UW 근처에서 그로서리를 운영하는 후배에게 전화가 왔다. '경찰로부터 소환을 받았는데 어떻해 해야 하겠냐' 며 숨넘어가는 목소리였다. 그는 그로서리에 딸린 집을 젊은 학생들에게 세를 주었는데 정작 임차인은 행방이 묘연하고 그의 친구들이 술과 마약을 하고 밤에 소란을 피워 이웃의 신고를 받아 젊은 학생들이 체포되었기에 참고인 자격으로 소환된 것이다.
후배가 염려하는 것은 계약서의 임차인의 신상기록이 정확치 않아 경찰에서 수배가 안된다는 것이고 계약이외의 인원이 상주하면서 문제를 일으켰기 때문에 경찰이 임대주의 관리책임을 따져 물을 것이 분명하기 때문이었다.
후배는 계약서 작성시 임차인의 운전면허증 조차 확인하지 않은 것으로 확인됐다. 이처럼 부실한 주택 임대계약으로 인해 발생하는 문제를 예방하기 위해서는 임대인으로서 관심을 가지고 행하여 할 몇가지를 소개한다.
두말 한 번 잔소리, 세입자를 잘 선택해야 한다. 부동산 손상을 막을 수 있고 임대료도 밀리지 않고 받을 수 있는 기본 중에 기본이다. 그렇다고 인종, 성, 연령, 장애인, 가족 수 등과 관련된 차별을 하면 소송을 당하거나 당국으로부터 벌금을 부과 받을 수 있다.
임대 광고를 낼 때는 부동산의 정확한 내용과 임대료, 보증금, 애완동물 허용 유무 등 희망사항을 자세히 알려주는 것이 좋다. 가능한 한 많은 희망자를 만나 수입, 직업, 가족 관계, 이전 세입 기록 등을 검토한 뒤 결정해야 한다. 특히 현재 직장에 전화를 해서 실제로 근무하고 있는지, 이전 부동산 소유주 등에게 전화를 해서 임대료를 성실히 납부했는지를 알아보는 것이 좋다.
보증금은 발생 가능한 여러가지 상황에 대처하는 최선의 안전장치다. 보증금은 1개월 내지 2개월치를 받을 수 있는데 이전에 거주했던 세입자들의 신용이 좋지 않았으면 2달치 이상도 받을 수 있다. 또 공장 등 퇴거 때 청소비용이 많이 드는 부동산일 때는 매달 내는 돈을 기준으로 산정되는 임대보증금과 함께 청소보증금도 받을 수 있다. 세입자가 살면서 일상적인 마모와 손실 외에 부동산 내부와 외부를 손상시켰다면 보증금에서 수리비를 공제하고 줄 수 있다.
그러나 손상 정도와 수리비 액수를 정할 때는 건축회사나 자재회사 등에 도움으로 받아 세입자가 수긍할 수 있는 한계 내에서 계산해야 한다. 오히려 과다한 청구로 말미암아 소송을 당한 경우도 보았다. 또한 보증금 이자는 따로 계좌를 만들어 관리해서 이자 내역을 매년 알려주고 나중에 돌려주는 것이 원칙이다.
일반적으로 임대계약서에는 세입자가 퇴거하기 전 30일부터 60일 사이에 소유주는 2차례 이상 부동산 내부를 조사할 수 있다는 내용이 들어있다. 인스펙션을 통해 세입자는 스스로 고칠 수 있는 것은 고치고, 소유주는 다음 세입자를 위한 계획을 세울 수 있기 때문에 모두를 위해 좋다. 소유주는 막상 임차인이 퇴거하고 난 다음에 부동산 내외부의 손상 여부를 발견하면 수리비를 받기 어렵기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 입주시 부터 손상을 입었던 부위라면 비디오 또는 사진 촬영을 해두는 것이 확실한 방법이다.
상술한 후배의 주택처럼 계약 외에 사람들이 거주하는 경우가 많다. 거주인원이 몇 명인가를 확인하기 위해서는 세입자에게 묻고, 만약 그래도 의심이 가면 배관공사 등의 비상수리 조건을 만들어 주택이나 아파트에 들어갈 수 있다. 그러나 절대 무단침입은 금물이다. 소유주라고 해도 뚜렷한 이유없이 세입자의 허락을 받지 않고 들어갔을 때는 소송을 당해 경제적 손실을 입고 특히 여성만 있었다든지 하는 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있다.
임대료 책정의 가장 좋은 방법은 근처에 있는 비슷한 부동산의 임대료와 참고하는 것이다. 무리하게 높게 정하면 세입자가 들어오지 않아 몇 달간 비워놓아야 하고 또 1년이 멀다 하고 세입자가 바뀌게 된다. 또 너무 낮게 책정하면 올리는 것도 어렵고, 퇴거도 어렵기 때문에 심사숙고해야 한다.
세입자가 임대료를 체납하게 되면 심각하게 생각하고 신속히 움직여야 한다. 먼저 임대료가 밀리거나 내지 않는 원인이 무엇인지를 파악하는 것이 중요하다. 이전 임대료 납부기록이 좋고 일시적인 재정압박이라면 1달 정도는 기다리는 것이 좋고 그렇지 않으면 1차, 2차 통보를 거쳐 퇴거수속을 밟아야 한다. 퇴거를 통보하기 전에 먼저 임대료를 갚을 것인가 아니면 퇴거할 것인가를 묻는 최후 통보를 등기 우편으로 보낸다.
만약 이 통보에 대해 갚을 뜻이 없다거나 대답이 불성실하거나 없으면 법원에 퇴거소송을 제기해야한다. 그러나 소송으로 모든 것이 깨끗하게 해결되는 것이 아니다. 소송까지 진행되지 않도록 하기 위해서 전술한 임대 계약전 반드시 확인할 사항을 소개한 것이다.
결과에는 항상 원인이 있기 마련이다. 주택 매매계약도 아니고 임대 계약이라고 얕잡아 본 후배는 적지 않은 정신적 경제적 손해를 볼 것이 분명하다. 그는 문제해결의 의논을 위해 만난 식당에서 너무 스트레스를 받은 나머지 주문한 음식을 몇 숟갈 뜨지도 못하고 물만 마셨다. 이런 일이 적지 않다. 타산지석으로 삼아야 할 것이다.
