부동산 양도증서(deed)의 종류
부동산을
양도할 때 사용하는 양도증서에는 여러 가지 종류가 있습니다.
그
중에서도 양도증서가 얼마나 보증을 해주느냐에 따라 다음과 같이 세 가지로 나뉩니다.
- 부동산의
명의에 대하여 전반적인 보증을 해주는 양도증서
일반보증 양도증서 (General Warranty Deeds)
- 부동산의
명의에 대하여 제한적 보증을 해주는 양도증서
특별보증 양도증서 (Special Warranty Deeds)
- 부동산의
명의에 대하여 보증이 없는 양도증서
매매 양도증서 (Bargain and Sale Deeds)
소유권 포기 양도증서 (Quitclaim Deeds)
일반보증
양도증서(General Warranty Deeds)는 우선 현재
양도인이 타이틀을 보유하고 있었던 동안만이 아닌 보유하기 전까지의 명의까지 전적으로 보증해 줍니다.
일반보증
양도증서에서 부동산의 명의에 보증해 주는 내용에는 다음과 같은 여섯 가지의 내용이 있습니다.
- 양도인이
양도하는 부동산을 소유하고 있다는 보증 (a covenant of seisin) - 양도인이
양도할 수 있는 권리를 가지고 있다는 보증 (a covenant of right to convey) - 양도하는
부동산에 담보(lien)나 지역권(easement)이 없다는
보증 (a covenant against encumbrance) - 양도를
받은 사람이 양도 받은 부동산을 점유하고 향유하는 데 제 삼자로부터 더 타이틀을 갖고 있다는 법적인 주장으로부터 방해 받지 않을 것이라는
보증 (a covenant of quiet enjoyment) - 양도를
받은 사람의 타이틀이 완전하지 않다면 완전하게 하기 위해 합리적으로 필요한 모든 것을 다하겠다는 보증
(a covenant of further assurance) - 양도받은
사람을 위해 법적인 클레임도 방어해 줄 것이며 더 우월한 타이틀에 의해 손실을 입게 되면 어떠한 손실도 모두 보상해 준다는 보증
(a covenant of warranty forever)
위의
여섯 가지 보증을 다 해 주는데 다만 세번째 보증 – 양도하는 부동산에 담보나 지역권이 없다는 보증
– 은 부분적으로 제한적인 면이 있어서 처음부터 보증을 해주지는 않지만 만약 나중에 양도 당시 계약서에 없었던 담보나 지역권이 발견되면 담보나
지역권을 제거하는 데 드는 비용을 양도인이 책임져 줍니다.
특별보증
양도증서 (Special Warranty Deeds)와 일반보증
양도증서와의 가장 큰 차이점은 양도인이 부동산 명의를 보유하고 있던 기간 동안만의 명의를 보증해 준다는 것입니다.
그리고
다음의 두 가지만이 보증됩니다.
- 양도인이
부동산 명의를 양도 받았다는 보증 - 계약서에
명시된 것 이 외에 양도인이 부동산 명의를 보유하고 있던 기간 동안에는 부동산에 담보나 지역권이 없었다는 보증
그러니까
양도인이 부동산을 보유하고 있던 이전의 담보나 지역권이 발견되어도 양도인에게는 아무런 책임이 없습니다.
특별보증 양도증서는 보통 커머셜 부동산 매매 계약 시 대단히 자주 쓰입니다. 또한 부동산 명의의 임시 보유자가 수탁자(은행)나 법인
등일 경우 부동산을 직접 사용하지 않고 바로 매매해 명의가 바뀌는 경우, 예를 들어 부동산이 차압되었을 때에도
쓰입니다.
매매
양도증서 (Bargain and Sale Deeds)는 미국 부동산법에서
“계약서 없는 부동산 양도”로 정의하고 있습니다.
단지
양도인이 해당 부동산에 대한 명의를 소유하고 있다는 것만을 의미합니다.
또한
담보나 지역권이 없다는 어떠한 보증도 해주지 않습니다.
매매
양도증서는 시정부나 수탁자(은행)가 부동산 압류(foreclosure),
세금체납 처분공매(tax sale) 등으로 부동산이 양도될 때 많이 쓰이는 양도증서
입니다. Bargain and Sale 이라고 불리는 것도 Tax Sale에서 유래된 이름입니다.
이런
경우에도 부동산 명의를 보유한 자가 직접 부동산을 사용하지 않으니까 담보나 지역권에 방해를 받지 않기 때문에 양도자에게 책임이 많은 일반보증 양도증서를
쓰기 보다는 특별보증이나 매매 양도증서를 사용하게 되는 것입니다.
소유권
포기 양도증서 (Quitclaim Deeds)에는 매매 양도증서와 마찬가지로 명의 계약서가
포함되어 있지 않습니다.
단지
소유권만을 양도하는 것입니다.
또한
명의의 상태에 대해 보증이 전혀 없는 양도증서 입니다.
그래서
만약 부동산 명의에 문제가 있다면 부동산을 사용하는 데 제한이 있거나, 아예 소유권 자체를 가지지 못하는 수도 있고
어떠한 법적인 보호도 받을 수 없기도 합니다.
이러한 형태의 양도증서는 보통 가족 간의 명의 변경, 개인에서 자신의
개인 회사로의 명의 변경, 이혼할 때 두 사람의 이름에서 한 사람의 이름을 빼는 경우 등에 많이 쓰입니다.
또한 명의에 철자가 틀렸다든가 하는 사소한 정정이 필요할 때 등에 쓰입니다.
지역에 따라서는 세금체납 처분공매인 경우 이 양도증서를 사용합니다. 예를 들어 주정부에서 해당 부동산에 대한 소유권을 주장하지 않은 채, 명의 변경과는 관계없이
채납된 세금만을 되찾으려고 할 때 쓰이는 것입니다.
부동산 매매 계약이 어느 주에서 이루어지느냐에 따라서 양도증서의 종류가 아주 중요하지만 또 어떤 주에서는 어느 종류의
양도증서이든 별 상관이 없기도 합니다.
예를 들어 캘리포니아 주에서는 일반이든 특별이든 그냥 매매 계약서든 소유권 포기 양도증서든 크게 구분하지 않고 씁니다. 부동산 명의를 변경하면서 명의 보험 (title insurance)을 함께 구매하는 것이 일반적이고
만약 명의에 문제가 발생했을 때에는 명의 보험이 알아서 처리해 주기 때문입니다.
하지만 워싱턴의 부동산 매매에서는 압류된 은행 매물이라 할지라도 일반보증 외의 다른 양도증서를 사용하는 예는 별로 없습니다.
만약에 일반보증이 아닌 제한적 보증이나 보증이 없는 계약에 있어서는 각별히 주의하시고 전문가와 상담하시는 것이
좋습니다. 특히 주택 매매에 있어서는 보증이 안전하게 되어 있는 일반보증 양도증서를 우선으로 사용하는
것을 원칙으로 하셔야 합니다.
각각의 양도증서는 투자에 유익한 정보란에 따로 하나씩 설명해 드리겠습니다.
부동산 양도증서에 관한 글 참고
http://thismatter.com/money/real-estate/deed-types.htm
http://www.landthink.com/general-warranty-deed-is-a-good-start/
http://kr.news.yahoo.com/service/news/shellview.htm?articleid=20110225021143880j5&linkid=4&newssetid=1352
http://blog.naver.com/pksshin/80051516428
http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/Difference_between_special_warranty_deed_and_grant-25107
http://activerain.com/blogsview/1249641/special-warranty-deed-vs-general-warranty-deed-what-does-it-matter-to-your-buyer-
http://realestate.about.com/od/ownershipandrights/qt/bargain_sale_de.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Quitclaim_deed
