5-6 년 전쯤 으로 기억됩니다. 지인이 갓 이민 온 K씨를 제게 소개하여 그가 거주할 주택과 투자용 부동산을 물색하였습니다. K씨는 아파트에서 1년 정도를 사시다가 주택은 제가 권유하는 것을 구입하였지만, 이후 6개월 뒤 투자용 부동산은 누군가의 소개를 받고 스스로 결정하여 구입하였습니다.
K씨는 도시지역에서 벗어난 한적한 외곽에 위치한 주택과 목장부지을 구입하여 매도인에게 재임대를 하였습니다. 목장 주인이 돈이 필요했던 것입니다. 주택에 비해 대지가 엄청나게 컸기 때문에 제가 한 눈에 보기에도 훗날 비교적 대규모 개발을 위한 투자를 한 것이었습니다.
더 이상 집을 질 공간이 없어 그 지역으로 주택개발이 이루어질 수 밖에 없을 것이라는 K씨의 예상대로, 당시에는 개발이 안되어 횡한 기분이 들었는데 지금은 주택단지와 대형상가들이 들어서고 있습니다. 지난 일요일 그 분과 같이 식사를 할 때 주택의 대지를 수개로 나누어 주택을 신축하여 매각하기 위한 작업에 착수했다고 들었습니다.
환갑이 다되어 미국에 와서 영어가 불편하고 미국 부동산 법도 모르지만 발품을 팔아 직감적으로 개발지역을 감지하는 그의 경륜과 혜안에 감탄하고 엄청난 개발차익을 챙길 그가 부러웠습니다. 그런데 그 분이 어제 다소 격앙된 목소리로 전화를 했습니다.
그 목장부지를 구입할 때 부동산 에이전트가 소개한 설계사가 여러 채의 주택을 신축하기 위해 대지를 분할하는데 아무런 문제가 없다고 했답니다. 막상 사전허가를 받기 위해 Schismatic Developing Design을 하여 카운티에 접수하였는데 신축이 불가함을 통보받았다고 했습니다. 그가 그 자세한 내막은 말하지도 않은 채 흥분하며 그 부동산 에이젼트와 설계사에게 손해배상을 청구하고 싶다고 했습니다.
그는 부동산 에이젼트와 설계사가 짜고 이득을 챙겼을 것이라고 주장했지만, 그들이 토지분할이 가능하다는 것을 진술한 것을 증명할 만한 서류를 가지고 있지 않았습니다. 그의 부탁을 받고 부동산 관련 분쟁을 전문적으로 취급하는 변호사와 상의한 결과, 부동산 에이젼트와 설계사가 이득을 취하기 위해 고의적으로 그 분을 기망하였고, 그로 인해 손해를 입힌 사실을 증명한다는 것이 쉬워보이지 않았습니다.
부동산을 사고 팔면서 발생하게 되는 손해의 산정에는 두가지로 대별됩니다.
한가지는 그 사기가 발생되지 않은 상태의 시점으로 구매자의 재정상태가 되돌아가기 위하여 지불되어져야 할 금액으로 “그 건물의 구입가격과 그 건물을 구입할 당시의 시세의 차액” 을 근거로 손해를 산출하는 방법입니다.
다른 하나는 그 사기가 없었다고 가정하는 경우에 구매자가 받았을 이익으로 “그 건물에 하자가 있는 상태로의 가치”와 “그 건물에 하자가 없는 상태로서의 가치의 차액” 입니다.
일반적으로 가치차액에 따른 손해가 시세차액에 따른 손해보다 큼으로 가치차액에 따른 손해를 적용하게 되면 그 손해액수가 더 커질 수 있습니다. 따라서 가치차액에 따른 손해는 부동산 거래와 관련하여 본인이 고용한 부동산중개사의 사기행위로 인하여 손해를 본 경우에만 적용할 수 있습니다.
가치차액에 따른 손해를 적용하려면 두 가지를 고려해야 하는데 하나는 실질적인 사기행위가 있었는지와 그 주택의 가치를 산정하는 시점을 언제로 할 것인지 입니다.
사기행위는 고의성이 있어야 하며 과실에 의한 것은 사기행위로 간주되지 않습니다. 사실을 알고도 주택을 팔고자 하는 마음에서 잘못된 정보를 제공한 것이라면 모를까, 정확한 정보를 갖고 있지 못한 상태에서 잘못된 정보를 제공한 경우는 과실행위로 간주되고 있습니다. 또한 부동산의 가치를 산정하는 시점을 그 부동산을 구입한 시점으로 할 것인지, 사기행위가 가 발견된 시점으로 할 것인지는 검토되어야 할 것입니다.
영어실력이 짧은 탓도 있지만 법률전문 용어를 써가며 설명하는 변호사와 짧은 전화통화에도 골이 지끈거렸는데, 그 분이 손해배상을 받기위해 앞으로 진행해야할 시간과 노력을 생각하니 남일인데도 앞이 캄캄해 보였습니다.
생활용품같지 않아 부동산 구입시의 실수로 인한 피해의 회복은 참으로 힘들고, 때에 따라서는 불가능할 수도 있습니다. 어느 분야든 사기꾼들의 습성은 간단합니다. 빈틈이 있으면 가차없이 달려들지만 그렇지 못하면 슬그머니 꼬리를 빼는 것입니다.
부동산 사기를 당하지 않는 방법을 물었던 분이 있었습니다. 그러나 그 광범위한 부동산 거래를 모두 아우를 수 있는 말이 당시에는 생각이 나지 않았는데, K씨의 사례를 접하면서 그 답을 찾을 수 있었습니다. 부동산 구입시 구입 목적에 따른 의문점과 협의내용을 반드시 구두가 아닌 서류로 확인하고, 확신이 들 때 결정하는 것이 최선의 방법입니다.
