어제 신문에서 스몰 비지네스가 작년에 비해 최대 50%의 매상이 떨어져 팔려도 내놓은 매물이 급증했다는 기사를 접했다. 모처에 건물을 소유한 지인은 유닛의 대부분을 한인들에게 임대를 했는데, 일시적으로 임대료를 낮추었슴에도 불구하고 아예 비지네스를 포기한 경우도 있다고 한다. 그러다 보니 건물의 가치척도가 되는 Cap Rate이 많이 떨어졌다고 울상 짓고 있다. 요즘같이 부동산 경기가 침체되어 있을 때 상업용 부동산을 매입할 경우 주의해야 할 사항은 짚어보고자 한다.
지난 칼럼에서 소개한 바와 같이 Cap Rate 을 다시 한 번 간단하게 정의하자면 ‘1년 순수익을 투자 부동산의 가격으로 나눈 비율’ 로서 당해 부동산의 가치를 나타내는 수치다. 그렇다고 Cap Rate에 너무 치중하면 안 된다. 비즈니스가 안정적으로 운영되는 견실한 상업지역의 Cap Rate 은 오히려 낮은 경우가 많다. 따라서 Cap Rate 의 수치가 투자의 절대적 척도가 아니라는 것을 다시 한 번 강조하고 싶다.
시애틀 남부지역에서 테리야끼를 운영하는 지인도 가게를 매물로 내놓았다. 업종을 바꾸어 비지네스를 하고 싶다고 하지만 장사가 잘 안되기 때문이었다. 지금 같은 불경기에 비지네스를 선뜻 사려는 사람이 없기에 4개월이 넘도록 팔지 못하고 속을 태우는 중, 가뭄에 콩 나듯 가끔 전화가 오는데 그 때 마다 고역이라고 한다. 왜 파는지 물어본다는 것인데 솔직히 장사가 안 되서 판다는 얘기가 좀처럼 입에서 나오질 않는다는 것이다.
나는 그에게 솔직히 매매이유를 말하고 이런 저런 문제점을 투명하게 알려주는 것이 오히려 빨리 파는 길이라고 조언했다. 매도인은 이런 저런 핑계를 대지만 매상확인 과정에서 비지네스의 현황은 어차피 밝혀지면서 신뢰가 깨지면 딜도 깨지기 때문이다. 이렇듯 지인이 염려하듯이 매수인 입장에서 장사가 안되는 비지네스를 기분좋게 살 리가 없지만, 매수인이 오히려 매상 대비 적정한 가격으로 가게를 매수한다면 비지네스 실패율은 낮출 수 있다.
부실한 비지네스를 인수할 때는 그 만큼 각오하고 시작했기에 정신무장이 비교적 잘 되어 준비가 철저해진다. 이렇듯 동산의 자산인 비지네스를 구입하는 데도 요모 조모 따져보는데, 한 번 투자하면 되돌리기 더욱 어려운 부동산의 경우에는 더욱 더 매도인의 고의, 과실 또는 무지로 인해 사실이 은폐되었는지 파헤쳐 보아야 한다. 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것의 결과는 천지차이다.
매우 드문 경우이기는 하지만 건물의 zoning에 문제가 있는 것을 모르고 매입하는 경우도 있다. 상업지역에서 주거지역으로 Down Zoning 이 될 경우 건물주로서도 달리 대처 방법이 없어 그 사실에 대한 언급없이 건물을 팔려고 내놓을 수 있다. 매수인은 반드시 도시 계획을 확인하여야 한다. 특히 인근에 비교적 큰 공터가 있을 경우 어떠한 프로젝트가 계획되어 있는지 건물주의 말만 들을 것이 아니라 해당 시의 계획위원회에서 직접 확인하는 것이 바람직하다.
한인회관 이전이 여러가지 잡음을 내고 있고 그 중에 오염문제가 대두되었다. 수백만물 짜리 건물을 구입하는데 환경조사가 제대로 이루어지지 않은 것은 유감스럽다. 매수인은 건물에 입주했던 업소의 정보를 요구하고, 그에 대해 매도인과 신중히 상의해야 한다. 또한 이런 저런 이유로 시세보다 싸게 판다고 하는 말을 믿어야겠지만 그 외 다른 문제는 없는지 확인하여야 할 것이다. 그렇기 때문에 감정비를 아끼지 말고 반드시 감정을 하여야 한다.
투자하고자 하는 상업용 부동산의 세입자도 대단히 중요하다. 구입 전에 기존 세입자의 계약 상황 및 임대료 납부가 지체하였는지 반드시 확인해야 한다. 일부 파렴치한 건물주는 공실을 마치 입주한 것 처럼 거짓 계약서를 만들어 매수인을 기망하기도 한다. 또한 나는 개인적으로 주차장을 상업용 부동산의 투자의 최초의 점검사항으로 정한다. 주차장이 협소하거나 접근이 용이하지 않다면 나는 아예 그 건물 안을 들어다 보지도 않는다. 첫째도 목, 둘째도 목, 셋째도 목이라는 것이 부동산 선택의 기준으로 삼게 된 것은 뼈저리게 아픈 투자경험을 한 적이 있기 때문이다.
투자 금액의 부족으로 너무 낡은 상업용 건물을 구입하는 것도 위험하다. 물론 가장 위험한 도박이 가장 돈을 빨리 벌 수 있기도 하지만 리모델링으로 건물의 가치를 높이겠다는 발상은 철저한 준비가 전제가 되어야 한다. 건물을 수리할 때 소요되는 비용, 기간, 개축후의 임대 수요의 증가 등을 총체적으로 고려하여 수지계산을 하여야 한다. 약간 손보려고 했는데 건물 전체를 전부 주저앉혀야 하는 최악의 경우가 발생할 수도 있다.
투자라는 것은 이미 가격이 오를 데로 올라 가치가 포화상태에 이른 것을 구입하는 것이 아니고 활성화 되지 못한 지역의 물건을 활성화된 지역의 물건처럼 바꾸는 투자자의 아이디어 그 자체라고 해도 과언이 아닌 듯 싶다. 그러나 이같이 단순한 투자논리대로 일이 진행된다면 얼마나 좋으랴.
이미 캘리포니아에서 성공하여 시애틀에 진출한, 한인을 포함한 투자가로 이루어진 LA Fitness에 회원으로 등록했다. 그런데 준공예정일을 두달을 넘겨 전화로 이유를 물었더니 시의 검사 불합격, 예상치 못한 폭우 등 등 변명이 끝없이 이어졌다. 이처럼 상당한 노하우를 가진 대형 사업체도 계획대로 일을 끝내지 못한다. 부동산으로 돈 버는 것 정말 쉽지않다.
