에스크로에 관하여 4
에스크로와 타이틀 인슈런스<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
어떤 독일인이 몇 년만에 시애틀을 방문하여 자신이 사 두었던 빈 땅에 찾아갔다가는 깜짝 놀랐습니다. 틀림없이 그 땅은 자신이 훗날 집을 짓기 위하여 산 땅이 맞은데 그 땅엔 새로 예쁜 집이 지어지고 있는 것이었습니다. 집 주인을 만나서 알아보니 그 사람은 1년 전에 그땅을 샀다고 합니다. 분명히 자신은 그동안 독일에서 살았고, 오랜만에 시애틀을 방문하였는데 어떻게 자신도 모르게 그 땅이 팔릴 수 있었을까 생각하고는 일단 집 주인에게 공사를 중단하게 하고 자초지종을 알아보기로 하였습니다.
자세히 알아본 결과, 그 땅 주인이 외국에 있는 것을 알아낸 어떤 사기꾼이 자신이 땅 주인인 것처럼 행세하여 싼 가격으로 그 땅을 내어놓아서는 판 것이었습니다. 물론 자신이 땅 주인의 이름을 도용하여 만든 가짜 신분증을 사용하였던 것이지요. 아무튼 새로 집을 짓는 집주인은 그 땅을 사기꾼에게서 산 것이었습니다.
미국에서 이런 경우가 발생하는 일은 아주 드물지만 이런 경우나 그 외 여러가지 소유권에 얽힌 문제의 해결을 위하여 타이틀 인슈런스 (Title Insurance) 제도가 있습니다. 미국에서 사고파는 모든 부동산은 법적으로 이 타이틀 인슈런스를 들어야만 하며, 타이틀 인슈런스의 비용은 보통 셀러가 부담합니다. 단, 바이어가 은행에서 모기지 (Mortgage) 융자를 할 경우엔 그 부분을 커버할 만큼의 타이틀 인슈런스는 바이어가 부담하게 됩니다.
위의 집 주인은 이렇게 사기를 당하여 구입한 땅을 마땅히 원 소유주인 독일인에게 돌려주어야만 했습니다. 그렇지만 땅을 구입할때 지불한 비용만큼은 타이틀 인슈런스 회사로부터 받을 수 있습니다. 그 이유는 타이틀 인슈런스, 즉 자신이 구입한 부동산의 소유권에 대한 보험이 있기 때문입니다. (집 주인이 집을 짓느라 들어간 경비에 대해선 타이틀 인슈런스 회사에 법적인 소송이 필요했을 것 같습니다만 그에 대한 해답은 듣지 못했습니다)
위의 경우엔 빈 땅을 산 경우가 되지만 대부분의 부동산 거래는 주로 집을 사고 팔면서 타이틀 인슈런스를 들게 되는데 위에서 설명한대로 어떤 사람이 구입한 부동산의 소유권에 문제가 있어 그 집의 소유권을 잃게 될 경우가 생긴다면 그 사람은 타이틀 인슈란스를 통하여 구입 당시의 가격만큼 보상을 받게 됩니다. 그리고 타이틀 인슈런스의 보험료는 셀러가 파는 시점에서 단 한 차례 그 가격에 따른 보험료 지불을 하면 됩니다. 바이어가 집을 사면서 따로 들어야 하는 건물의 화재및 재산 보험과는 완전히 별도의 보험이므로 타이틀 인슈런스에 대한 이해가 필요합니다.
보통 타이틀 인슈런스는 부동산 매매를 위하여 에스크로를 열게 되면 에스크로에서 가장 먼저 시작하는 일입니다. 바이어와 셀러가 에스크로를 정할 때 타이틀 인슈런스 회사에서 겸영하는 에스크로 회사를 사용할 수도 있고, 에스크로 업무만 담당하는 단독 에스크로 회사를 이용할 수도 있는데 어떤 회사를 이용하던 간에 그 에스크로는 계약서에 명시된 타이틀 인슈런스 회사에 연락하여 소유권을 확인한 후에 타이틀 보험을 들도록 알려줍니다. 타이틀 인슈런스 회사는 그 부동산이 어떤 경로를 통하여 (Chain of Title) 현 소유주가 소유하게 되었는지를 조사하는데 그 과정을 타이틀 써치 (Title Search) 라고 부르며, 소유권과 관계된 모든 사항들을 찾아내어 클로징 전에 해결되도록 에스크로에게 알려줍니다.
에스크로의 가장 중요한 업무 가운데 하나는 이렇게 타이틀 써치를 통하여 알아낸 해당 부동산에 부착된 금전적인 담보를 해결하는 것입니다. 예를 들어서 모기지 은행의 1차 융자, 2차 융자, 그리고 그 밖의 다른 금전적인 담보를 찾아내어 클로징 전에 완전히 해결하여 깨끗한 소유권을 바이어에게 넘겨주어야 하는 것입니다. 그러므로 타이틀 회사에서 찾아낸 그 부동산의 담보및 소유권의 문제를 에스크로에서 완전히 해결한 후에 클로징이 되므로 타이틀 회사에서는 타이틀 인슈런스를 안심하고 제공할 수 있는 것입니다. 그러므로 미국의 타이틀 인슈런스 제도와 에스크로 제도는 부동산 매매의 과정에서 바이어와 셀러를 보호하기 위한 아주 훌륭한 수단으로 볼 수 있습니다.
