자유게시판

그 때의 붐은 어디가고 차압의 쓰라림만

코로나 한 주택의 부침을 통해 본 주택 경기

LA동부 리버사이드 카운티 코로나 소재 한 주택. 시장에 나온 지 오래되지만 사려는 사람은 아무도 없다. 이 집이 왜 이렇게 됐는지 이해하면 지금 월스트릿이 서브프라임 사태로 혼란에 빠지고 주택시장의 슬럼프가 왜 더 악화되고 있는지를 알 수 있게 된다. 최근 LA타임스는 코로나의 한 주택이 과거 터질 듯한 붐에서 차압이란 최악의 상황으로 굴러 떨어진 과정을 살펴보며 현 주택 시장 슬럼프와 신용경색 사태를 조명해 봤다.



천장이 높고 수납공간도 많은 이 3베드룸 하우스가 시장에 나온 지는 이미 103일째. 아직까지 단 한건의 오퍼도 없다.



이 집을 처리할 수 있는 유일한 방법은 41만9,000달러의 요구가격을 대폭 인하하는 것 뿐. 그러나 주택 소유주인 GMAC는 가격 인하를 거부하고 있다. 그래서 아무도 거들떠보지도 않은 채 방치되고 있다. 이 집의 가치는 도대체 얼마나 될까?



남가주가 주택 슬럼프에서 벗어나고 있을 때인 10년 전 시어도/카산드라 주디스 부부는 이 집을 분양업체로부터 14만8,900달러에 샀다. 집을 사고 몇 년간은 집을 참 잘 산 것 같았다. LA의 주택에 비하면 아주 저렴했고, 거주하고 두 아이를 키우는데 부족함이 없는 집이었다. 새로 마련한 집은 축복이었다. 그러나 인생에선 가끔 커브 볼이 날아든다.



헬스케어 직원이었던 카산드라는 건강이 나빠져 직장을 그만 뒀고 남편 시어도는 1~2년간을 풀타임으로 일을 하지 않았다. 생활비가 모자라 크레딧카드와 홈 에퀴티 론을 끌어다 썼다.



2000년에 재융자를 할 때는 캐시 아웃을 많이 했고 월 모기지 페이먼트는 융자액이 늘어난 만큼 더 증가했다.



코로나, 그리고 미국은 곧 주디스 부부와 같은 사람들로 넘쳐났다. 렌더들은 무분별하다 싶을 정도로 마구 융자를 해줬다. 월스트릿에 모기지 채권을 수월하게 팔 수 있기 때문이었다. 주택 가치가 급등하면서 집은 디파짓 없이도 돈을 무한정으로 끌어다 쓸 수 있는 현금 자동인출기였다. 그 당시 많은 가정에는 집은 그런 역할을 했다. 많은 사람들이 주택 에퀴티가 크게 늘어났기 때문에 많은 돈을 들여 집을 업그레이드하고 자동차도 사고 여행도 다녔다. 주디스도 패티오를 짓는 등 리모델링을 좀 했다.



당시 재융자를 권하는 광고는 매일 날아 들었다. 그냥 버렸어야 했는데 시어도는 결국 이를 이용하고 말았다. 재융자를 2001년에 하고 2003년, 2004년에도 했다. 재융자를 할 때마다 캐시 아웃을 했고, 융자액수는 늘어났다. “돈이 필요했지만 절대로 이런 짓은 하지 말았어야 했다”고 그는 지금 후회한다.



2005년 9월 주디스 부부가 빌린 액수는 44만7,500달러. 바로 집을 시장에 48만달러에 내놓았다. 떠날 때가 된 것이었다. 그동안 너무 많은 액수를 뽑아 썼기 때문에 페이먼트를 감당할 수 없었고 그 집에서 살 수 없게 된 것이었다. ATM이 덫으로 변해 그들의 발목을 사정없이 파고들었다. 에퀴티 쿠션이 없어 그들은 가격을 내려 팔 수도 없었다.



오퍼를 몇 개 받기는 했지만 융자액도 다 갚지 못하는 액수라 팔지 않고 더 좋은 오퍼를 기다려야 했다. 그러나 그 때가 주택시장의 피크였다. 이 보다 높은 액수는 다시는 볼 수 없었다.



이 부부는 텍사스 오스틴으로 이주했고, 코로나 집은 숏 세일로 넘겨졌다. 2006년 6월9일 채무불이행(default) 공고가 떨어지고 차압절차에 들어갔다. 이 때부터 코로나에서 늘어나기 시작한 주택차압은 지금 바다를 이루고 있다.



디폴트 통고를 받아도 렌더와 접촉해 융자문제를 ‘치료’할 수 있는 기회가 주어지지만 연체액이 1만3,400달러였던 주디스는 이를 시도하지도 않았다. 현재 차압에 떨어진 대부분의 사람들도 마찬가지다. 갚고 재활을 시도하기에는 밀린 액수가 너무 많다.



GMAC 모기지가 차압 소유권을 인수했는데 GMAC는 집을 단장하고 되팔기 위한 감정을 위해 지난 3월15일 에이전트 리오 노다인을 선정했다. 리오가 GMAC에 제출한 보고서는 주택 가치는 “하락 중”이며 인근 경쟁을 벌이는 주택은 “수도 없이 많다”고 적고 있다. 이런 상황에서 돋보이게 하려면 6,000 달러가 소요되는 집 단장과 가격 인하가 필요하다는 견해를 보냈다. “절대로 오버 프라이스를 붙여서는 안된다”는 말을 강조했다.



현재 있는 상태대로 팔면 42만5,000달러, 단장을 했을 경우 43만7,000달러가 적당하다는 내용으로 이메일을 GMAC에 보냈는데 GMAC는 수리도 허락하지 않았고 가격도 44만5,000달러에서 물러나지 않았다.



그 집을 사려는 사람은 아무도 없었다. 5월30일 리오는 업데이트한 리포트를 보냈다. “캘리포니아에서 가장 과도하게 개발된 도시. 지금 코로나에는 1,000채 이상의 집이 매물로 나와 있음. 판매는 죽어버렸다”. 리오는 40만9,000달러로 인하할 것을 권했는데 GMAC는 41만9,500달러까지 허용했다. 6주 전이라면 이런 작전이 먹혔을 수도 있지만 이젠 그나마 통하지 않았다. 일주일 뒤 리오는 재평가 편지를 보내며 39만9,000달러를 권고했다. 렌더로부터는 아무 대꾸가 없었다.



6월27일 그는 39만달러로 더 낮추라고 재차 강조했다. 두어달 전보다 렌더 소유 주택이 3배나 늘었다는 말도 했다. 7월31일 편지에서는 “내가 지금 까지 본 최악의 시장 상황”이라는 말과 함께 38만5,000달러를 제시했다.



GMAC로부터는 아무 응답이 없었다. 다른 렌더들과 마찬가지로 GMAC도 위기를 맞고 있다. 4월에는 직원 700명을 감원할 계획이라고 밝혔었다.



지난 주 리오는 집을 팔기 위해서는 37만9,000달러로 낮춰야 한다는 편지를 또 보냈다. 시세가 급락하고 있기 때문에 빨리 대응하는 편이 현명하다는 견해도 덧붙였다.



GMAC는 지난 주말 보유중인 모든 차압 물건들을 시장 가격으로 매각하길 바란다고 밝혔다. 곧이어 리오에게 이 집 가격을 39만5,000달러로 인하하는 것을 허락한다는 이메일도 날아왔다.



<케빈 손 객원기자> - 한국일보 2007-08-16



http://www.koreatimes.com/article/articleview.asp?id=399560