세금회계 칼럼

주택 매매시 발생한 양도손실(Capital loss) 은 공제가 가능할까?

작성자
Jaesoon Park CPA
작성일
2009-06-25 14:51
조회
3645
집을 50만불에 산 사람이 현재 집의 시가(Fair Market Value)가 45만불로 떨어 졌다고 했다.

사실 IRS에서는 주택과 같이 “개인용도자산” 처분시 발생한 손실에 대하여서는 세금상 공제를 허용하지 않는다.  내가 보기에 이분은 세법에 대하여 어느정도 아시는 분이므로, 여러가지로  구상을 해본 결과 양도손실(Capital Loss)을 나름대로 쓸 수 있는 방법을 찾은 듯 했다.  



이분은 집을 일단 렌트의 용도로 변경한 후 매각했을 경우에는 사업체 매각처럼 양도손실을 쓸 수 있지 않겠나?  라며 필자에게  의견을  구했다. 이분은 소득이 15만불 이상이라 만만치 않은 세금을 내야 하므로 , 이런 방법을 생각해 봤다고 했다. 과연 이방법이 가능할까?

결론부터 말씀 드리면 No! 이다.



본인거주 주택(개인용도자산)을  임대 주택(비지니스 자산)으로 전환했을 때 감가상각(Depreciation) 이나 양도손실 계산을 위한  기준가(Basis)는 구입가(Purchase cost)나 시세 (Fair Market Value)중 “더 적은 가치”에서 시작해야 한다는 것이다.  



위의 경우에는 구입가인 50만불보다 시세인 45만불이 더 적으므로, 45만불에서 시작해야 한다는 것이다.

이러한 규정하에서, 만약에 임대인(Landlord)이 2-3년 렌트를 주고 주택을 다시 팔았다면, 임대인은 45만불을 기준가(basis)로 사용하게 된다 따라서 45만불에 팔았을 경우 5만불의 손실은 공제 혜택을 받지 못한다; 이러한 손실은 개인용도자산 손실로 분류되기 때문이다.



또한가지 중요한 것은  렌트용도로 쓰인 주택을 매매할 경우 위에서 언급한 렌트기간동안의 누적 감가상각액이 다시금 수입(Ordinary Income)으로 잡히게 된다. 보통 25%의 세율이 적용된다.

현재의 나의 소득은 렌트준 기간동안 발생한 손실과는 상쇄할 수 있지만 매각시 발생한 손실과는 상관이 없다.  



박재순, CPA 제공

Phone:(253)835-8909

E-mail: jsparkcpa@yahoo.com  



*** To ensure compliance with requirements imposed by the IRS, we inform you that any U.S. federal tax advice contained in this communication (including any attachments) is not intended or written to be used, and cannot be used, for the purpose of (i) avoiding penalties under the Internal Revenue Code or (ii) promoting, marketing or recommending to another party any transaction or matter addressed herein. Taxpayers should seek professional advice based on their particular circumstances.
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