부동산 칼럼

그라운드 리스(Ground Lease)

 

정의:

세입자가 땅만 빌리는 것을 말합니다. 그러니까 세입자가 건물에 대한 렌트비는 내지 않고 땅 렌트비만 땅 주인에게 물면 됩니다.

 

장점: 땅 주인의 입장

• -      보통 세입자가 들어와 그 땅 위에 개발을 하기 때문에 땅 주인에게 당연히 이익이 됩니다.  그렇게 되면 땅값이 오르게 되니까 좋습니다.
• -      땅 주인은 땅을 개발하는 데 대한 아무런 지식이 없어도 됩니다. 또한 돈도 없어도 됩니다. 자신이 직접을 땅을 개발하지 않기 때문입니다.
• -      땅만 빌려주고 돈이 들어오는 간단한 시스템으로 골치 아플 일이 별로 없습니다. 건물을 빌려 주는 것과는 달리 관리에 들어가는 expense도 없습니다. 만약 세입자와 NNN계약을 하게 되면 세금도 안 냅니다. 한 마디로 나가는 돈은 없고 들어오는 돈만 받으면 돼서 아주 편합니다.
• -      보통 장기계약(몇십 년)에 몇 년마다 세를 올려주는 조건입니다. 혹시 요즘처럼 경기가 안 좋아도 계속해서 수입이 늘어나는 것입니다.
• -      계약 만료 시 건물을 포함하여 그 땅 위에 개발된 모든 것이 땅 주인의 소유가 됩니다.

단점:

• -      세금혜택이 없다는 것입니다. Income 만 있고 expense 가 없기 때문에 세금이 공제될 거리가 없이 고스란히 모두 세금을 내야 한다는 것입니다. 간단하고 편한 대신 치르는 대가라고 할 수 있습니다.
• -  아무래도 보통의 리스보다는 Cap Rate 이 좀 낮습니다. (1~2% 정도 낮음)
  

 

장점: 세입자의 입장

• -      땅을 자유롭게 자기 것처럼 쓰고 싶지만 땅까지 매입할 자금은 없거나 땅까지 매입하는 데 돈을 쓰고 싶지 않은 세입자들에게 좋습니다. 그래서 맥도날드, 잭 인 더 박스, 웬디스 등과 같은 유명 대기업 프렌차이즈 사업을 하는 사람들이 그라운드 리스를 많이 합니다.
• -      모든 투자는 항상 위험부담이 있기 마련이기 때문인데, 땅 주인이 아니라서 땅 값이 올라가고 내려가는 데 신경을 쓸 필요가 없습니다.

단점:

• -      땅 주인이 아니라서 땅 값이 올라가도 아무 혜택이 없다는 정도입니다.

 

결론:

그라운드 리스는 흔히 볼 수 없는 형태의 리스이지만 경우에 따라서, 그러니까 어떤 종류의 비지네스냐 또는 투자자나 세입자의 상황이나 입장에 따라서, 투자자나 세입자 모두에게 가장 이상적이고 최적인 투자 형태가 될 수도 있다는 것입니다.