가족의 경조사에 참석하기 위해 한국을 방문했던 차, 우리 회사와 경쟁관계에 있었고 이후 중견 건설업체로 성장했으나 최근에 도산한 S건설 사장을 만났다. 은행에 돌아온 어음 23억을 결제하지 못했다는 것인데, 내가 회사 규모에 비해 액수가 작아서 의아스럽게 쳐다보자 그는 실제로 미분양에 의해 300억원 이상의 손실을 보았다고 덧붙였다.
수도권과 지방의 구분없는 정부의 부동산 규제시책으로 인한 부동산 시장의 불균형, 완공되지 안은 아파트를 분양할 수 있는 시스템과 지난 9월부터 시행된 분양가 상한제를 피해 한꺼번에 많은 물량을 쏟아낸 공급과잉이 도산의 원인이라고 하지만, 짓기만 하면 모두 팔려나갈 것이라는 소비자를 우습게 아는 그의 오만도 한 몫 했다. 그는 실제로 용인 택지지구에 짓고 있는 아파트를 3.3 제곱미터 당 2,000만원으로 책정하여 미분양 자초했다고 시인했다.
미국 역시 부동산 경기가 곤두박질하고 있는데 부동산 중개업자들이 인구유입이 가장 높은 시애틀지역 만큼은 예외라며 구입을 부추킨다고, 부동산 업자를 힐난하는 말이 여기 저기서 들린다. 부동산 시장은 어느 정도 예측할 수 있어도 일기예보와 같이 과거와 현재의 통계를 기초로 미래 시장을 예측할 수 있어도 정치, 경제 정책 기조의 변화 등 기타 예측할 수 없는 변수 때문에 오차없이 정답을 내는 자는 아무도 없는 듯 하다.
대형 투자자들은 이미 상당한 정보수집 능력과 자금을 가지고 있기에 자체적 분석으로 투자를 결정하지만 그것 역시 리스크를 줄이는 수단이라는 것이 옳겠다. 기타 소규모 투자자와 실수요자는 집값이 오를지 내릴지 답을 얻지 못해 망설이는 경우를 많이 보았다.
그렇지만 필자는 가족의 안락한 휴식공간과 기회를 빨리 얻고 누리는 것도 금전적 투자를 하여 얻는 경제적 이득만큼 투자의 산물이라고 생각되기에 실수요자에게는 구입의 적기는 없다고 본다. 15년을 건축, 부동산 분야에 종사하고 나름대로 많은 데이터를 보유하고 있지만, 5년이상 장기 보유 실수요자가 부동산 가격이 폭락하여 낭패를 보는 경우를 보지 못했다.
이쯤되면 독자분들께서 필자도 부동산업에 종사하니 다른 부동산 중개업자와 같은 말을 한다고 단정할 지 모르지만 필자의 부동산 관련 수입중 중개로 인한 수입은 미미하다. 직접 부동산을 개발하여 에스크로를 통하여 직매하는 것에 더 매력을 느껴 모든 의뢰인에게 일일히 신경을 쓰지 못해 믿을 만한 다른 중개인을 소개하는 경우도 많기 때문이다. 요즘 사업을 전개하면서 피부로 느끼고 있는 것이 있다. 개발한 상가나 주택은 누군가에 의해 반드시 팔려나간다는 것이다.
산발적이고 단기적인 일시적인 기현상이 있을 수 있으나 전반적이고 장기적인 맥락에서 분석할 때 부동산 수요는 공급을 한 발 앞서 리드해왔다. 그러므로 과잉공급으로 인해 부동산 가치가 하락할 때 까지 막연히 기다리는 것은 어리석은 일이다. 나는 얼마전 개발이익이 보장되는 네바다주에 있는 주택부지개발(Division)에 주저없이 투자했다. 공동 투자자들이 조금 더 기다리자고 했지만, 나는 그들에게 토지주는 우리만을 상대로 하는 것이 아니고, 그 부지에 눈독 들이고 있는 사람들이 가격이 떨어질 때 까지 우리들에게 양보하며 기다려주지 않는다고 설득했다.
한국의 지금의 미분양 사태와 미국의 부동산 경기 침체를 보더라고 당신을 포함한 부동산 구입 희망자들은 더 이상 건설업체나 중개업자의 봉(?)이 아니며 부동산 전문가가 알고 있는 것 만큼 충분한 정보를 접할 수 있는 시대에 살고 있다. 이 칼럼을 읽는 당신도 부동산 건축업자와 중개업자에게 휘둘리지 않고 여러 경로를 통해 정보를 분석한 다음, 이미 마음의 결정을 한 즈음에 전문가의 조언을 들었을 것이다.
열심히 일하여 가족과 함께 쉴 축복과 행복의 공간을 넓혀 열어가고자 한다면 지금 배팅하라. 당신의 결정이 옳을 것이다. 부동산 투자의 적기는 경기 활황 또는 불황의 틈새에 있는 것이 아니라 남들이 보지 못하는 곳에 있다.
