세금회계 칼럼

숏세일- 임대주택 VS 투자주택 ?

작성자
박재순 CPA
작성일
2011-09-12 16:57
조회
4050

주거용주택 (Main home) 은행이 숏세일 통하여 집이 처분할 경우에는,  거주인의  집에 대한 모든 몰기지 부채(1st and 2nd Mortgages)가 은행으로 부터 탕감받게 된다.  반면에,  IRS입장에서 보면, 탕감받은 부채는 당연히 이익소득으로 간주되어서 세금보고의 “Other Income”이라는 항목에서 보고가 되게 된다.  하지만,  Mortgage Forgiveness Debt Relief Act에 의해서 최고 2백만불까지 탕감받은 부채에 대해서는 소득에서 제외가 된다.  어려울때  집을 잃고, 세금부담까지 떠안아야 하는 납세자에 대한 정부의 큰 배려인 셈이다. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 그렇다면, 거주주택외에 임대주택 (Rental property)이나  투자주택(Investment property)을 소유하고 있다면, 이런 경우에  세금문제는 어떻게 될까?   우선,  임대주택을 숏세일 할 경우는,  그해의 임대소득에 탕감받은 부채 (Form 1099-C소득: 몰기지 발란드 - 숏세일 시세)가 합산되어서 일반소득(Ordinary Income)으로 간주된다 .  하지만, 납세자가 처음 구입한 가격(Purchase price)과 은행에서 처분한 가격 (Fair Market Value on Short Sale) 상 손실이 계산된다면 이손실을  일반손실(Ordinary loss)로 인정해서 Ordinary Income을 줄일 수가 있다. 

예를 들어 보자.  A는 임대를 목적으로  $ 40만불에 주택을 구입을 했다. 가격이 오를것을 기다리다, 더이상 버티지 못하고 숏세일로 $25만불에 처분했다.  그때 은행에는 $36만불의 몰기지가 남아 있었다.  은행에서는 11만불(36만불 - 25만불)의 탕감받은 부채에 대해서 Form1099-C A에게 발행했다.  그해의 임대소득으로  A$10,000을 받았다.

이경우에 A는 임대소득을 12만불($ 110,000+$10,000)을 보고하게 되지만,  반면에  Ordinary loss $15만불 ($400,000-$250,000)을 공제 할 수 있어서 오히려 손실이 된다. 

이번에는 같은 상황이지만 A가 투자주택으로만  소유했다고 가정해 보자.  A 구입한 투자주택(Investment property)이 예상외로  시세가 급격히 떨어져서 더이상 소유하지 못해서 숏세일을 할경우는 위의 경우에서와 같이 은행으로 부터 탕감받은 부채(Form 1099-C 소득) 일반소득으로 취급되지만, 납세자의 구입가와 은행에서 처분한 가격의 차액이 더 이상 일반손실이 아니라 자본손실(Capital loss)  취급 된다는 것이다.   따라서 11만불은 일반 소득(Ordinary income)으로 보고해야 하지만, 구입가와 시세와의 차액인 15만불의 손실은 자본손실(Capital loss)로 규정되어서 서로 상쇄를 할 수가 없다는 것이다. 

 이 경우에는 Capital Income이 없는경우라면 최고 $3,000까지만 그해에서 일반소득을 줄여줄 수가 있고, 나머지는 계속 다음해로 넘어가게  된다.  이 경우엔 $107,000($110,000-$3,000)을 그해에  한꺼번에  보고를 해야 하므로,  두 경우에  부담하는 세금에 현격한 차이가 생기게 된다.  IRS에서는 납세자의 근로성 댓가가 없었던 투자성 손실(Investment loss)에 대해서는 그만큼 규제를 두겠다는 것이다.   따라서 집이 두채이상 되는 납세자의 경우, 그 중에 투자성 주택에 대한  숏세일을  계획하고 있다면, 임대주택으로의  신속한 전환 여부가  고려되어야 한다.   

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