을 갖추려면 신청시 주택 가격이 모기지를 제외하고 20%의 에쿼티 (자산가치)가 있어야 한다고 한다.은행은 일반적으로 HELOC 대출 한도에서 $10,000 미만 상품은 제공하지 않는다.

HELOC 또는 주택 담보 대출을 받는 것이 좋은 생각인가?"

HELOC와 주택 담보 대출은 소비자에게 적시에 적합한 도구이다.  HELOC 또는 주택담보 대출 (Home Equity Loan)은 이용 자산의 일부분만 이용하기 때문에 가치가 있다. 이자율이 모기지 금액보다 높을 수 있지만 주택 자산의 일정 부분만을 융자하는 것뿐이다.

주택 담보 대출을 받을 때 무엇을 고려해야 하나?

주택 구매자가 주택을 담보로 사용하고 있다는 점을 고려할 때 대출을 고려하는 사람들은 상환 방법을 고려 해야한다. 빌린 액수에 대해 갚을 수 있는 수입이 있어야 한다. 

주택 담보 대출의 좋은 용도와 나쁜 용도가 있나?

Taylor는 "지금은 홈 에퀴티 계정을 개설하기에 좋은 시기이지만, 홈 에쿼티 계정에 대해 사용하고 싶은 용도와 돈에 대한 명확한 비전을 가지고 있는지 확인하는 것이 좋다."고 강조한다. 

HELOC의 가장 좋은 용도는 주택에 재투자하여 리모델링 및 주요 수리와 같은 주택 가치를 유지하거나 개선하는 데 도움이 되는 것이다. 많은 차용인이 HELOC를 부채 통합 도구로 사용하기도 한다. HELOC 금리는 시장 상황에 따라 변경 가능하지만 일반적으로 신용 카드 금리, 일부 자동차 대출 금리 및 학자금 대출 금리보다 낮다. 이자율이 낮을수록 차용인은 매월 더 많은 자금을 확보하여, 높은 이자율을 가진 금융상품의 잔액을 상환하거나 다른 재정적 목표에 사용할 수 있다. 문제는 차용인이 HELOC를 신용 카드처럼 너무 많이 사용하여 생활비를 충당하고 자산 가치에 다시 투자하지 않을 때 시작된다고 한다. "내가 주의를 주는 곳은 사람들이 홈 에퀴티 라인을 가지고 휴가를 가거나 새 차를 사는 것이다" 라고 Taylor 는 경고했다. 

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