세금회계 칼럼

거주 주택 매각 세금신고

작성자
김미온
작성일
2022-09-16 23:01
조회
590
최근 몇년 주택가격이 처음 구매힌 가격보다 많은 상승을 하여, 이에 따라 매매차익에 대하여 세금보고를 하는 방법을 나누고자 합니다.
매매차익은 주택을 소유하고 거주한 기간과 얼마나 많은 차익을 남겼는지에 따라 다름은 누구나 알고 계실 것이라 믿습니다.
주택 매각의 세금 혜택을 최대화하기 위해 취할 수 있는 조치가 여러가지 있는데, 비용 기준, 주택을 개보수한 금액 등을 차감하여 이익을 계산하는 방법 등이 있습니다.

일반적으로 매매한 주택을 판매일을 기준하여 지난 5년 중 최소 2년 동안 거주한 경우 기본 주택 매매 이익분 중 $250,000은 세법에 따라 매매 차익에서 공제를 받을 수 있습니다. 부부가 공동으로 신고하는 경우 어느 한 쪽이 거주지를 소유하고 있고 지난 5년 중 적어도 2년 동안 거주 주택으로 사용한 경우 최대 $500,000를 공제할 수 있습니다.

이혼 판매할 경우,
2년 간의 소유 및 거주일 수가 충족되면 귀하와 귀하의 전 배우자는 개별 수익에서 각각 최대 $250,000을 이익금에서 공제할 수 있습니다. 만일, 이혼 후 매매할 시 2년 간의 거주일 수가 충족되지 않은 경우, 예를 들어 2년이 아닌 1년이었다면 각각 $125,000의 이익을 제외할 수 있습니다.

이혼 합의로 집을 받은 후 매매할 경우, 최대 $250,000의 이득을 매매금액에서 공제할 수 있습니다. 증여자인 전 배우자가 그 장소를 소유한 기간을 2년 거주일 수에 포함하여 소유 기간에 추가됩니다.


Step-up in Basis (재산 기본가액 재평가)
배우자 중 한 명이 먼저 고인이 되고 생존 배우자가 주택이 매매완료된 날짜 이전에 재혼하지 않은 경우, 생존 배우자는 사망한 배우자가 재산을 소유하고 사용한 기간을 소유권 및 거주 일을 승계할 수 있습니다.

또한, 상속 시 소득세 목적으로 부동산과 같은 평가 자산의 가치를 재조정하는 Step-up in Basis 세법에 의하여, 재산 가치는 고인의 사망 당시의 공정 시장 가치 금액 (Equal to the fair market value)으로 기준가액이 달라집니다.

즉, 재산의 원래 비용 기준에 관계없이 이 공정시장 가치 금액이 상속인에게 자산의 기본 금액으로 승계됩니다. 따라서 자산이 승계된 기준금액과 동일한 금액으로 매각되는 경우 매각 시점에 상속인에 대한 과세 소득은 없습니다.

또 다른 예로
남편과 아내가 공동으로 임대 주택을 소유하고 있습니다. 임대 주택은 원래 수십 년 전에 $40,000에 구입했으며 건물에 할당된 비용 중 $30,000는 완전히 감가상각되었습니다. 배우자 한분이 먼저 2020년에 세상을 떠났다고 가정해 보겠습니다. 당시 임대 부동산의 가치는 $520,000였습니다. 당시 배우자 각각의 재산 공정가치 26만 달러(52만 달러의 절반)가 생존 배우자에게 단계적으로 이전됩니다. 이것은 임대 부동산에 대한 생존 배우자의 총 비용 기준에 추가되어 그 직후에 생존 배우자가 부동산을 매각할 경우 과세 소득을 크게 감소시킬 것입니다. 또한 자산 가치의 일부를 토지에 할당한 후(감가상각 대상이 아님) $260,000 중 $65,000, 나머지 $195,000은 증액 자산으로 처리되어 해당 자산의 내용 연수 동안 감가상각을 할 수 있어, 임대 부동산에서 발생하는 임대 소득에 대한 공제가 증가되어 과세 대상 소득이 줄어듭니다.

앞서 설명처럼, 집을 매매로 얻은 이익에 대하여는 판매자가 매매 전에 주택을 소유하고 거주한 기간과 매매자가 얼마나 많은 이익을 남겼는지에 따라 세액은 달라집니다.

매매이익이 $250,000 또는 $500,000 (부부합산) 한도를 초과하는 경우 초과분은 스케줄 D에 장기자본 이득으로 보고해야 합니다.

1099-S 양식을 받았거나 주택 매매 이익을 기본공제와 상쇄하고 남은 이익 금액은 세금 신고서에 합산하여 반드시 보고해야 합니다.

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저희 칼럼은 세금과 관련하여 야기될 수 있는 문제를 기본적으로 알아두어 이해를 돕기 위한 글로, 어떠한 세법적인 조언을 제공하기 위함도 아닌, 일상에 일어날 수 있는 부분을 나누고자 올리는 칼럼입니다. 감사합니다.

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