그로스 리스 vs. 넷 리스
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세입자와 건물주의 계약에는 여러가지 종류가 있지만 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나눌 수 있습니다.
그로스 리스는 그로스가 전체, 총체, 총계 등의 뜻이 있는 그대로 세입자가 내는 렌트비에 모든 것이 포함되어 있고 나머지는 비용은 건물주가 받은 렌트비에서 알아서 내고 케어해 주는 것을 말합니다.
가장 대표적인 예는 아파트 및 주택 세입자와 건물주의 계약입니다.
세입자가 렌트비를 내면 그 돈으로 보험비, 세금, 관리비용, 유틸리티까지 모두 건물주가 부담하는 전형적인 그로스 리스의 형태입니다. 그러나 사실 유틸리티 중 일부인 water, sewer, garbage를 건물주가 내주고 전기세와 전화세 등은 세입자가 내는 게 보통이지만 말입니다.
하지만 모든 계약은 양 쪽이 어떻게 동의하여 조건을 정하느냐에 따라 달라질 수 있습니다. 요즘 많은 아파트들에선 water, sewer, garbage까지 포함한 모든 유틸리티를 세입자가 따로 내야 하는 경우가 많은 것처럼 말입니다.
커머셜 부동산일 때는 계약을 어떻게 하느냐에 따라 세금을 세입자가 내기도 하고 유틸리티를 건물주가 내기도 합니다. 또한 관리비의 일부를 세입자가 내는 경우도 있습니다.
넷 리스는 세입자가 렌트비 외에도 세금, 보험, 관리비, 유틸리티를 따로 다 부담하는 계약을 말합니다. 넷 리스의 종류로는 싱글 넷, 더블 넷, 트리플 넷 등이 있는데 여기서 싱글은 세금, 더블은 세금과 보험, 트리플은 세금, 보험, 관리비입니다. 커머셜 건물을 계약할 때 가장 흔히 쓰이는 종류는 트리플 넷 (NNN) 리스입니다.
결국 세입자와 건물주의 부담이 계약에 따라 임의로 렌트비 외에도 부담이 있기도 하고 없기도 하게 되면 ‘그로스’ 란 이름이나 ‘넷’이란 이름이 좀 무의미해지지만 그로스 리스는 원래 세입자가 한꺼번에 돈을 내고 별달리 다른 비용을 따로 내지 않는 데서 붙인 이름으로, 넷 리스가 렌트비와 그 밖의 비용을 항상 따로 내는 데 비교해서 붙여진 이름이라고 할 수 있습니다.
언뜻보면 그로스 리스는 건물주가 더 많은 부담을 갖게되고 넷리스는 세입자가 더 많은 부담을 갖게되는 면에서 건물에게는 넷 리스가, 세입자에게는 그로스 리스가 항상 유리한 계약인 것 같지만 여기에도 각각 예외와 단점은 있습니다.
세입자에게 부담이 적은 그로스 리스의 경우 건물주는 따로 드는 비용이 아까워서 관리에 소홀할 수 있습니다. 건물 내에 고장이 나거나 했을 때 건물주가 고쳐 주지 않아서 애를 먹는 경우 세입자가 고생을 하게됩니다. 반대로 건물주에게 부담이 적은 넷 리스를 한 경우 세입자가 사업이 잘 안되면 관리를 소홀히 하여 건물을 망가뜨리거나, 세금을 내지 못한다거나 하면 결국 그 부담은 건물주에게 돌아가게 되는 것입니다.
어떤 계약의 종류가 가장 좋은 것인지에 정답은 없습니다. 그로스 리스나 넷 리스 모두 각각 세입자와 건물주에게 장점과 단점이 있는 것입니다. 각자가 처한 상황에 따라 두 가지를 잘 비교하여 모든 것을 따져 보고 정해야 할 것입니다.
http://www.gurusofinvestment.com/real-estate/net-lease/Gross-Lease-Vs-Net-Lease.html
http://www.roesecorp.com/faqs.php
