렌탈건물 처분시 발생하는 Tax Issue
렌탈건물을 처분할 경우 매매 차익 혹은 차손이 발생하게 된다. 우선 Sales price에서 들어간 Selling expense를 제외하고 거기에다 구입가(Purchase cost)에서 해마다 공제한 감각상각(Accumulated Depreciation)를 뺀 조정가액 (Adjusted Basis)을 공제하게 되면 이익 혹은 손해가 계산된다. 만약에 건물을 손해를 보고 팔았을 경우 실제 손실은 예상했던 것 보다 더 적을 수가 있는데, 그동안 공제 했었던 총 감가상각액을 고려하지 않아서이다. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
또 한가지, 건물주들이 세금계산시 고려하셔야 하는 사항은 바로 “Passive Activity Loss Limitation”이라는 규정이다. 렌트를 하시는 건물주들은 들어간 시간과 수고에 상관없이, IRS에서는 Rental Activity를 Passive Activity로 규정하여 손실에 대한 제한을 두고 있다. IRS 규정에 의하면, 렌트를 할때 발생하는 손실에 대하여 최고 $25,000까지의 손실분에 대해서만 당해년도에 비용으로 처리할 수 있고 나머지 부분은 Disallowed loss로 규정되어서 다음해로 이월(Carry over)된다. 다음해에서 렌트로 인한 이익이 생길경우는 이월된 손실을 사용하실 수 있지만 그렇지 못할 경우는 계속해서 다음해로 넘어간다는 규정이다. 세법상, 렌트와 다른 비지니스에서 생긴 소득은 따로 계산되며, 서로 섞어서 상쇄할 수 없다는 것이다. 하지만 써먹지 못한 누적된 손실(Disallowed Loss)은 건물 처분시에 비로서 다른 소득과 상쇄시킬 수 있는 Ordinary loss로 다시 바뀌게 된다.
마지막으로 세법상 납세자가 알아야 할 중요한 사항을 한가지 말씀드리자면, 렌탈건물 처분시 이익이 발생한 경우와 손실이 발생한 경우에 서로 다른 세율이 적용된다는 것이다. 이익이 발생한 경우는 Long term Capital Gain이 적용되어서 현재 15%만 부과되는 반면, 손실이 발생한 경우는 위에서 언급한 Disallowed loss까지 포함해서 Ordinary loss로 적용된다는 점이다.
쉽게 말씀드려서, 매매시 이익이 발생한 경우는 낮은 세율을 적용받고, 손실이 발생한 경우는 손실을 다른 소득과 상쇄를 시킬수 있다는 잇점이 있다. 따라서 렌탈건물 소유주가 렌탈 소득외에 다른 수입(급여, 이자 및 기타 소득)이 상당한 경우, 매매시에 발생한 손실만큼 소득을 줄이게 되므로 많은 세금을 줄이게 된다. 고소득 납세자들이 고려해 볼만한 사항이다.
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