1031 exchange 임대주택을 거주주택으로 전환? Tax?
1031 exchange란, 비지니스나 투자자산의 동종자산교환(Like-Kind Exchange) 또는 매각시에 IRS의 일정요건을 만족하면 세금을 연기할 수 있는 세제상의 혜택을 지칭한다. 예를 들어 , 상업용 부동산이나 투자목적의 부동산들간의 교환일 경우 먼저 구입했던 부동산의 매매 차익에 대한 세금을 나중으로 연기(Deferral)할수 있다. 따라서 부동산 매각시에 납세자는 차액에 대해서 세금을 당장 납부하지 않아도 되므로, 재투자의 기회로 매각대금을 사용할 수 있으므로 더 큰 수익창출을 기대할 수 있다. 또한 자녀를 위한 미래의 효율적인 Estate planning의 목적으로 쓰일 수 있다. 물론 이런 세금상의 혜택을 받기 위해서는 여러가지 까다로운 IRS 세법규정상의 조건을 만족해야 한다.
특히, 임대주택을 다시금 개인주거목적(Primary Residence)으로 사용한후 처분한다거나, 주택경기의 활성화로 임대주택의 가격이 계속해서 오르는 상황에서 임대주택을 처분할 계획을 가지고 있다면 처분시에 발생할 예상세금과 이를 최소화하기 위한 절세플랜은 없는지 한번 미리 알아보도록 하자.
특히, 이미 1031 exchange를 통해 구입한 임대주택일 경우, 그 가치는 생각하는것 보다 훨씬 낮을 수 있다. 왜냐하면 현재의 임대주택의 세금목적상의 잔존 가치는 규정상, 현재임대건물의 구입가가 아니라 먼저 임대나 상용건물의 세금상의 장부 가치에서 해마다 공제되는 감각상각(임대주택가치 / 27.5년)을 공제한 금액이므로, 상당히 낮게 평가될 것이다.
따라서 주택 가격이 가파르게 상승하는 시점에서 그냥 처분한다면 상당한 Capital gain tax의 부담을 안게 된다.
가능한 절세 시나리오중에 하나는, 임대주택 소유주(부부) 가 현재 거주주택에서 과거 5년중에 2년을 거주함으로 부부합동 최고 $500,000까지의 공제자격에 해당된다면, 임대 2년후에
1) 현재의 집을 처분한 후 2) 다시금 1031 exchange로 구입했던 임대주택으로 들어가서 3) 적어도 2년이상을 거주하신후에 , 3년 Rent or Investment/ 2년 거주/ 총 5년 소유Rule을 만족함으로써, $500,000의 공제혜택을 다시금 받도록 한다는 것이다.
하지만, 변경된 세법에 의거, 2009년 1월이후에 구입한 임대주택에 대해서, 총 기간중에 임대기간만큼은 Non qualified use라고 해서, 총 양도차액중(Capital Gain)중 Non qualified use비율 부분 만큼은 공제 금액에서 제외된다. 하지만, 2009년 1월 이전에 구입한 임대주택의 경우라면 공제 혜택을 다 누릴수 있다.
또 다른 비공제 사항은,
양도차액중 , 과거 임대주택 운영시에 이미 공제했던 감각상각분(aggregate
depreciation)에 대해서는 공제대상에서 제외되며 이부분에 대해서는 25%의 세율이 부과된다. 간단한 예를 들어 보자.
예:
A& B 부부는 2009년 1월에 임대주택을 구입했다가 2011년 1월에 다시 그곳으로 입주한후에 2014년 1월에 건물을 처분했다. 이때 $200,000의 차액이 발생되었다면 $80,000(200,000 x 2/5)은 Non qualified use로 간주되어서 공제 대상에서 제외된다. 그리고 $120,000(200,000
x 3/5)는 $500,000 미만 이므로 전액 공제를 받을 수 있다. 만약에 그동안 임대주택에서 공제한 감각상각의 누계총액이 $50,000이라면, 이부분은 25%의 세율이 적용된다.
이와 같이 1031 exchange로 구입한 임대주택에서 거주 주택으로 전환한후 적어도 규정에서 요구하는 기간 이상으로 거주함로써, 처분시에는 많은 세금을 절세할 수 있다.
특히 주택 경기가 활성화되는 시점이라면,
1031 exchange와 연계한 이러한 절세플랜에 대해 고려해 볼 필요가 있다.
박재순 공인회계사
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