최근 부동산 동향(6월 14일 현재)
매일 매일 부동산 시장에 현지를 뛰고 있는 에이전트입장에서 본 최근 부동산 동향에 대해 간략하게 설명드리고자 한다.
부동산이라는 분야는 경제기반과 더욱 더 밀접한 관계가 있다는 것이 더 더욱 절실해 지는 싯점이다.
올해에 들어와서 미국 경기가 나아지는 것처럼 보였고 그로 인해 이자율로 계속 상승곡선을 그리면서 주택구입을 미루는 던 분들이
올 초에는 본격적으로 움직였기 때문에 부동산 경기가 이제는 바닥을 치고 올라가지 않을까 하는 기대감을 가지고 몇 달을
보내었는데..
최근에는 미국 경기뿐만 아니라 전 세계의 경제들이 다시 회복이라는 측면에서 가라앉는 상태가 되어 버렸다.
경제학자들은 이와 같은 현상을 소프트 패치 라는 말로 설명하기도 하는데, 부동산 시장도 그런 현상이 되어가고 있는 듯 하다.
올 초부터 강하게 움직였던 이자율도 다시 가라 앉아서 지금은 30년 고정이 4.5%이하로 떨어진 상태가 되었고, 미국의
10년짜리 채권도 3%미만으로 내려앉은 싯점엣서 앞으로는 어떤 식으로 움직이려는 지, 예상하기가 쉽지 않다.
경기를 주도했던 것은 미국자본이 이머징 마켓으로 유출되어 그 곳에 경제를 뜨겁해 하였고, 그로 인해 물가상승, 인플레이션
등의 현상을 만들어 국제적으로 달러 가치의 하락을 주도함으로 인해 오히려 미국의 경제가 활성화 되는 듯 했었는데, 그로 인해
각국은 중앙은행에서 인플레이션을 막기 위해 이자율을 여기 저기서 올렸고, 그런 와중에 유럽의 금융문제, 일본의 쓰나미, 중동의
불안정한 정국 등이 활성화 되려는 경제를 다시 주춤하게 만들었다. 이런 현실이 소프트 패치라는 용어로 설명이 되었던 것 같다.
이와 같은 경제적인 파도를 지나가는 동안에 시애틀 지역의 주택시장과 상업용빌딩 시장으로 나누어 설명하고자 한다.
첫째, 주택시장은 2-4월까지 은행매물에 대해서는 상당한 경쟁을 치루어야할 했고, 수 없이 깔려있던 은행매물의 공급이 상대적으로 많이 줄어서 빠른 시간내에 회복할 수 있을 것이라는 생각을 했었다.
특히, 벨뷰, 커클랜드, 바델, 시애틀, 퀸앤, 발라드 지역을 중심으로 거래가 활발했었다.
가장 주목해야될 사실은 현금바이어가 갑자기 엄청나게 늘어 한 때는 전체 거래의 30%가 넘는 현금바이어들의 거래가 나타날 정도였다.
현재의 상황은 벨뷰는 계속해서 거래가 활성화 되고 있지만, 그 이외의 지역은 다소 주춤해진 것을 느낄 수 있다.
벨뷰지역의 활성화를 가져오게 된 주요 원인중에 하나는 중국인들의 투자로 인해 주택시장을 활성화되게 만들었던 것 같다.
벨뷰의 다운타운 곳곳에서 중국인들의 움직임을 불 수 있었기 때문이다.
중국 내에 부자들이 세계를 상대로 과감한 투자가 일어나고 있었기 때문에 벨뷰지역도 그들의 투자의 한 대상으로 뽑혔기 때문일
것이라고 생각해 본다. 가까운 카나다의 벤쿠버는 중국인들의 투자로 인해 엄청나게 부동산을 상승시키는 계기를 만들었는데, 그로
인해 불안한 마음을 가진 상당한 투자가들의 벤쿠버의 부동산을 팔고 시애틀 지역으로 옮겨오는 세력도 많이 볼 수 있었다.
벨뷰지역 이외에 커클랜드, 바델, 우든빌, 린우드에 이르기까지 은행매물에 대해서는 상당히 뜨겁게 달아올랐던 지난 몇
달이었는데, 요즈음은 상대적으로 조금 그 열기가 식고 있는 것을 느낀다. 이자율이 엄청나게 낮아졌는데로 불구하고 말이다.
1년 중에 부동산 거래가 가장 활발한 시기가 5월에서 7월이며, 그런 면에서 지금의 싯점은 주택구입을 원하는 사람들이 가장
많은 시기에도 불구하고 다소 주춤한 것은 여기 저기서 흘러나오는 뉴스들, 더블 딥이니 하는 부동산 시장에 부정적인 뉴스가 주택을
구매하고자 하는 사람들의 심리를 위축시키고 있는 것 같다.
하지만, 주택을 구입하고자 하는 분들에게는 그래도 지금이 주택구입의 적기라고 판단된다.
사상최저의 이자율과 선택의 여지가 많기 때문이다.
벨뷰 다운타운 지역은 어떤 면에서는 작년 10월-12월이 주택을 장만하기에 적기였다고 판단된다.
그 시절에는 선택의 여지가 많았고 가격도 상당부분이 니고가 가능했지만, 현재는 일반매물조차도 몇 일을 넘지 않아 거래되고 있는 예를 본다면 그 때가 가장 적기였다는 생각이 들기 때문이다.
둘째, 상업용 빌딩에 관해서는
상업용빌딩은 상가나 아파트, 멀티 플렉스, 오피스빌딩, 인더스트리얼 빌딩. 호텔, 골프장, 농지에 이르기까지 다양한 매물들을
오퍼하고 조사하는 과정을 통해 느낀 점은 어떤 매물이라도 산 좋고 물 좋고 경치좋은 매물은 언제나 존재하지 않는다.
대부분의 매물들은 구매하고자 하는 분들의 성향과 마케팅 능력, 앞으로의 포텐셜에 관점을 두고 접근해야할 것이다.
그런 환경임에도 상대적으로 CAP Rate이 좋은 매물은 아직도 빠르게 거래되고 있다.
이전에는 경기가 워낙 좋았던 상태였기 때문에 CAP 6인 매물도 별다른 저항없이 구매했던 시절이 있었지만, 지금은 CAP 8에도 바이어 입장에서는 망설이는 점이 많다.
게다가 가장 큰 변수로 자리잡고 있는 것은 은행융자 얻기가 정말 쉽지 않음을 새삼 느끼고 있다.
상업용 빌딩을 구입하고자 하는 분들께서는 가장 먼저 염두에 두어야할 것이 대상매물지역의 경제상황이다.
모든 것이 쉽지 않은 경제상황속에서 그 지역에서 상대적으로 좁아진 포텐셜에 중점을 두고 가능성을 타진해야할 것이다.
또한, 은행매물들은 정말 아이디어의 싸움이라고 해도 과언이 아닐 것이다.
숨은 진주를 찾아내는 작업이야 말로 지금의 경제상황속에서 가장 어려운 숙제일 것이다.
하지만 과거의 역사를 기본으로 생각을 정리해 본다면 지금이 바이어에게는 가장 좋은 시기일 것이라는 생각을 해본다.
가장 자신의 형편에 맞는 대상매물을 찾는 작업은 결코 쉽지 않은 과정일 것이다.
많은 사람들이 대박을 꿈꾸며 열심히 대상을 찾고 있지만, 그런 대상은 어떤 마켓이든 존재하지 않는다.
어느 정도의 리스크는 어떤 매물이고 존재하고 있고, 단지 차이점은 감당할 수 있는 리스크냐에 촛점을 두어야 할 것이다.
셋째, 멅티유니트에 관해서는
부동산시장에 먹구름이 치닫자 오히려 렌탈수요는 어느 때보다 높아지고 있다.
한 동안 좋은 매물들이 널려 있었지만, 지금은 많은 수가 사라졌다.
좋아 보이는 멀티유니트들은 이미 시장에서 많이 사라졌고, 조금 괜찮아 보이는 매물에 대해서도 이젠 어느 정도의 경쟁을 각오할 때가 된 것 같다.
4 유니트까지는 일반 주택을 장만하는 것과 같은 융자율이 적용되기 때문에 더 더욱 나름대로 경쟁이 있다.
물론, 경쟁을 치루는 매물들은 은행매물이 아직까지는 대부분이다.
