부동산 칼럼

어느덧 2022년의 마지막 달인 12월로 접어들었고, 오늘이 10일이니 2022년도 이제 20일 정도  남은 셈입니다.

전 개인적으로 11월 14일에 미국을 떠나 한국을 거쳐 다른 나라까지 들렀다가  12월 7일에 돌아왔구요.   

아직은 시차적응으로 고생 중에 있습니다.

여행 중에 실제로 변화된 환율이 실제 경제활동하에서 어떻게 반응이 되고 있는 지도 피부로 느낄 수 있는 좋은 경험도 했구요..

 

현재 상황에서 가장 많은 분은 궁금증은 계속 떨어진다고 하는 현재의 부동산 시장의 2023년에는 어떤 모습으로 바뀔 것인가? 에 대해 많은 궁금증과 또한 수 없이 많은 의견을 들으셨을 것입니다.

 

현재 나와 있는 경제학자들의 생각들은 대부분이 부동산 가격이 계속 하락할 것이라는 데 의견이 모아지고 있습니다.

인플레이션을 잡기 위한 기준금리의 과감한 인상이 지속되고 있는 가운데도 2023년에도 기준금리의 인상은 지속될 것으로 전망하고 있고,  2023년은 상당한 불황 속으로 들어갈 것이라고들 전망하고 있습니다.

 

미국은 이자라는 매체를 통해 경제상황을 조절하기 때문에 지금과 같이 금리인상이 지속되고 있는 상황에서는 어쩔 수 없이 더욱 더 먹구름이 짙어지는 2023년을 예상할 수가 있겠지요.

하지만, 지난 한 두 달의 변화는 단순히 지속적인 금리인상으로만으로 갈 수 없는 상황을 보여주는 좋은 예라고 할 수 있습니다.

 

최근에 한국도 부동산 가격이 크게 떨어지고 있어서 한국과 함께 미국의 부동산도 하락쪽으로 전문가들이 가닥을 잡고 있는 듯 합니다.

하지만 한국의 부동산은 78%가 변동금리하에 있고 미국은 90%가 고정금리하에 있어 금리의 변화에 반응하는 시장의 반응은 크게 차이가 있다고 보여집니다.

 

여러 전문가들의 의견에 저의 생각도 크게 다르지 않지만,  2023년의 특히 이 지역 부동산에 대해 조심스럽게 전망해 봅니다.

 

먼저, 생각해볼 것은 당연히 기준 금리 입니다.

여러분들도 아시다시피 세 번의 자이언트스텝을 밟은 미국의 현재의 기준금리는 4% 입니다. 연준은 2023년도에도 인플레를 잡기 위한 금리인상은 명확히 하고 있는 상황입니다.

이미 많은 사람들이 예상하듯 12월에 0.5%, 2월에 0.25%를 더 올려서 4.5-5% 사이까지 올라갈 것으로 저도 생각하고 있습니다.

 

세번째는 10년물에 연동되는 30년 고정 모게지 금리차트로 7%를 돌파했다가 지금은 5.5%때까지 떨어졌습니다.

일단, 세가지 차트를 보여드리면서 기준금리가 올라가면서 10년물 국채이자의 변화,  모기지 금리의 변화를 보셨을 것입니다.

기준금리가 11월에 0.75%의 상승이 있었음에도 불구하고 10년물과 모게지금리의 이자는 오히려 좀 떨어진 것을 볼 수 있습니다.

왜 이런 현상이 나타났을까요? 

 

연준은 가장 우선적으로 인플레이션을 잡아야한다는 목적하에 어떠한 희생을 치르더라도 일단 인플레이션을 잡는데 총력을 기울이고 있으면서도 2000년도에 팬데믹 이후에 엄청나게 찍어낸 국채에 대한 금리도 신경을 써야하는 두 가지 문제를 항상 생각할 수 밖에 없습니다.

기준금리의 상승이 어쩔 수 없이 국채이자의 상승을 가져갈 수 밖에 없지만, 국채이자의 상승은 미국 정부의 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다.  

부담을 느끼면서도 고금리 정책을 피할 수 없는 상황인 거지요.

연준위원들의 생각에 가장 공감이 되고 있는 부분은 1970년대 기준금리가 20%를 넘어가는 상황에서도 인플레이션을 잡은 듯 하여 기준금리를 내렸다가 세 번이나 인플레이션을 잡을 기회를 놓쳤던 경험 때문에 이번에는 그런 실수를 다시 하지 않을 것이라 라는 생각은 특히 공감하는 부분이지요.

 

또한, 기준금리를 급격히 올리면서 발생한 달러강세가 처음에는 수입물가를 상대적으로 낮춰주는 역활을 하고 원자재가격의 하락에도 영향을 주니 인플레를 잡는데 도움이 된다고 생각했지만, 강달러의 영향이 지속되면서 각 나라의 환율방어를 위해 미국 국채가 한꺼번에 매물로 나오게되면 국채이자의 상승을 가져오게 되는 상황도 예상이 되기 때문에 고금리에 강달러정책으로만 갈 수만은 없는 것이 현실입니다.

한국의 환율이 1450원까지 갔던 환율이 이제는 1300원 밑으로 떨어지게된 배경에는 제가 여행중에 개최되었던 G20 회담의 영향때문이라고 생각합니다.

 

G20는 1997년 아시아 외환위기 이후 국제금융현안 및 특정지역의 경제위기 재발방지 등을 논의하기 위해 결성된 선진. 신흥경제 20개국 재무장관 및 중앙은행 총재의 모임.

 

G20 회담에서 가장 크게 논의된 것이 강달러의 영향하에 각국의 대응방안이 가장 중점적으로 논의되었고,  그런 논의에 대한 반응이 실제로 환율에 영향을 끼친 것이라 볼 수 있습니다.

 

연준은 지금현재도 인플레이션을 무조건 먼저 잡아야한다는 정책에는 변함없이 계속해서 진행하고 있고 앞으로도 금리를 CPI Rate이 2%에 내려갈 때까지 기준금리를 지속적으로 올릴 것이라는 점에는 의심이 여지가 없습니다.

다만, 9%넘었던 CPI Rate이 7.7%로 살짝 떨어지면서 이제 인플레이션이 잡히고 있다고 생각하는 긍정적인 심리가 실제 기준금리를 올렸음에도 10년물과 모게지금리가 떨어졌고, 현재의 5.5%는 기준금리가 공격적으로 올라가고 있는 상황에서 결코 나쁘지 않은 이자율인 것은 분명합니다.

 

2023년 중에 CPI Rate이 발표될 때마다 연준의 고금리 정책의 기간이 짧아질 것이라고 느껴지는 싯점부터는 오히려 10년물 국채금리는 더욱 낮아질 수 밖에 없을 것이고 다시 모게지금리를 하락시킬 것입니다.

차트에서 보시듯 1996년도에서 2000년도 초까지는 9%가 넘는 모게지금리를 경험했다가 6%까지 떨어졌던 모기지 이자가 부동산 버블을 만들었었고, 그 버블이 원인이 되어 2008년도의 금융위기를 만들었고 그 이후는 10여년이 넘는 기간 모기지 금리는 5% 아래에서 머물러 있었고 2020년 팬데믹 이후는 3%이하로 떨어졌던 경험도 했습니다.

9%이던 모기지 이자가 6%로 내려가면서 저렴해진 모기지 이자율이 0금리, Stated income 등의 말도 안 되는 금융상품들이 쏟아져 나오면서 금융위기를 만들었고, 금융위기 이후로는 더욱 철저해진 융자정책이 현재에 이르고 있습니다.

 

지금은 3%미만이었던 금리가 7%를 넘게 올라갔다가 5.5% 정도에 머물고 있지만 바이어들의 심리를  아직도 꽁꽁 묶어둔 상태라 거래절벽상황에 이르렀고 그로 인해 불과 2022년 초만해도 리스팅 가격의 최소 20-30%의 프레미엄을 지불하면서도 집을 사기 어려웠던 상황이 완전히 반전되어 실제 거래가격은 상당히 떨어진 상태가 되었고 이런 배경하에 2023년에 부동산 가치가 10% 정도는 떨어질 것이라고 예상하고 있는 것입니다.

 

하지만, 한 가지 잊고 있는 것이 있습니다.

2008년이후 미국의 인구증가율에 비례한 주택공급수는 지난 50년의 기간대보다 훨씬 적은 공급이 있었다는 사실입니다.

2022년에 멀티플오퍼로 마켓이 움직이던 상황에서 급격히 거래절벽의 상황으로 바뀌어 오히려 가격하락으로 이어졌던 사실처럼,  지난 60년동안에 수요와 공급의 측면에서 거래되었던 부동산은 2008년이후로는 아주 적은 공급량에 수요가 엄청나게 늘어날 상황이지만 현재의 상황은 불확실한 2023년의 경기때문에 수요가 잠시 드러나고 있지 않을 뿐입니다. 

연준의 금리정책이 변화가 보이기 시작하면 바로 국채이자는 하락하기 시작할 것입니다.

인플레이션을 잡기 위한 기준금리의 상승이 거의 정점을 찍게되면 향후 기준금리 인하쪽으로 기대심리가 움직여서 당연히 모기지 금리도 다시 크게 떨어져 5%이하, 어쩌면 4%이하로도 내려갈 가능성이 있다고 생각되어, 또다시 공급과 수요의 불균형으로 인해 집을 사는데 전쟁을 치러야 할 시기가 곧 올 것으로 예상합니다.

 

현재의 부동산 소유를 하고 계신 분들의 대부분은 펜데믹하에 3%이하의 저금리로 고정된 금리를 갖고 계신 분들이 대부분인 상황이라 그 분들이 특별한 이유를 제외하고는 현재 보유한 집을 팔아야할 이유가 없습니다.  더우기 저금리로 확보된 집을 포기하고 고금리로 새로 집을 옮겨갈 대상이 거의 없다고 해도 과언이 아니겠지요.

당연히 매물로 내 놓은 대상이 여느 때와는 비교도 안 되게 적을 수 밖에 없습니다.

또한,  기존의 집을 구입하지 못했던 바이어 입장에서도 상대적으로 모기지 이자가 크게 높아진 지금의 상황이라  여기 저기서 앞으로 부동산 가격이 떨어진다고 하는 소리를 들으면서 굳이 구입할 필요가 없기 때문에 모게지 금리가 떨어지는 날을 기다리고 있을 것입니다.

하지만, 지금의 금리하에서 경쟁없이 집을 구입하는 것이 향후에 모게지 금리가 하락한 이후에 경쟁에 참여하는 것보다는 훨씬 더 나은 선택이 될 수 있다고 생각하고 있습니다.

 

또한, 2023년에 세계적인 불황이 예상된다고 하여, 이미 크고 작은 기업들은 다가올 불황을 준비하고자 미리 감원들을 하고 있는 뉴스를 보셨을 것입니다.

특히, 이 곳 벨뷰와 시애틀 지역의 소위 IT worker들 조차 현재의 상황에서는 고용하고자 하는 숫자도 많이 줄었고 오히려 불황에 대비해 감원까지도 하고 있는 상황이지만,   IT분야에서 가장 수익률이 높은 Cloud의 본고장이 되고 있는 이 지역은 예고된 불황하에서 몸집을 줄이는 듯 보이지만 다시 경기가 좋아지면  가장 빠르게 반등할 지역인 것입니다.

가장 수익이 많이 나며 성장률이 높은 이 분야를 대기업들이 포기할 이유가 없을 테니까요.

2022년 3분기까지 Cloud분야의 시장을 장악하고 있는 상위 3개 회사가 모두 이 지역에 있는 것을 보시면 아실 것입니다.

매년 얼마나 무섭게 성장하고 있는 분야인지 차트를 보시면 짐작하실 수 있으실 것입니다.

결론적으로 제가 예상하는 2023년의 부동산 시장은 침체될 것으로 보이지만 어느 싯점에  2022년과는 완전 반대현상이 나타날 것을 조심스럽게 예상해 봅니다.

거래절벽상태에서 다시 경쟁모드로 바뀌는 상황이 특히 이 지역은 가능성이 높아 보입니다.

 

실거주 주택을 구입하고자 하는데 모게지 이자때문에 미루신 분은 다시 지독한 경쟁상태가 되기 전에 구입하실 것을 감히 추천드리며 향후에 모게지 이자가 하락하면 그 때  재융자 하는 것을 추천드립니다.