부동산 칼럼

지난 호 칼럼에서 집을 두 채 이상 지을 수 있는 대지를 가진 헌 집에 대하여 알아보았습니다.  시애틀 인근에는 인구가 늘어나면서 웬만한 넓은 대지의 헌 집들은 새로 주택이나 타운 홈 혹은 콘도들이 건설되며 개발되었지만 그 가운데는 아직도 땅을 나눌 수 있거나 아니면 여러 채의 다세대 주택을 건설할 수 있는 조닝 (zoning) 에 위치한 헌 집들이 있으며 가끔씩 좋은 가격으로 그런 매물들이 시중에 나옵니다.  그럼 이렇게 넓은 대지의 헌 집 가운데 어떤 특성을 가진 매물이 투자에 적합한지를 알아보겠습니다.



먼저, 무엇보다도 해당 부동산의 조닝을 알아보아야 합니다.  조닝이란 시나 카운티에서 해당 구역에 속한 모든 개인소유의 대지를 어떤 용도로 어떻게 사용할 것인가를 도시 계획을 통하여  미리 전문가들이 계획하고 집행하는 것을 말합니다.   예를 들어서 도시 중심가의 큰 길가에 위치한 대지의 일부를 상가나 다세대 주택의 용도로 조닝을 정해두었다면 그 주변의 땅은 주택이나 콘도를 지을 수 있는 땅으로 구분하여 미리 정해둔 것입니다.  조닝상 콘도를 지을 수 있는 대지라면 콘도 한 유닛당 어느 넓이의 땅이 필요한 것인가를 결정하게 되고, 주택단지 안의 주택 건설을 위해서도 기본적으로 한 채당 어떤 면적의 대지가 필요한 것인지를 미리 정해놓은 것입니다.  





만일 어떤 헌 집의 대지가 15,000 스퀘어 피트 (sq ft) 라고 할 때 해당 주택의 조닝에서 8,000 sq ft 당 한 채의 주택을 지을 수 있도록 해 두었다면 그 헌 집은 조닝상으로는 땅을 나누고 집을 더 짓는 것은 불가능합니다.  그렇지만 만일 같은 집의 조닝이 7,000 sq ft 당 한 채의 집을 지을 수 있는 곳이라면 다른 특별한 이유가 없는 한 그 땅은 둘로 나눌 수 있을 것입니다.



몇 해 전 시애틀 북쪽의Edmonds 다운타운 인근 주택가에 주택을 소유한 미국인 친구가 자신의 집 조닝이 12,000 sq ft 당 집 한 채를 지을 수 있던 것이 8,000 sq ft 당 한 채를 지을 수 있게 변경되었다고 좋아하던 일이 떠오릅니다.  그 친구의 말인즉 자신의 집과 이웃 집 사이엔 넓은 뜰이 있는데 당시 조닝의 변경으로 만일 자신과 이웃이 원한다면 각자 4,000 sq ft씩의 정원을 잘라서 새로 주택 한 채를 지을 수 있는 대지를 만들 수 있다는 것이었습니다.   당시 주택지 하나당 $200,000을 하였으니 Edmonds 시에서 조닝을 변경한 것 하나로 $100,000을 번 것과 마찬가지라고 하더군요.



위의 경우, 만일 자신의 집터가 조금 더 넓어서 16,000 sq ft 의 대지라고 한다면 조닝의 변경으로 집 두 채를 지을 수 있는 대지가 되는 것이지요.   실제로 이보다 넓은 대지를 소유한 헌 집의 매물을 종종 대하게 되는데 일단 가장 먼저 살펴보아야 할 것은 해당 부동산의 조닝입니다.  다음 호 칼럼에서 계속하겠습니다.