에스크로에 관하여 1
에스크로에 관하여 1<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
부동산 계약을 하면서 에스크로가 무엇인지 잘 모르는 손님들이 의외로 많습니다. 그 이유로 무엇보다 에스크로는 한국에서 대부분의 부동산 계약시 사용하지 않기 때문이겠습니다. 왜 에스크로를 해야 하는가하고 많은 사람들이 생소하게 느낄 수도 있지만 에스크로가 정확하게 무엇이며 어떤 일을 하는 것인가를 알고 나면 부동산 계약에 있어 에스크로가 있어야 하는 것은 너무도 당연하고 또한 꼭 필요한 것이라는 걸 이해하게 됩니다. 먼저 에스크로가 무엇인지에 대하여 쉬운 예를 들면서 알아보기로 하겠습니다.
어떤 사람이 새차를 구입할 경우, 그 사람은 자신이 원하는 차 딜러로 찾아가 그곳의 세일즈 담당자를 만나 여러 종류의 차를 비교해보고는 구입을 결정하게 되겠지요. 이 때 그 고객은 그 차 딜러를 통하여 자동차 구입계약과 융자, 그리고 차량등록까지 모든 것을 해결하게 되고 그 딜러는 자체적으로 그 모든 절차를 진행할 수 있는 인원과 능력을 갖추고 있을 것입니다. 차를 구입하려는 사람은 딜러가 약속하는 날짜에 차를 인수하게 될 것을 믿고 구입에 필요한 금액을 아무 걱정없이 지불할 수도 있으며, 딜러는 약속한 날짜에 그 차를 준비할 것입니다. 자신이 구입하려는 차는 그 딜러가 평소에 보유하거나 판매하는 수많은 차량들 가운데 극히 작은 부분이기 때문에 바이어는 자신의 결정에 따른 수속과정과 절차에 별다른 걱정 없이 구입에 필요한 금액을 미리 지불할 수도 있을 것입니다. 이런 경우라면 에스크로가 필요하지 않은 상황입니다.
그런데 바이어가 부동산을 구입하는 경우라면 상황이 달라집니다. 바이어가 부동산 에이젼트를 통하여 자신이 원하는 집을 알아보고, 방문하여 직접 살펴본 후에 가격도 절충하여 완전한 계약을 맺었다고 할 때 그 바이어는 부동산 에이젼트나 그 에이젼트가 소속한 회사, 혹은 셀러에게 위 예문의 자동차를 구입할 때처럼 절대로 그 집을 구입할 금액을 바로 건네주고 이사하는 것이 아니기 때문입니다. 부동산의 구입은 자동차 구입과는 비교할 수 없을 만큼 많은 절차와 과정과 확인작업이 필요합니다. 예를 들어서 셀러가 팔게 되는 부동산은 정말 셀러의 소유가 맞는 것인지, 소유권은 셀러에게 있지만 그 셀러가 은행에서 빌린 융자금의 상환은 정확하게 얼마가 남았으며 어떻게 지불할 것인지, 바이어는 구입하는 부동산을 누구와 어떤 방식으로 소유할 것인지, 바이어가 은행에서 융자하는 금액은 얼마이며 잔금은 얼마를 더 준비해야 하는지, 부동산의 재산세는 어떻게 계산할 것인지, 타이틀 보험은 어떤 것을 들 것인지 등 수많은 사항들을 미국의 부동산 회사들은 위에 예를 든 차 딜러처럼 직접 취급하지도 않지만 취급할 수도 없기 때문입니다.
이런 일을 전문적으로 담당하는 기관이 에스크로 입니다. 에스크로는 바이어와 셀러 양쪽 가운데 어느 쪽에도 치우치지 않는 중간자로서 부동산 매매계약서를 통하여 계약된 사항들을 점검하고, 그 지시사항들을 이행하며 궁극적으로 계약이 완료되는 시점인 클로징을 통하여 소유권을 이전하는 역할을 합니다. 그러므로 에스크로를 정의하자면 두 사람 이상의 계약에 있어 금전과 계약서류를 그 계약의 조건들이 이루어지도록 제 3의 인물 혹은 기관에게 맡겨서 준비하고 진행할 수 있게 하는 것이라고 말할 수 있으며, 이 때 그 제 3의 인물을 에스크로 에이젼트 (escrow agent) 로 부릅니다. 그럼 에스크로를 이용함으로 바이어와 셀러는 어떤 혜택을 받게 되는지를 알아보겠습니다.
첫째, 편리함입니다. 에스크로를 여는 것으로 바이어와 셀러는 많은 것을 직접 처리하기보다는 에스크로를 통하여 해결하게 됩니다. 예를 들어서 셀러의 부동산은 과연 셀러가 소유한 것이 맞는지 아닌지의 문제를 바이어가 직접 카운티 등기국에서 확인하는 번거로운 절차를 거칠 필요 없이 에스크로에서 그 일을 타이틀 인슈런스 회사와 함께 긴밀하게 협조하여 진행하게 되며, 클로징 직전에 다시 재확인 합니다. 보통 부동산 에이젼트는 바이어와 셀러가 계약을 맺게 되면 에스크로를 열면서 금전과 계약서류들을 에스크로에 예탁하고 클로징에 필요한 사항을 바이어와 셀러가 동시에 준비하고 진행할 수 있도록 에스크로에 주문합니다. 에스크로는 이렇게 클로징을 위하여 지시받은 필요한 서류들을 하나하나 점검하고 준비합니다. 바이어의 융자를 맡은 융자회사나 은행 또한 에스크로와 긴밀한 연락을 취하면서 필요한 사항을 지시하고 점검합니다. 나중에 설명할 타이틀 보험 회사 또한 에스크로와 긴밀하게 연락하며 서류를 준비하지요. 그러므로 에스크로가 있음으로 바이어, 셀러, 융자회사나 은행, 타이틀 보험 회사, 그리고 부동산 회사는 편리하게 클로징 준비를 갖추게 됩니다. 다음 칼럼에서 계속하겠습니다.
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