부동산 칼럼

Owner Financing (셀러의 직접융자)이 돌아왔다!





요즘은 주택을 구입하려는 손님도 줄어들었기도 하지만 대부분의 바이어가 주택을 구입하기 위한 수단으로 사용하던 주택할부금 융자가 너무 어려운 시절이 되었습니다.   작년에 발생하였던 서브프라임 모기지 사태 이후에 은행들이 융자조건을 점점 까다롭게 해왔는데 이젠 그 최악의 단계까지 접어든 것같습니다.

크레딧 점수가 낮은 사람에게 융자가 안되는 단계를 지나서 이젠 아무리 크레딧이 좋아도 2년치의 세금보고를 보지않고 융자가 가능한 곳은 거의 사라졌다고 합니다.



융자를 해주던 수많은 은행들이 창구를 꼭꼭 닫아서, 자영업을 하는 사람들의 경우 세금보고가 충분하지 않을 경우라면 크레딧이 좋으면서도 20%를 다운하고 Stated Income (인컴을 따로 조사하지않고 융자해주는 것을 말합니다) 으로 융자해주는 곳이 딱 한 곳 남아있지만 그나마도 이번 달에 없어질 전망이라고 합니다.



크레딧이나 수입을 보지않고 융자가 가능한 방법으로는 50% 의 금액을 다운페이 할 경우 나머지 절반을 융자해주는 곳이 한군데 있다고 합니다.  이것은 외국인에게도 적용되는 융자로 은행으로선 최대한 자산을 보호하는 방법이 되겠지만 대부분의 이곳 교민들에겐 준비하기 어려운 금액이 됩니다.



이렇게 은행문턱이 높아지다보니 예전에 은행융자가 까다로울 때 셀러가 부동산을 팔기 위하여 직접 융자를 해주던 오너 파이넨싱이 가능한 매물들이 가끔 눈에 뜨입니다.   이 방법은 말 그대로 바이어와 셀러가 어떤 부동산을 사고 파는 계약을 맺으면서 그 가격의 지불방법으로 은행에서 융자를 하지않고 직접 셀러로부터 대출을 받아서 지불하는 방식으로 일정한 기간 동안 원리금을 지불하는데 그 기간이 끝나는 날이나 그 이전에 모든 잔금을 다 갚는 것으로 계약하게 되는 것이지요.



지금 현재는 은행대출이 불가능하지만 나중에 대출을 받아서 갚을 수 있는 사람, 당장 한국에서 부동산 구입자금을 가져와야 하는데 높은 환율이 떨어지기를 기다려야 할 경우, 또는 지금 당장은 몫돈이 없지만 이후에 몫돈마련이 가능한 사람이라면 오너 파이넨싱을 이용하는 것이 그 집을 살 수 있는 유일한 방법이 될 수 있을 것입니다.  



이 방법은 제가 첫 칼럼에서 밝혔듯이 오래전 융자가 까다로왔을 때 제가 처음으로  집을 샀을 때의 방법이기도 합니다.  집이 필요한 사람으로서 무작정 융자가 되기를 기다리는 것보다는 오너캐리가 되는 집을 찾아보는 것도 나쁘지 않습니다.



그렇지만 오너 파이넨싱을 아무 셀러나 해줄 수 있는 것은 아닙니다.   무엇보다 셀러의 부동산이 은행에 담보가 설정되어있지않고, 셀러의 재정이 든든해야만 가능하기 때문입니다.  집이 매매가 되면 담보설정이 된 집이라면 당연히 은행에 셀러가 그 금액을 완납해야만 등기이전이 가능하므로 빚이 많은 셀러라면 오너 파이넨싱을 해주고 싶어도 불가능하기 때문입니다.



그런데도 손님이 원하는 집을 찾아서 열심히 다니다보니 의외로 오너파이넨싱이 가능한 부동산이 눈에 뜨입니다.   어떻게 보면 오너파이넨싱이 되는 집이라면 일반 부동산보다 그 가격에 비하여 훨씬 못미치는 부동산이 아닌가 생각할 수도 있겠지만

오히려 훨씬 더 나은 최고로 권하고싶은 주택인 것이 놀라울 정도입니다.



어떻게 그런 일이 가능할까요?  

이런 경우를 생각해보면 이해가 될 것입니다.    요즘은 대부분의 새집을 짓던 빌더들이 건축을 중단하고 있습니다.  가격하락을 겪으면서 어떤 셀러가 어떤 단지의 집을 거의 다 팔고 이제 단 몇 채만 남은 상태라고 합시다.  물론 시장가격대로 가격을 내렸는데도 팔릴 기미가 보이지 않습니다.  셀러는 먼저 지어서 판 이익금으로 비싼 이자가 나가는 은행에서 건축융자로 빌린 돈은 다 갚은 상태입니다.  그냥 빈 집으로 두는 것보다는 2-3년 후에 잔금을 받더라도 그 집은 파는 편이 훨씬 낫습니다.  그동안은 바이어로부터 매월 원리금을 받으니 그것도 나쁘지 않지요.



무엇보다 셀러에게 이익이 되는 것으로는 세금문제일 것입니다.  빌더로서 수익금에 대한 세금부담이 큰 상황이라면 이렇게 오너 파이넨싱으로 몇년에 걸쳐서 잔금을 받게 될 경우 세금 또한 매년 나눠서 내게 되는데 그 집을 판 것이 대부분 올해의 수입이 아닌만큼 누진세율이 크게 떨어지기 때문에 이익을 볼 수 있는 것이지요.  팔리지않고 비어있는 집을 월세로 준다고 가정할 때 세입자가 집을 상하게하는 문제가 있는데 그런 부담도 없어집니다.



오너 파이넨싱이 요즘처럼 융자가 어려울 때 집을 팔기에 유리한 방법이긴 하지만  대부분의 새집 단지가 모두 오너 파이넨싱을 해주는 것은 아닙니다.

드물긴 하지만 아주 훌륭한 집을 그렇게 구입할 수 있는 곳이 있으며, 당장 융자는 안되지만  훌륭한 바이어가 있을 때 셀러와 협의하여 가능하게 만들 경우도 있습니다.



새로 짓는 집이 아니라해도 콘도나 타운홈 가운데는 가격이 비싸지않은 만큼 셀러가 은행에 빚이 없을 수도 있습니다.  갑자기 다른 주로 이사를 하게 된 셀러가 집을 팔면서 오너 파이넨싱으로라도 해서 파는 것이 세를 주고 떠나는 것보다 나을 경우가 있겠지요.  그래서인지 15만-30만불 정도의 매물 가운데서도 아주 훌륭한 오너 파이넨싱이 가능한 매물들을 볼 수 있습니다.



뜻이 있으면 길이 있다고 하였듯이 꼭 집이 필요한 사람들에겐 은행문턱이 높아만 가도 이렇게 집을 구입할 수 있는 길이 생기는 것 같습니다.