제가 쓴 글은 아니지만, 주유소를 하시고자 하는 분들은 꼭 아셔야 하는 내용들이기에 주유소 전문가가 쓴 글을 대신 옮겨 왔습니다.
- 이하 옮겨온 글 -
이번엔 주유소 사업체 내막과 사업체 구입시 챙겨야할 정보를 한번 정리해 보겠습니다. 정비소가 딸린 주유소는 기술자이거나 기술자에게 임대를 해야하는 조건이라 Convenient Market 이 딸린 Gas Station 에 대해서만 정리 하겠습니다.
우선 사업체를 구입할때 본인이나 잘 아시는 분들중 관련 사업에 대해서 전혀 지식이 없으시거나, 잘 모르는 상황이라면 사업체 구입을 일단 보류하고 그 사업체에 관하여 좀 공부를 하고 적어도 문제가 될수있는 중요한 안건들에대해서 숙지를 하고나서 사업체 전문 Agent 를 찾는것이 현명한 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.
많은 사업체를 E2 Visa 조건으로 구입한 분들이 급하게 사업체를 구입하고 E2 Visa 라는 약점아닌 약점에 노출되어있어서 사업체 매매시 중요한부분, 특히 운영할수있는 능력미달 이라도 무리하여 매매를 했기에 1 년도 채 않되어 미국정착에 쓴맛을 보신분들이 많이 계십니다. 그런 결과는 본인탓을할수밖에 어느 누구도 탓할수 없을것 입니다. 문론 부동산 Broker 의 진솔한 조언이 있었을수도 또 없었을수도 있겠지만 Business Broker 의 습성에 대한설명은 아래에 보충설명이 있습니다.
어떠한 사업체던지 매매할때는 파는 사람들은 100% 정직하게 매상과 순익을 알려주는 사람은 없습니다. 어느 종교인을 막론하고도 없을것입니다. 아무리 열심히 전지전능하신 분을 믿어도 현금 매출, 수익을 100% 세금보고하며 탈세하지않는 정직한 종교인들은 몇 않될것이고, 만약에 모두가 정직하다면 중계인, 계약서, 변호사 등등 이 필요 없을것입니다.
Business Broker 는 판매인이 제공하는 Data 에 근거해서 구매인 과 구매 Broker 에게 정보를 전달할 수밖에 없기에 판매 Broker 는 설사 부풀려진 정보로 의심이 갈 지라도 당연히 Listing 을 준 고객의 입장에 설수밖에 없고 나중에 Buyer 가 손해를 볼지라도 집을 사는것같이 100% 명백히 Seller 의 책임으로만 전가할수없는것이 사업체 매매이기 때문에 확실한 매출, 수익파악이 최우선 과제라고 봅니다.
가장 안전하고 좋은 구도는Selling (Buyer’s) Broker 가 Listing Broker 로 부터 하나하나 detail 하게 확인하고 구입하는것이 좋은 방법이라고 볼수있습니다.
특이하게도 사업체 매매Commission은 판매가격의 10% 에서 15%, minimum $10,000 이상 받는데 꽤많은 사업체 매매가 Broker 혼자서 seller 와 buyer 양쪽다deal 을 하는 Dual Agency 로 이뤄지고 있습니다.
Gas Station 은 4 가지로 분류할수있는데 1. Franchised Gas Station, 2. Jobber Station, 3. Independent Gas Station, 4. Commission Station
Franchised Station:
정유회사가 땅과, 건물, 장비를 소유하고있지만 개인에게 운영권을 주는것이고 2 가지의 경우가 있는데 정유회사에서 직접 Franchise 를 받는경우와, 이미 Franchise 로 개인이 운영하는가계를 웃돈 (goodwill) 을 주고 구입하는 경우입니다. 첫번째의 경우는 오랜경험이 있고 정유회사와 오랜 관계를 갖고있는 사람들이 얻을수있는 특권같아서 후자를 선택하는것이 현명한 생각입니다.
Franchised Station 은 가장 운영하기가 쉽고 장비, 환경문제등을 정유회사가 책임지고 해결하고 사업체 주인은 운영만하면 되며 사업장의 청소, 운영에 필요한 작은 장비수리 만 하면되나 정유회사에서 계약상에 여러가지 조항으로 사업장 청결유지, 주인의 최소 주 몇시간 경영 등 까지의 세부적인 요구조건이 있을수있습니다. 대부분의 경우는 Training School 의 수료과정을 거친후 사업체를 구입할수있게도 합니다.
Jobber Station:
Gas F품업체인 Trucking Company 들이 소유하고있고 Gas Brand 는 Jobber (Trucking Co) 가 협상하는 Gas 회사의 Brand 를 판매하게 됩니다. 때로는 판매하는 Gas Brand 가 바뀌기도 합니다.
Jobber 가 소유하고있는 주유소의 장비와 환경문제는 대부분 Jobber 가 해결을 하지만 많은경우 주인에게 책임을 전가하는 조항이 Lease 계약서에 명시되기도 하여 꼼꼼히 계약서를 확인해야합니다. 많은경우 휘발유 가격을 Jobber 들이 정하고 주인은 이문이 않남는경우에도 반론을 재기할 권한이 거의 없습니다.
Independent Station:
주인이 정유회사와 상관없이 운영을 할수있는 경우고 Brand Gas 를 판매할수도 있고 Unbranded Gas 를 팔수도있습니다. 원하는 정유회사로부터 구입을해서 수익을 극대화 할수 있는 반면에 정유회사의 광고혜택이나 정유사의 Credit Card 를 받을수없는등 제약이있어 심한경우 Brand 에서 Unbranded 로 사업구도를 바꿀시 50% 이상의 매출이 줄어들수도있는 Risk 가 따르기도 합니다.
Branded Gas 를 구입하더라고 가격을 정하는것은 건물(땅) 주 또는 사업체 주인이 하며 건물주 (사업주) 가 건물(사업체) 을 판매시에 새 주인에게Gas Brand 를 바꿀수있는 권한이 주어집니다.
Commission Station:
정유회사가 운영을 하지않고 그냥 위탁운영을 시키는것인데 다년간의 경험이 있는 회사내의 Dealer 인맥에 국한되어 운영을 시키는데 위탁경영자는 손익/손실에 상관없이 기본운영 경비와 매상의 일정 % 를 정유회사에 상납합니다. 이런 주유소는 판매시장에 나오지 않으며 정유회사에 많은 공헌을 한 dealer 에 한해서 기회가 주어집니다.
확인해야할 서류들:
1. Lease
2. Supplier and Vendor Contact
3. Last 3 years of Gas Sales
4. Last 3 years of Balance Sheets
5. Last 3 years of Profit and Loss Statements
6. Last 3 years of Federal Tax Return
7. Account Receivable
8. Accounts payable
9. Last 3 years sales tax return
10. Payroll tax records
11. List of FF&E (furniture, fixture, equipment) include in the sale
12. Copies of business license
13. Copies of insurance policy
14. Last 3 years of bank statements
15. Environmental Reports
16. Last 3 months of Gas Purchase Invoice 와 판매가격
수익성:
Gas : 지역에 따라서, 주변 경쟁 등에 따라서 1 Gallon 에 $0.04-0.06 정도 되는곳이 있는가 하면 $0.20-$0.25 까지 이문을 남기는곳도 있으나 수익성은 장소, 경쟁 등의 외부적인 요소에 의해 큰차이가 있을수있으므로 평균 얼마라고 정할수는 없으나 Gallon 당 $0.08-0.12 수익이되어 Gas 판매 수익으로 임대료와 전기 등 Utility 정도 Cover 하면 그런대로 균적인 상황으로 볼수 있습니다. 구매하기원하는 주유소의 수익성을 비교하기위해서는 판매 가격을 주변 가격과 비교하고 또 Gas 구입 원가를 비교해서 Gas 로 나오는 수익을 판매자가 제시하는 수익과 비교 분석하고 예상해야 합니다.
Brand Gas 는 Oil Company 가 Invoice 를 끊을때 정해진 가격에 Volume 을 곱해서 합산할때 Gross Volume 과 Net Volume 의 차이가 있는데 Net Volume Discount 를 약 2% 정도 해주는데 그 이유는 Gas 를 싣고 오는동안 Truck Tank 의 온도 상승으로인한 부피팽창이된 Gas 가 저온의 지하 Tank 로 들어갈때 부피가 줄어드는 것을 감안하여 Discount 를 해 줍니다.
주유소에 딸려있는 Convenient Market 의 품목별 마진을 살펴보면 다음과 같습니다.
Convenient Market 에서 나오는 매출과 수익이 중요한 이유는, Gas 판매로 얻어지는 수익은 대략적으로 건물 임대료와 maintenance 비용정도를 Cover 하고 Convenient Market 의 수익에서 다른 경비를 제한 금액이 집에 갖고가는 수익이라고 볼수있습니다. 문론 인건비 등 Variable Cost 의 계산도 중요한 Factor 입니다.
Fountain Soda: 60% 마진
Coffee: 70%
Self Service Food: 50%
Deli: 65%
Ice Frozen on site: 70%
Candy: 45%
Snacks: 40%
Dairy: 30%
Packaged Beverage: 30%
Nuts/Seeds: 35%
Tobacco/Cigarettes: 20%
Beer & Wine: 20%
Lotto: 5%
Oil: 35%
Gas Additive: 50%
Car washing accessories: 40%
경비 계산은 많은 Factor 들이 있고 많은 수자계산을 필요로하는것이라 생략하겠습니다.
Gas 와 Convenient Store 의 재고는 약간의 Credit 만 있으면 통상적으로 Net 30 days 정도의 외상으로 거래가 가능하고 Gas Station 사업체의 Premium (가격) 은 천차 만별이기에 한가지 Factor 로만 계산을 할 수가 없습니다.
가장 중요한 환경문제
Franchise Gas Station 의 경우 땅을 Oil Company 가 소유하고있고 땅이 오염榮摸
