지난해부터 숏세일 매물들이 시애틀 부동산 매물들의 많은 부분을 차지하였습니다. 고객에게 가장 유리한 조건의 가격으로 매물들을 찾다보면 두세집 가운데 하나는 숏세일 매물이었고, 한때는 그런 숏세일 매물들이 침체된 부동산 마켓을 이어가는 역할을 해왔습니다.
숏세일이란 셀러가 은행에 갚아야 할 융자금 상환에 부족한 금액으로 집을 처분해야 할 경우에 은행으로부터 나머지 금액의 상환을 면제받는 조건으로 집을 판매하게 되는 경우를 말합니다. 예를 들어 셀러 A가 은행 a에 제 1차 융자로 25만불의 융자금이 남아있고 2차 융자로 은행 b에 5만불의 융자금이 남은 상태에서 자신이 소유한 집을 27만불에 처분해야 할 경우, 셀러는 부동산을 처분하는 과정에서 2차 융자로 은행 b에 갚아야 할 융자금의 상환을 단 한푼도 할 수 없는 경우가 발생합니다. 세금과 부동산 중개 수수료를 포함한 클로징 비용, 그리고 은행에 밀린 원금과 이자를 클로징때 갚아야 하는데 은행a의 몫으로 지불될 금액 또한 부족할 수도 있습니다. 이런 경우에 부동산을 담보로 설정한 은행 b와 은행 a의 손해를 감수하겠다는 허락을 받을 것을 가정하고 셀러 A가 부동산을 27만불에 팔겠다는 매매계약서를 체결하였을 때 과연 은행 b와 은행a가 손해를 감수하고 그 계약을 허가해 주느냐의 문제가 발생하게 됩니다.
여기서 셀러 A가 은행들과 미리 타협을 하여 부동산 매매가격을 27만불로 정해서 마켓에 내어놓는다면 문제는 간단하게 해결되겠지만 현실적으로 그런 상황은 가정하기 어렵습니다. 은행으로선 스스로 미리 손해보겠다는 허락을 쉽게 해 줄 수 없는 일입니다. 결국 매매계약을 맺어서 셀러의 대리인 (변호사 포함)을 통하여 은행의 허락을 받는 노력을 하는 과정이 몇개월씩 걸리기도 하는데 이런 경우 또한 은행에서 손해보는 허락을 해주는 것이기에 시간을 끌 수밖에 없습니다. 셀러에게 숏세일을 해야만 하는 보충서류들을 끊임없이 요구하면서 두세달 보내는 동안 바이어는 기다리지 못하고 그 집을 포기하고 다른 매물을 찾게 되는 경우가 허다합니다.
만일 위의 경우와 달리 셀러 A가 모기지 융자를 은행 a에서 25만불만 하였고 2차 융자를 하지 않았을 경우, 융자금 상환이 몇 달동안 밀려 원리금이 불어난 경우라해도 은행 a로서는 그 부동산을 차압하느니 숏세일을 허락하여 얼마의 원리금을 손해보더라도 셀러 A의 숏세일 요구를 들어줄 수 있을 것입니다. 그러므로 숏세일 매물의 매매계약의 성공의 여부는 셀러의 융자금액 상황에 따라, 그리고 얼마나 신속하게 은행에서 해결하려는 의지에 따라 좌우되게 됩니다. 숏세일 매물을 찾는 바이어에게 있어서 기다리는 기간 동안엔 얼마든지 계약을 해약할 수 있기 때문에 숏세일 매물의 계약의 가장 중요한 장애물은 시간이라고 볼 수 있습니다.
가끔 셀러와 셀러의 에이젼트가 숏세일 계약을 맺기 위해서 터무니없는 가격으로 주택을 매물로 내놓는 경우가 있습니다. 이런 경우에 여러 바이어들이 오퍼를 넣게 만들어서 그 가운데 가장 좋은 오퍼와 계약을 맺어 은행의 허가를 받으려 시도하는 일이 있는데 그러다가 두세달 동안 세월만 보내는 경우도 허다합니다. 또한 매물로 나온 가격보다 훨씬 싸게 오퍼를 넣어도 손해볼 것이 없는 셀러는 사인을 할 수도 있기 때문에 이 경우에도 일단 계약을 맺어서 은행에 보낼 경우 아무 결실없이 시간만 보내는 경우가 발생할 수 있습니다.
가끔은 그런 과정을 모두 거치는 동안 숏세일에 실패한 매물이 은행에서 요구하는 상황을 파악하고 그것에 맞게 가격을 조절해서 다시 매물로 나오는 경우가 있습니다. 이런 경우엔 은행도 해결할 준비를 갖춘 상황이기 때문에 의외로 일찍 은행의 허락이 나올 수도 있습니다. 그렇지만 어떤 숏세일이던지 대부분 셀러와 셀러의 대리인이 은행과 해결해야만 하는 과정이기 때문에 바이어와 바이어의 에이젼트는 따로 손을 쓸 수 없이 기다릴 수밖에 없습니다.
실재로 숏세일 매물들이 많이 나온 것에 반하여 통계적으로 매매가 이루어진 숏세일 매물들의 숫자는 너무도 미약합니다. 여기엔 위에서 열거한 은행에서 허락하는 시간이 걸리는 것 외에 다른 여러가지 원인들이 있는데 다음 글에서 설명하기로 하겠습니다.
