세금회계 칼럼

숏세일- 임대주택 VS 투자주택 ?

작성자
박재순 CPA
작성일
2011-09-12 16:57
조회
3983

주거용주택 (Main home) 은행이 숏세일 통하여 집이 처분할 경우에는,  거주인의  집에 대한 모든 몰기지 부채(1st and 2nd Mortgages)가 은행으로 부터 탕감받게 된다.  반면에,  IRS입장에서 보면, 탕감받은 부채는 당연히 이익소득으로 간주되어서 세금보고의 “Other Income”이라는 항목에서 보고가 되게 된다.  하지만,  Mortgage Forgiveness Debt Relief Act에 의해서 최고 2백만불까지 탕감받은 부채에 대해서는 소득에서 제외가 된다.  어려울때  집을 잃고, 세금부담까지 떠안아야 하는 납세자에 대한 정부의 큰 배려인 셈이다. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 그렇다면, 거주주택외에 임대주택 (Rental property)이나  투자주택(Investment property)을 소유하고 있다면, 이런 경우에  세금문제는 어떻게 될까?   우선,  임대주택을 숏세일 할 경우는,  그해의 임대소득에 탕감받은 부채 (Form 1099-C소득: 몰기지 발란드 - 숏세일 시세)가 합산되어서 일반소득(Ordinary Income)으로 간주된다 .  하지만, 납세자가 처음 구입한 가격(Purchase price)과 은행에서 처분한 가격 (Fair Market Value on Short Sale) 상 손실이 계산된다면 이손실을  일반손실(Ordinary loss)로 인정해서 Ordinary Income을 줄일 수가 있다. 

예를 들어 보자.  A는 임대를 목적으로  $ 40만불에 주택을 구입을 했다. 가격이 오를것을 기다리다, 더이상 버티지 못하고 숏세일로 $25만불에 처분했다.  그때 은행에는 $36만불의 몰기지가 남아 있었다.  은행에서는 11만불(36만불 - 25만불)의 탕감받은 부채에 대해서 Form1099-C A에게 발행했다.  그해의 임대소득으로  A$10,000을 받았다.

이경우에 A는 임대소득을 12만불($ 110,000+$10,000)을 보고하게 되지만,  반면에  Ordinary loss $15만불 ($400,000-$250,000)을 공제 할 수 있어서 오히려 손실이 된다. 

이번에는 같은 상황이지만 A가 투자주택으로만  소유했다고 가정해 보자.  A 구입한 투자주택(Investment property)이 예상외로  시세가 급격히 떨어져서 더이상 소유하지 못해서 숏세일을 할경우는 위의 경우에서와 같이 은행으로 부터 탕감받은 부채(Form 1099-C 소득) 일반소득으로 취급되지만, 납세자의 구입가와 은행에서 처분한 가격의 차액이 더 이상 일반손실이 아니라 자본손실(Capital loss)  취급 된다는 것이다.   따라서 11만불은 일반 소득(Ordinary income)으로 보고해야 하지만, 구입가와 시세와의 차액인 15만불의 손실은 자본손실(Capital loss)로 규정되어서 서로 상쇄를 할 수가 없다는 것이다. 

 이 경우에는 Capital Income이 없는경우라면 최고 $3,000까지만 그해에서 일반소득을 줄여줄 수가 있고, 나머지는 계속 다음해로 넘어가게  된다.  이 경우엔 $107,000($110,000-$3,000)을 그해에  한꺼번에  보고를 해야 하므로,  두 경우에  부담하는 세금에 현격한 차이가 생기게 된다.  IRS에서는 납세자의 근로성 댓가가 없었던 투자성 손실(Investment loss)에 대해서는 그만큼 규제를 두겠다는 것이다.   따라서 집이 두채이상 되는 납세자의 경우, 그 중에 투자성 주택에 대한  숏세일을  계획하고 있다면, 임대주택으로의  신속한 전환 여부가  고려되어야 한다.   

Jaesoon Park, CPA, PLLC
30919 Pacific Hwy  Suite #G
Federal Way, WA 98003
Phone: 206)592-2034
E-mail: jsparkcpa@yahoo.com

* * * * * * * * * * IRS CIRCULAR 230 DISCLOSURE: To ensure compliance with Treasury Department and IRS regulations, we inform you that, unless expressly indicated otherwise, any federal tax advice contained in this communication (including any attachments) is not intended or written by Jaesoon Park, CPA, PLLC to be used, and cannot be used by the taxpayer, for the purpose of (i) avoiding penalties that may be imposed on the taxpayer under the Internal Revenue Code or (ii) promoting, marketing or recommending to another party any transaction or matter addressed herein (or any attachments). Taxpayers should seek professional advice based on their particular circumstances

전체 0

번호 제목 작성자 작성일 추천 조회
70

2013년 부터 자동차 마일당 표준공제액 1센트 증가

박재순 CPA | 2012.11.21 | 추천 0 | 조회 1901
박재순 CPA 2012.11.21 0 1901
69

S-Corporation 임원의 Reasonable Salary(적정 급여)

박재순 CPA | 2012.10.30 | 추천 0 | 조회 2594
박재순 CPA 2012.10.30 0 2594
68

단기 주택임대에 대한 세법규정

박재순 CPA | 2012.10.09 | 추천 0 | 조회 2503
박재순 CPA 2012.10.09 0 2503
67

Gambling 소득 보고에 대한 5가지 중요한 사항

박재순 CPA | 2012.08.29 | 추천 0 | 조회 5043
박재순 CPA 2012.08.29 0 5043
66

Related party Transaction(특수 이해관계자거래)란?

박재순 CPA | 2012.08.21 | 추천 0 | 조회 5440
박재순 CPA 2012.08.21 0 5440
65

2011년 세금보고시 필요한 준비서류

박재순 CPA | 2011.12.26 | 추천 0 | 조회 4179
박재순 CPA 2011.12.26 0 4179
64

Trust Fund Recovery Penalty란?

박재순 CPA | 2011.10.21 | 추천 0 | 조회 5999
박재순 CPA 2011.10.21 0 5999
63

숏세일- 임대주택 VS 투자주택 ?

박재순 CPA | 2011.09.12 | 추천 0 | 조회 3983
박재순 CPA 2011.09.12 0 3983
62

한미 조세 협약 제20조 (원어민 강사의 한국소득세 면세조항)

박재순 CPA | 2011.09.01 | 추천 0 | 조회 6114
박재순 CPA 2011.09.01 0 6114
61

세금환급(Tax Refund)도 소멸될 수가 있다?

박재순 CPA | 2011.07.04 | 추천 0 | 조회 4259
박재순 CPA 2011.07.04 0 4259
60

Stock(주식) 기부와 세금이슈

박재순 CPA | 2011.06.27 | 추천 0 | 조회 3922
박재순 CPA 2011.06.27 0 3922
59

렌탈건물 처분시 발생하는 Tax Issue

박재순 CPA | 2011.05.26 | 추천 0 | 조회 8622
박재순 CPA 2011.05.26 0 8622
58

팁텍스 크레딧이란?

박재순 CPA | 2011.05.02 | 추천 0 | 조회 3589
박재순 CPA 2011.05.02 0 3589
57

영주권자를 위한 기본적인 세금상식

박재순 CPA | 2009.07.28 | 추천 20 | 조회 7745
박재순 CPA 2009.07.28 20 7745
56

효과적인 절세방법: S-Corporation Home Office

박재순 CPA | 2009.07.21 | 추천 12 | 조회 5404
박재순 CPA 2009.07.21 12 5404
55

2010년 1월1일 부터 Reseller Permit(재판매 허가증)으로 바뀐다

박재순 CPA | 2009.07.15 | 추천 12 | 조회 3579
박재순 CPA 2009.07.15 12 3579
54

워싱턴주 실업수당 신청은 어떻게 해야 하나요?

박재순 CPA | 2009.07.06 | 추천 13 | 조회 6318
박재순 CPA 2009.07.06 13 6318
53

은행 부채 탕감 VS 에누리 없는 IRS

박재순 CPA | 2009.07.01 | 추천 24 | 조회 3681
박재순 CPA 2009.07.01 24 3681
52

해외소득에 대한 세금보고

박재순 CPA | 2009.06.29 | 추천 15 | 조회 4324
박재순 CPA 2009.06.29 15 4324
51

주택 매매시 발생한 양도손실(Capital loss) 은 공제가 가능할까?

Jaesoon Park CPA | 2009.06.25 | 추천 20 | 조회 3579
Jaesoon Park CPA 2009.06.25 20 3579