부동산 계약의 타이밍
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부동산을 구입하려는 바이어가 요즘같은 마켓 상황에서 서두르지 않고 천천히 구입가능한 매물들을 살펴보면서 시장을 파악하는 일은 필수적입니다. 시장에 나와있는 여러가지 매물들을 서로 비교하지 않고는 자신이 원하는 매물의 가격이 과연 좋은 가격인지 아닌지를 정확하게 판단할 수 없겠지요. 부동산 마켓이 침체되어 있을수록 그 가운데 아주 훌륭한 가격의 매물들이 한 둘은 종종 나오게 되어 있습니다. 예를 들어서 셀러가 10여년 전에 구입하였던 부동산을 타주로 이사하게 되어 빨리 처분해야 하는데 남아있는 은행 모기지도 적어서 저렴하게 처분할 수 있는 매물이라거나, 은행 소유의 값싼 매물 등입니다. 이런 매물들 가운데 바이어에게 꼭 맞는 매물이 새로 나오거나 아니면 이전에 고객이 관심을 보이던 매물들 가운데 대폭 가격을 낮춘 매물이 나오면 바이어의 브로커는 바로 자신의 고객에게 연락을 취하게 됩니다.
연락을 받은 고객이 브로커와 그 매물을 답사하고 자신이 오랫동안 찾던 매물이 좋은 가격에 나왔다는 것을 확인하게 될 경우, 부동산 마켓이 좋았던 시절이라면 대부분의 고객은 바로 계약을 맺으려고 하였겠지만 요즘은 뜸을 들이면서 시간을 끌려고 하는 경우가 종종 있습니다. 보통 자신이 판단하기에 그 매물이 좋은 매물이라면 다른 사람에게도 훌륭한 매물로 여겨질 것이며 따라서 마켓이 좋았던 시절엔 바로 오퍼를 넣어도 이미 다른 오퍼들이 여럿 들어와 있어 원하는 매물을 살 수 없는 경우가 허다하였습니다. 그렇다면 요즘처럼 마켓이 슬로우한 경우에 이런 훌륭한 매물들은 어떻게 매매가 될까요? 대답은 지금도 예전의 마켓이 좋았던 경우처럼 이런 매물들은 별로 시간이 걸리지 않고 매매가 이루어진다는 것입니다.
부동산 마켓이 침체되어 있긴 하지만 시애틀 부동산 시장에서 실제로 매매가 이루어진 매물들의 숫자는 엄청납니다. 어떤 지역의 반경 2마일 내에서 지난 1년간 매매된 부동산 숫자가 수백에 이르는 등의 통계가 이를 증명해 줍니다. 그렇게 매매된 모든 매물들이 위의 경우처럼 아주 훌륭한 매물들일 수는 없습니다. 별로 바이어의 마음에 들지 않던 매물들도 시간이 흐르면서 가격이 조절되면서 매매가 이루어지는 것이지요. 그런데 특별히 여러 바이어의 마음에 들고 가격 또한 좋은 매물이 나왔다면 당연히 그 매물은 마켓에서 오래가지 않을 것이 분명합니다.
고객이 마음에 드는 훌륭한 매물을 발견하였다면 가장 먼저 취해야할 행동은 무엇일까요? 이 문제에 있어 미국의 부동산 계약은 한국과 많이 다를 것 같습니다. 한국이라면 돌다리도 두드려보고 건느라는 속담처럼 계약을 맺기 전에 모든 것을 샅샅이 살펴보고 확인하는 절차를 거쳐야 하겠지만 미국에서의 부동산 계약은 계약 이후에 타이틀 서치를 통하여 그 매물에 대한 자세한 사항을 확인하고, 건물 안팎을 인스팩션을 하는 것등을 조건부로 계약하기 때문입니다. 이런 조건부 계약의 내용들은 이후에 자세하게 설명하기로 하겠습니다. 문제는 고객의 마음에 쏙 드는 매물을 발견하였다면 조건부 계약으로 바이어는 계약을 취소할 수 있으니 바로 타이밍을 놓치지 말고 계약부터 맺어야 한다는 것이지요.
계약의 타이밍을 놓치지 말아야 한다는 것은 무엇보다 셀러가 다른 바이어로부터 오퍼를 받기 전에 자신의 오퍼를 넣어야 가격협상에서 더 좋은 계약을 이루어낼 수가 있기 때문입니다. 셀러가 두 개 이상의 오퍼를 받아서 저울질을 하는 경우엔 좋은 협상은 커녕 그 매물을 구입할 수 있는 기회마저 놓치게 될 확률이 높기 때문이지요. 바이어가 일단 계약을 맺은 후 인스팩션 기간 동안에 여러가지 사항을 검토해보고 만일 그 매물을 구입하지 않는 것이 좋겠다는 판단을 하게 될 경우 한국과 달리 미국 부동산 계약은 바이어를 보호하는 여러가지 안전장치가 있어서 바이어가 아무런 손해를 보지 않고 주어진 기한 내에 해약할 수 있는 반면에 셀러는 해약할 수 없기 때문입니다.
그러므로 마음에 드는 매물을 발견하게 될 경우 계약의 타이밍을 놓치지 않고 다른 오퍼가 들어오기 전에 먼저 오퍼를 넣어 셀러와 협상을 하여 좋은 계약을 맺는 것은 부동산 구입을 원하는 바이어가 꼭 기억해야 할 중요한 사항입니다.
