부동산을 포함한 사업체를 구입하실 때 반드시 고려해야 할 사항이 바로 자산에 대한 Entity(법적 소유권의 형태)의 Title(명의)입니다. 요즘은 많은 부동산 에이젼트나, 에스크로에서 비지니스 매매시, 부동산(건물)은 개인명의로, 비지니스 자산(장비,가구, 권리금 등)은 일반법인 명의의 자산으로 나누어서 Closing을 하곤 합니다. 하지만 상당수의 분들은 여전히 이러한 고려 없이 부동산을 포함한 모든 사업체를 법인자산으로, 아니면 모두 개인 자산명의로 구입을 하시는 분들로 종종 뵙게 됩니다. 모든 경우마다 해당되는 이유가 있을 수 있습니다. 하지만, 왜 그렇게 해야 합니까? 어떤 장점이 있습니까? 라고 질문하면, 많은 분들은 부동산 에이젼트가 하라고 하니까, 그냥 그렇게 하면 좋을것 같아서… 등, 정확한 세법이나 개인의 상황에 대한 세밀한 고려없이 계약을 마칩니다.
비지니스 및 부동산을 소유하고 있는 Entity(법인, 파트너쉽, 개인 등)는 절세와 개인자산보호 여부를 결정짓는 상당히 중요한 요소입니다. 반드시 사업체 구입전에 회계사와 상담하여 자신의 사업계획에 가장 적합한 사업체 형태를 정하시는 것이 바람직 합니다.
회계사로서 일반적인 조언을 드린다면, 부동산은 개인명의로, 비지니스 자산은 법인(회사)명의로 하시는 것은 바른결정이라 말씀드릴 수 있습니다. 더 나가 부동산을 개인명의 대신, One member LLC(Limited Liability Corporation)의 명의로 하는것이, 유사시 채권자의 권리행사로부터 Owner의 개인소유자산을 보호하기에는 더욱 좋은 방법이 될 수 있습니다. 따라서 비록 실질적인 사업체는 하나로 볼 수 있지만, 부동산 부분만을 볼때, 이제는 비지니스만 소유한 법인과 부동산을 소유한 개인 또는 LLC가 Tenant와 Landlord라는 관계로 재구성 됩니다. 다시 말씀드리면, 비지니스를 소유하고 있는 법인은 임대료를 개인(주주)이나 LLC에게 지불한후 비용으로 처리하고, 개인이나 LLC는 Schedule-E를 통하여 Rental Income으로 보고하게 됩니다. 여기까지는, 겉으로 보면 “주머니돈이 쌈지돈" 이지만, 세법상으로는 상당히 다른 2가지 효과를 볼 수 있습니다.
이러한 명의 구분을 통하여, 세법상 혜택을 볼 수 있는 중요한 2가지이유들은 다음과 같습니다.
1. 보통, 부동산은 시간이 지남에 따라 오히려 가치가 상승하는 자산(Appreciated Asset)입니다. 따라서, 사업체 처분, 개인으로 명의변경 또는 Owner 사망시, 부동산이 일반 법인소유에서 주주에게 이양(다시 돌려지게) 되는데, IRS는 이것을 자산의 Sales로 보며, 이때 증가한 양도차액에 대해 세금을 내야 합니다. 만약에 C-Corporation이라면, 법인(최고 35%)과 주주 모두 Capital Gain Tax (양도차액세, 최고 15%)을 내야하는 이중과제(Double Taxation)의 문제까지 발생합니다. 하지만 One member LLC나 개인소유인 경우에는 이런한 문제가 없습니다.
2. 일반 법인(C-Corporation)명의의 부동산은 1년이상 보유시 발생하는 Long Term Capital Gain or Loss(매매시 발생하는 장기양도차액이나 손실)에 대해 세금상, 개인이나 LLC에 비해 불이익이 발생할 수 있습니다. 개인이나, LLC명의의 자산은 현재 양도차액(Capital Gain)에 적용되는 세금(최고 15%)이 일반법인(법인의 최고세율 보통 35%)에 비해 더 낮은세율이 적용되고 있으므로 절세효과를 보실 수 있습니다.
그밖에 여러가지 세법상의 이유들이 있으나, 지면을 통해서 독자분들이 이해하시기에 상당히 난이하므로 생략합니다. 또한, 자산의 특성에 맞는 Entity의 명의 구분을 통한 세법상 혜택은 개개인의 상황과 조건에 따라 다르게 조율될 필요가 있음을 유의하시기 바랍니다.
박재순, CPA 제공
Phone:(253)835-8909
E-mail: jsparkcpa@yahoo.com
*** To ensure compliance with requirements imposed by the IRS, we inform you that any U.S. federal tax advice contained in this communication (including any attachments) is not intended or written to be used, and cannot be used, for the purpose of (i) avoiding penalties under the Internal Revenue Code or (ii) promoting, marketing or recommending to another party any transaction or matter addressed herein. Taxpayers should seek professional advice based on their particular circumstances.
