일반적으로 주택의 경우 융자상환이 두 달 연체되면 은행으로부터 ‘채무 불이행 통보서’(Notice of Default)를 받습니다. 은행에 따라 세 달 연체될 때까지 미뤄지는 경우도 있으나 이 통보서를 받는 날부터 차압과 채무 절차가 시작된다고 보면 됩니다.
은행은 채무 불이행 통보서를 지정 관리인(trustee)을 통해 주택이 위치한 카운티 정부기관(recorder’s office)에 제출합니다. 주택 소유주는 채무 불이행 통보서 발급 날짜로부터 3개월 이내에 밀린 원금과 이자, 페널티를 모두 납부해야 합니다. 따라서 3개월 이내에 언제든지 갚을 수 있으나 밀린 금액을 한꺼번에 내야하며 나눠 낼 수는 없습니다. .
주택 소유주가 채무 불이행 통보서가 발급된 날로부터 3개월 이내에도 빚을 갚지 못할 경우 관리인은 주택을 경매에 부친다는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보를 주택 소유주에게 보내고 카운티 정부에 등록을 하게 됩니다.
실질적인 경매는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보가 나간 후 21일이 지나면 언제든지 할 수 있습니다. 주택 소유주는 경매가 실시되기 30분 전이라도 밀린 금액을 갚을 수만 있다면 자신의 소유권을 되찾을 수 있지만 이 시점에서는 원금과 이자, 페널티 외에도 관리인에 대한 경비, 경매 절차 등 추가로 수천달러를 지불해야 합니다.
채무를 갚지 못할 경우 경매를 피할 수 있는 유일한 방법은 파산신청뿐이며 일단 챕터 7 등 파산신청을 하면 경매는 연장되며 파산신청 당일 실시될 예정인 경매도 취소되기도 합니다. 경매 당일에 경매장소에 가보면 이같이 경매가 취소되고 연기되는 것들이 엄청나게 많습니다.
주택 경매는 고등 법원에서 많이 열립니다. 법원 청사 안에서 하거나 법원 주차장에서 열릴 때도 있습니다. 경매에 갈 때는 구입하기를 원하는 주택을 미리 지정한 후 참석하는 것이 좋습니다. 먼저 경매가 실시되기 전 당일 경매 명단에 포함됐으나 주택 소유주가 돈을 지불했거나 파산신청을 해서 경매가 취소된 주택의 명단이 구두로 통보됩니다. 제가 처음 경매를 경험하기 위해 참석했을 때는 취소된 물건건에 대한 안내에만 1시간 정도 소요됐습니다.
또 최저 가격보다 항상 가격이 오르고 경쟁자가 많으면 가격이 많이 오를 수 있기 때문에 자신이 지급할 수 있는 최고 상한선을 염두에 두고 경매에 참여해야 합니다. 다른 경쟁자와 가격 싸움을 하게 되면 현장 분위기에 휩싸여 비싼 가격을 지불할 수 있기 때문입니다.
최종 구입자로 날찰되면 구입액수의 100%를 현금이나 Chier’s check 으로 내야합니다. 따라서 자신이 구입할 주택의 가격을 미리 현금이나 캐시어스 체크로 준비해야 하며 최종 가격이 오를 것에 대비해 현금을 추가로 준비해야 합니다.
일반 주택과 마찬가지로 경매 주택은 부동산 에이전트 없이 개인이 직접 구입할 수 있습니다. 그러나 복잡한 경매를 일반인이 하는 경우가 드믈어 경매 전문 에이전트가 경매 주택을 알아보고 주택 구입 때 모든 절차를 대행해 주기도 합니다. 이럴 경우 법적으로 정해진 커미션은 없지만 주택 가격의 1∼2%를 주기도 하고 추후 주택 판매시 리스팅을 주는 조건으로 커미션의 일부를 대신하기도 합니다.
경매에 부쳐진 주택에 1차 모기지(1st trust deed)만 있는지 2차 모기지(2nd trust deed)가 추가로 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 1차 모기지만 있으면 2차나 3차 모기지는 떨어져 나가지만 2차 모기지가 있는 집을 경매로 살 경우 1차까지 갚아야 하기 때문입니다.
이 처럼 경매는 권리분석이 무엇보다 중요합니다. 실제로 한 경매당첨자는 시가 70만달러 주택을 34만달러에 구입했다고 좋아했지만 2차 모기지 금액으로 1차 모기지 35만달러를 추가로 지불해야 했습니다.
어찌보면 남의 불행을 밟고 이득을 취하는 것이 경매인지 모르겠습니다. 세상에 공짜가 없다는 말이 있습니다. 그러다 보니 잘만 하면 큰 수익을 얻을 수 있는 경매는 위험부담이 상당히 뒤따릅니다. 건물의 내 외부를 세세히 검토하지 못하고 경매에 참가하는 경우도 많아 훗날 수리비용이나 적시에 판매나 임대하지 못하는 경우가 발생하여 결코 남은 장사를 했다고 할 수 없는 경우도 생깁니다.
또 가지 주의할 점은 경매가 야외에서 열릴 때는 참관도 가능하지만 법원 실내에서 열릴 때는 자리가 제한돼 있어 캐시어스 체크가 있는 사람만 들어갈 수 있는 경우도 있습니다. 경매에 아예 참석을 할 수 없는 경우도 있다는 것입니다.
참석한다해도 그 웅성대는 분위기와 격앙된 경쟁자들과의 기싸움 등 낯선 분위기에 당황하기도 합니다. 처음 참석했을 때 저 혼자 정장을 입었던 것 같습니다. 모두 간편한 복장에 심지어 간이 의자까지 가지고 와서 취소되고 연기된 물건을 호명하는 1-2시간 동안 편하게 다음 단계을 준비하는 소위 '꾼'들도 있습니다.
경매는 혼자하는 것보다 몇 몇 동업자와 함께 위험을 분담해 가며 경험을 쌓는 것을 추천합니다. 보다 실무적인 것과 세부적인 것을 추후로 칼럼에 올리겠습니다.
