수익용 부동산(income property)을 소유하고 있다가 판매차익을 남기고 팔 경우에 셀러는 양도소득세(capital gain tax)를 내야 한다. 그런데 세금을 유보하기 위해 1031 익스체인지를 사용할 수 있다. 연방세법 1031 조항은 기존의 건물을 매각한 후 유사한 용도의 다른 건물을 살 경우 양도소득세의 납부를 연기시켜주는 것을 규정하고 있다. 하지만 1031익스체인지를 이용하려면 타이밍이 맞아 떨어져야 한다.
즉, 파는 물건과 사는 물건의 매매 시점이 일정기간내에 이루어해야 한다는 것이다. 납세자가 팔려고 하는 양도 부동산(relinquished property)에는 임자가 나섰으나 사려고 하는 대체 부동산(replacement property)이 없을 경우가 생길 수 있다. 자칫하면 양도소득세를 고스란히 안을 수밖에 없는 상황이다. 이런 경우 역교환(reverse exchange)을 생각해보자. 필자도 네바다 주에 있는 부동산을 이 방법을 통해 구입한 바 있다.
역교환은 리버스 스타커(reverse starker) 스타커 익스체인지(starker exchange)라고도 한다. 필자는 '스타커'의 의미를 여러방면으로 확인해 본 결과 역교환을 처음 시도해 연방법원의 승소 판결을 받아낸 사람의 이름임을 알게 되었다.
스타커는 양도 부동산을 팔고 에스크로에 들어갔으나 대체 부동산을 잡지 못했다. 그런 와중에 에스크로 에이전트가 중간에 나서 스타커의 대체 부동산을 자신의 이름으로 매입하고는 나중에 타이틀을 넘기는 편법을 썼다. 당연히 국세청은 양도소득세를 부과했으나 스타커는 소송을 제기했고 연방법원은 스타커의 손을 들어주었다. 세수 확보보다는 경제적인 파급효과가 큰 부동산 시장의 활성화와 순기능을 고려한 판단으로 보인다. 이 결과 역교환은 2000년 후반부터 정식으로 발효돼 많은 투자가들이 즐겨 사용하고 있다.
역교환을 하려면 두가지의 조건이 있어야 한다. 첫째는 서면으로 된 유자격 교환조정합의서인 QEAA(qualified exchange accommodation arrangement)를 작성해야 한다. QEAA는 세금 납부를 연기시키는 중간 역할을 하는 일종의 계약서로 지금까지 확인한 바에 의하면 특정양식은 없다. 따라서 계약조건을 기재하여 당사자가 합의, 서명하면 된다.
둘째는 중재자인 EAT(exchange accommadation titleholder)다. 납세자를 위해 일하고 있는 변호사, 공인회계사, 투자자 등은 중재자가 될 수 없으며 연방소득세를 납세하는 개인이나 법인체야 한다.
역교환의 대표적인 방법을 알아보자. 대체 부동산을 잡고 양도 부동산의 바이어를 기다리는 경우에는 다음과 같은 순서로 진행한다.
먼저 대체 부동산을 임시 소유권자(중재자)의 명의로 구입한다. 양도 부동산의 구매자가 나타나면 양도 부동산의 소유권을 중재자에게 넘겨주고, 중재자의 명의로 구입한 대체 부동산의 소유권을 납세자의 명의로 넘긴다.
이어서 중재자는 양도 부동산의 타이틀을 실질적인 바이어에게 넘기는 것으로 거래를 마무리한다. 이외에도 양도 부동산을 팔면서 대체 부동산을 찾는 경우가 있는데 중재자가 양측으로부터 소유권을 넘겨받고는 나중에 실질적인 바이어와 셀러에게 타이틀을 넘긴다는 점에서 대동소이하다.
매도인 즉, 납세자가 위에서 언급한 QEAA를 준수하려면 여러가지 지킬 시항이 있는데 특히 중요한 것은 시일이다. 납세자는 대체 부동산을 중재자의 명의로 구입한 5일 이내에 QEAA를 맺어야 한다.
납세자는 중재자의 명의로 되어 있는 대체 부동산과 교환하기 위해서 45일 이내에 양도 부동산을 지정해야 한다. 납세자는 180일 내에 중개자의 명의로 구입한 대체 부동산의 에스크로를 끝내야 한다. QEAA의 총 기간이 180일을 넘을 수 없다.
역교환은 1031익스체인지에 비해 시간이 넉넉하다는 장점이 있으나 납세자가 자금의 융통이 선행되야 한다. 자신의 부동산은 나중에 팔고, 사려는 부동산은 먼저 사야하기 때문이다. 한 편 반드시 자금을 당사자가 확보할 필요는 없고 다른 편법을 쓰기도 하나 이 칼럼에서는 공개하는 것은 부적절하다.
진정한 부동산 투자자라면 역교환을 이용해 투자 가치가 있는 부동산을 적시에 놓치지 않고 확보할 수 있어야 한다. 시세차익만 노릴 것이 아니라 필요없는 세금 지출을 막아야 한다. 탈세와 절세는 엄연히 구분되어야 하며 앞에서 벌고 뒤로 밑진다면 투자는 의미가 없다. 역교환을 자유자재로 활용할 줄 알아야 투자의 달인이란 소리를 들을 수 있다.
