렌트를 주었던 집을 팔았을 경우에는 양도세(Capital Gain Tax)를 내야 하나요?
작성자
Jaesoon Park CPA
작성일
2009-02-27 11:33
조회
1149
보통 주택소유자가 매매일(Sales date)로 부터 거슬러내려가서 5년중에 2년을 사셨다면, 개인의 경우는 최고 $250,000까지 부부합동인 경우는 $500,000까지 매매차액(Capital gain)에 대한 양도세를 내시지 않습니다. 2009년 이전까지는 매매일로 부터 5년중에 2년을 사셨다면 세금상 문제는 없습니다. 렌트를 하셨다면 과세대상이 되는 감각상각(Depreciation Recapture)에 대한 문제는 별도로 고려해 봐야 하겠지요.
2009년 1월부터는 규정이 새롭게 강화되었습니다. 즉, Qualifying use period(소유자가 직접 살았던 기간)과 Non-Qualifying period(렌트, 나 비거주기간)을 구분하여서, 총 주택 보유기간중 렌트를 주었던 기간의 비율은 전체 양도차액에서 과세부분(Taxable Portion)으로 책정됩니다.
예를 들어서, 김씨 부부는 현재 그들이 20년 넘게 거주하고 있는 주택외에 2009년에 콘도를 구입하였고, 대학다니는 딸이 2년동안 사용하도록 했습니다. 2011년에 김씨 부부는 집을 처분하고, 콘도로 들어와서 2014년까지 살았습니다. 2014년에 김씨부부가 콘도를 매매하였다고 한다면, 전체 5년중 Non-Qualifiying use(직접살지 않았던기간)의 기간에 대한 비율을 따져서, 그부분에 대한 Capital gain은 공제되지 않습니다. 5년중 2년을 살지 않았다면 2/5(40%)는 전체 Capital gain에서 Taxable portion으로 결정됩니다. 그들의 양도차액이 $50,000이라면, $20,000에 대해서는 양도세를 내야 하는 것입니다.
세법은 해마다 변경되므로, 효과적인 절세플랜을 위해서는 회계사와의 정확한 상담이 필요합니다.
박재순, CPA 제공
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