시애틀 지역의 부동산 마켓에서 숏세일 매물들이 많아졌지만 막상 숏세일 매물들이 매매에 성공하여 클로징한 경우가 의외로 적은 것은 지난번 거론하였듯이 해당 부동산을 담보로 융자를 해준 은행에서 매매를 허락해주는데 걸리는 오랜 시간 때문입니다. 은행마다 다르겠지만 매매를 허락해주는 것으로 융자금의 일부 혹은 대부분을 회수할 수 없는 상황이 발생하므로 은행에서 빠른 결정을 내려주는 것은 애당초 기대하기 어려운 문제이기도 합니다.
어떤 셀러가 숏세일 조건으로 계약을 맺은 후, 1차 융자에서 그동안 밀린 이자를 탕감해주는 조건으로 허락을 받는데 3주가 걸렸고, 그 허락을 받은 후에 2차 융자에서 빌린 금액의 절반 정도만 지불하는 조건으로 협상을 하여 허락을 받는데 5주 정도 걸렸다면 숏세일을 협상하는데 걸린 시간만도 8주가 됩니다. 그보다 빨리 협상이 마무리될 수도 있겠지만 때로는 5개월 동안 걸려도 해결하지 못한 경우도 보았습니다. 그런 기간 동안에 계약을 맺은 바이어는 해당 은행에서 꼭 허락해줄 것이라고 믿고 기다리기보다는 계속하여 더 나은 매물을 찾게 될 것이며, 막상 은행에서 허락하였다는 연락이 왔을 때엔 바이어의 마음이 바뀌게 되는 경우가 허다합니다.
다음 사항들은 또 다른 숏세일 계약 성공의 어려운 점들이 되겠습니다.
첫째, 바이어는 숏세일 조건을 셀러가 해결하는 동안에 언제라도 해약할 수 있으며, 또한 그 조건이 해결된 이후에 비로소 홈 인스팩션과 융자신청 등 바이어의 권리와 의무를 행사하기 시작하게 되는데, 인스팩션 기간 동안에도 해약이 가능합니다. 바이어가 처음 계약을 할 때엔 낮은 가격만 생각하고 계약하였다가 숏세일 허락이 떨어진 이후에야 홈 인스팩션 등으로 그 집의 단점을 알게 되어 구입을 포기하는 경우입니다. 대부분의 숏세일 셀러들은 집을 팔기 위하여 크게 신경을 쓰지도 않으며 빈집으로 둘 경우에 잘 관리하지 않는 경우가 많으며, 또한 바이어가 홈 인스팩션 후에 요구하는 집수리 등을 부담해줄만한 의지를 갖고 있지 않습니다.
둘째, 새로 짓는 신규주택들이 많이 줄었지만 현재 매물로 나오는 신규주택들은 시중의 숏세일 주택들과 가격에 있어 경쟁력을 갖고 있습니다. 새집 빌더들은 어느 누구보다도 현재의 부동산 마켓 동향을 잘 파악하고 있으며 훌륭한 새집을 꼭 팔릴만한 가격으로 책정하는 경향이 많습니다. 따라서 숏세일 매물들이 새집들과 가격경쟁에서 유리하지만은 않습니다. 새로 지은 집이 인근 지역의 가장 나은 매물로 나오는 경우가 종종 있습니다.
셋째, 부동산을 오랫동안 소유하였고 또한 은행 융자금이 많지않은 셀러가 꼭 처분해야만 하는 주택을 매물로 내놓을 경우라면 그 부동산을 당연히 팔리지 않을 높은 가격으로 책정하지 않고 매매가 가능한 가격으로 마켓에 내놓습니다. 당연히 숏세일로 나온 매물들의 가격과 비교하여 팔릴만한 가격으로 내놓더라해도 예전에 훨씬 싼 가격으로 구입했던 주택이라면 제법 많은 차액을 남기고 팔 수 있을 것입니다. 타주로 이사를 한다거나 은퇴한 노인이 작은 집으로 줄여서 나가는 경우 등 셀러는 자신의 주택을 좀 싸게 팔더라도 다시 값싼 주택을 구입할 수 있기 때문에 손해를 보지 않는 경우도 있겠습니다. 이런 주택들은 홈 인스팩션 후의 집수리 요구를 포함하여 숏세일 매물들보다 훨씬 나은 조건으로 계약이 가능합니다.
넷째, 은행에서 이미 차압한 주택들은 다시 부동산 회사를 통하여 마켓에 나오게 되며 대부분의 경우 매매가능한 가격으로 리스팅 됩니다. 이런 매물들은 보통 숏세일 매물들과 달리 별로 시간을 끌지않고 협상과 계약이 가능하며 때로는 아주 좋은 가격으로 구입이 가능합니다.
이상의 여러가지 현상을 살펴볼 때, 현재의 부동산 마켓에 있어 숏세일 조건의 매물들의 성공적인 매매가 생각보다 흔하지 않은 이유를 추정해볼 수 있겠습니다. 사람들은 누구나 확실한 계약을 원하며 자신의 계약의 성사가 제 3자인 셀러의 은행에 의하여 좌우되는 것을 달가와하지 않습니다.
지난해부터 숏세일 매물들이 마켓에 많이 나오게 되어 가격하락의 주 원인으로 작용하였고, 그로 인하여 시애틀 부동산 마켓의 상황이 많이 변화하였습니다. 이런 숏세일 매물들이 많아진 것이 위와 같은 여러가지 이유로 현재의 부동산 마켓에서 숏세일 매물들의 매매가 활발하게 되는 것으로 연결되지는 않았지만 전반적으로 부동산 가격의 하락을 리드하였다고 볼 수 있겠습니다. 주택을 구입해야하는 바이어의 입장에서 숏세일 주택을 선택할 것인가 아닌가는 결국 바이어의 기호와 구입하기를 원하는 지역의 마켓상황에 따라서 결정하면 될 것입니다. 지역에 따라서 아직은 숏세일 주택들을 고려해볼만한 지역이나 특별한 매물이 있을 수도 있습니다. 꼭 숏세일 주택을 구입하려는 바이어라면 무엇보다 시간적으로 쫓기지않고 느긋하게 계약하고 끝까지 밀고 나갈 의지를 갖는 것이 필요합니다. 해당 은행에서 허락을 했는데도 나중에 계약을 취소하는 일은 결국 자신의 시간과 정력을 낭비할뿐만 아니라 셀러를 포함한 연관된 여러 사람들의 시간과 노력을 물거품으로 만들고 이미 어려운 형편의 그들을 더욱 힘든 상황으로 만드는 일이기 때문입니다.
