세금회계 칼럼

비거주인 소유의 집을 매각할 경우?

작성자
Jaesoon Park CPA
작성일
2009-06-06 13:28
조회
2244
세법상 시민권자나 영주권자가 아니면 비거주인에 해당된다.  지난번 다른 칼럼을 통하여 새롭게 바뀐 주택양도세법에 대하여 설명을 드렸다. 여전히 거주인 자신의 Primary Home에 대해서는 종전과 같은 혜택을 주고 있다. 하지만, 주택 매도인(Seller)이 비거주인일 경우는 세법의 적용이 다르다는 것이다.



그렇다면, 비거주인이 주택을 구입한후 다시 파는 경우는 어떠한 세금 문제가 있을까?  흔히 발생하는 문제는 아니지만 한국에서 이곳 시애틀 지역으로 오시는 분들이 많이 계시므로 고려해 봐야 할 문제가 되고 있다.



예를 들어, 한국에서 재산이 있는 부모가 부모의 명의로 주택을 구입한 후 다시 자식에게 되파는 경우를 볼 수 있다. 이런 경우에, 주택의 매매 가격과 용도가 중요하다.  만약 집의 용도가 Primary Home(본인 주거주택) 이 아니거나,  구입 가격이 30만불 이상일 경우, 여기에  매도인(Seller)이  비거주인일 경우라면 주의해야 한다.  



주택 매매서류 작성시, 매도인(Seller)은 Non-foreign affidavit(거주인 확인서)에 서명을 하게 된다.

만약에  매도인이 이서류에 서명을 하지 않고 누락되었다면, 타이틀 회사나 클로징 담당자는 주택판매가격에서 10%를 원천징수 해서 IRS에 예납 보고해야 한다는 것이다.



보통  양도세금(Capital gain Tax)이란 양도차액(Capital gain)에 부과되는것이 원칙이지만, 비거주인에 한해서는 우선 예납을 그렇게 해야 한다는 것이 IRS의 입장이다. 혹시 많은 양도차액의 이득을 누린후 세금을 내지 않고 해외로 가버릴 수 있기 때문일 것이다.



그렇다면 매도인이 산 가격보다 더싸게 손해를 보고 팔때도 차액이 아닌 판매금액의 10%의 세금을 원천징수 당한다는 것은 좀 억울하지 않은가?



하지만 이런한 문제에 대비해서, 매도인(Seller)이 특정서류를  클로징 날짜전에 IRS에 보고됨으로써 원천징수 금액을 줄이거나 면제 받을 수 있는 방법이 있다.



이때 매도인이 비거주인 신분(Form 1040 NR)으로 세금보고를 해야 하므로, 상기 서류 신청시 납세자번호(ITIN)도 같이 신청해야 함도 명심해야 한다.



의외로 복잡한 과정이고, 흔히 발생하는 사례는 아니지만,  해외투자자에 대한 IRS의 감사가 강화되는 추세이므로,  경험있는 세무전문가와의 정확한 상담을 통한 올바른 보고가 중요하다.  



박재순, CPA 제공

Phone:(253)835-8909

E-mail: jsparkcpa@yahoo.com  



*** To ensure compliance with requirements imposed by the IRS, we inform you that any U.S. federal tax advice contained in this communication (including any attachments) is not intended or written to be used, and cannot be used, for the purpose of (i) avoiding penalties under the Internal Revenue Code or (ii) promoting, marketing or recommending to another party any transaction or matter addressed herein. Taxpayers should seek professional advice based on their particular circumstances.
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