2년 여전 장인이 대주주로 있고 동서가 대표및 필자가 투자분석 담당 이사로 겸직하고 있는 부동산 투자자문회사에서 주최하는 쇼핑몰 투자설명회에서 한인 중년 신사를 만났다. 벨뷰의 친지를 방문했다가 우연히 행사를 알게되어 참석하였다고 했다.
투자자가 대부분 일본인들 이었으나 그가 내가 셀폰으로 통화하는 것을 듣고 한국인인 줄 알고 반가와 다가와서 질문을 했다. 대체 에스크로(ESCROW)가 무엇이냐는 것이다. 내가 부동산및 사업체의 등기이전 과정을 돕는 기관이라고 했지만 고개를 꺄우뚱하고 돌아섰다.
에스크로를 간단하게 정의하자면 부동산이나 비즈니스의 명의 이전를 하기 위해 명의가 완전히 넘어갈 때까지 자금이나 양도 증서를 포함한 모든 서류를 진행 보관 관리하는 업무 절차이다.
좀 더 구체화시킨다면 부동산이나 사업체를 사고 팔 때 셀러의 소유권에 관한 모든 증서와 바이어의 매입금을 제3자에게 공탁해 둔다. 이 3자가 에스크로 회사인데 매매가 이상없이 종결되면 서류와 기금을 돌려주어야 할 곳에 돌려주는 기관이다. 한국에서 필자가 아파트 건축 사업을 할 때 법무사들이 이와 유사한 업무를 하지만 많은 부분이 다르다. 그래서 처음 에스크로를 접하는 한인들이 혼동스러워 한다.
에스크로는 부동산이나 사업체를 매입하고자 하는 바이어나 매각하고자 하는 셀러 또 융자를 해주는 Lender , 등 매매 절차에 관련된 모든 사람들은 절차가 마감할 때까지 서류와 특히 재화를 안전한 곳에서 보관하기를 바란다. 거기에 전문가들이 매매 절차를 책임져야함은 물론이다. 이러한 이유로 에스크로는 서류와 기금이 에스크로에 공탁되어 있는 기간 중에는 바이어와 셀러의 공동 합의가 없으면 어느 누구도 손을 댈 수 없다.
미국에서 하루에도 수천개의 부동산 거래가 부동산 에이젼트 없이 성사된다. 이와같이 에스크로 절차도 반드시 거쳐야 하는 것은 아니다. 그러다 보니 부동산 에이젼트가 개입되지 않은 부동산 거래에는 에스크로가 생략되는 일이 많다. 자칫하면 '대형 사고'를 불러올 수 있는 위험천만한 일이다. 분쟁이 발생했을 경우 바이어는 모든 법적 책임을 감당해야 한다.
.바이어는 셀러의 부채가 얼마나 있는지 눈에 보이지 않지만 가게를 담보로 잡고 사채까지 얻어 썼는지, 세금을 제대로 냈는지 알 수 없다. 내가 아는 지인도 인수한 개스 스테이션에 세금문제가 야기되어 IRS의 감사를 받는 곤혹을 치뤘다. 셀러는 이미 돈을 챙겨 한국으로 돌아간 상태였다.
에스크로를 간과하는 이유중 하나는 비용에 있지만 사실상 나중에 발생할 분쟁을 해결하기 위한 비용을 생각한다면 조족지혈이라고 할 수도 있겠다.
주택 매매의 경우 회사, 매매지역, 케이스 마다 대동 소이하지만 대략 매매가 1000달러당 2달러이며 200달러의 기본 비용(Base Escrow Set-up Fee)이 더해진다. 예를 들어 50만달러짜리 집이라면 에스크로 비용이 1200달러 가량 될 것이다. 셀러인 경우에는 100불 안 밖의 양도권리증서(Grant Deed) 및 페이오프청구(Payoff Demand) 진행 비용이 더해진다. 또 바이어에게는 융자 진행 비용(Loan Tie-in Fee)이 추가된다. 150~300달러선인데 2차 융자인 경우에는 비용이 조금 더 든다. 일반적으로 프로세싱이 복잡할 경우에는 비용이 추가된다.
비즈니스일 경우에는 주류 라이선스(ABC) 유무에 따라 차이가 날 수도 있다. 술을 팔 수 있는 식당이나 마켓의 경우에는 1000달러당 2달러75센트에 기본 비용이 275달러이며 ABC가 없는 세탁소나 카페테리아의 경우에는 1000달러당 2달러50센트에 250달러의 기본 비용이 추가된다.
필자의 회사가 투자하고 보유하고 있는 부동산을 팔고 임대할 때 필자와 같이 부동산 라이센스를 가지고 있는 직원을 고용하여 경비를 줄이는 것 처럼, 부동산을 많이 사고파는 투자자들은 물론 일반인들도 에스크로 회사를 정해놓으면 서비스나 비용 면에서 상당히 유리하다.
부동산 매매와 융자 익스체인지에서 에스크로를 반드시 개설하라고 하는 것은 두말하면 잔소리다.
