부동산 칼럼

넓은 대지의 헌 집 4 진입로



넓은 대지를 갖춘 헌 집을 살펴볼 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 지난 호 칼럼에서 말씀 드린 대로 해당 부동산의 조닝 (Zoning) 입니다.  한마디로 줄여서 조닝은 주택이나 콘도 등 어떤 용도의 건물을 짓기 위하여 갖춰야 할 규정된 최소한의 대지 면적이라고 할 수 있습니다.  조닝상으로 어떤 넓은 대지를 갖춘 헌 집이 투자가치가 있다는 판단이 선다면 다음의 조건들을 검토해볼 필요가 있습니다.



첫 번째로 살펴보아야 할 것은 해당 부동산의 진입로입니다.  어떤 집이든 소유주가 주요 도로에서 진입할 수 있도록 진입로는 갖춰진 상태로 되어있지만 문제는 넓은 대지의 그 부동산을 둘이나 그 이상으로 나누게 될 경우 해당 카운티나 시의 규정에 적합한 것인가를 판단하는 것입니다.  대부분의 주요 도로에 면해있는 부동산이라면 그 대지의 일부에 새로 길을 낸다거나 기존의 길을 확장하는 등 여러 가지 방법으로 진입로의 문제는 해결할 수 있을 것입니다.  그렇지만 때로는 아주 훌륭한 부동산이 진입로의 문제로 제 값을 받을 수 없는 곳들도 있습니다.



몇 해 전 두 에이커가 넘는 넓은 땅이 시애틀 북쪽 린우드 (Lynnwood) 중심지역에서 매물로 나온 적이 있습니다.  조닝상으로는 열 채 정도의 주택을 지을 수 있는 땅이었고 여기저기 나무들이 서 있어 아주 운치가 있는 곳이었습니다.  가격도 너무 저렴하여 아주 허름한 집 한 채의 값도 채 되지 않았는데 그곳엔 폐허가 된 집이 남아있어 건물의 가치는 없는 곳이었습니다.  그런데 딱 한가지 문제는 바로 진입로였습니다. 그 땅으로 들어가는 길의 좌우로 새로 생긴 주택 몇 채가 있었는데 길이 좁아 차 두 대가 비켜나기도 불편했습니다.  



카운티에서 그 땅을 나누기 위해서는 (Subdivision)진입로의 넓이를 규정하였고 그 땅의 소유주가 카운티의 허가를 받기 위하여 할 수 있는 일은 그 진입로에 접해 있는 집 한 채를 구입하여 진입로를 넓히는 방법뿐이었습니다. 그런데 문제는 그 집 한 채의 가격이 넓은 땅의 해당 부동산 가격의 두 배에 달했고 또한 그 집은 매물로 나온 것이 아니었습니다.  결국 그 땅이 값싸게 매물로 나오게 된 원인은 바로 진입로의 문제로 인한 것이었습니다.  물론 진입로의 문제가 있긴 하였지만 그래도 그 문제를 해결할 수 있는 방법은 있었기에 세월이 지나도 두고두고 공원처럼 넓고 평탄했던 그곳이 떠오르곤 합니다.