감가상각(Depreciation)이란 건물이나 장비들에 대해 규정된 사용연한을 정한후 해마다 전체구입비용(Purchase Cost)의 일정부분을 비용으로 사용할 수 있도록 규정한 회계 및 세무상의 비용처리 방식입니다.
보통 주거건물인 경우는 27.5년정도 상가건물인 경우는 39년의 사용연한을 사용하도록 IRS에서 규정하고 있습니다.
예를 들어, 주거건물의 경우 주인이 매매일로 부터 5년중 2년을 살고 3년은 렌트를 주었을 경우에 3년동안에 대해 감가상각으로 비용처리 하게 됩니다.
하지만, 3년동안의 감가상각은 그집을 매매하였을 경우에 다시금 Depreciation Recapture란 이름으로 과세(Taxable) 대상이 되며, 보통 25%의 세율이 적용됩니다. 그러면 “내가 감가상각을 하지 않으면 이 세금은 안내도 되겠네”라고 생각하시는 분들이 있을 수 있겠지만, 그래도 역시 세금은 내셔야 합니다. 렌트하시는 건물에 대한 감가상각은 선택사양이 아닙니다. IRS에서는 감가상각에 대하여 “Allowed(비용으로 사용한)” 또는 “Allowable(비용으로 사용가능한)”이라는 규정을 엄격히 정하고 있으므로, 비록 내가 감가상각을 비용으로 잡지 않았다 하더라도, 이때는 “Allowable”이라는 규정이 적용되므로 매매시에는 강제적으로 이에 따른 세금 부과됩니다.
따라서 감가상각은 렌트를 시작한 해부터 사용하시는 것이 세금에 관한한 더 유리 할 수 있습니다. 그동안 렌트건물에 대해 감가상각을 사용하시지 않은 분들이 계시다면, 세금보고일로 부터 3년까지는 수정보고를 하실 수도 있습니다.
박재순, CPA 제공
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